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최근 세입자가 이사를 나가시면서 전세금을 반환해야 하는 상황이 있었습니다.
(세입자 퇴거 시 체크리스트가 궁금하신 분들은 이전 글을 참고해주세요.)
👉 https://weolbu.com/s/NIXCrLWnLa
그러던 중 문득,
금리가 괜찮다면 전세보증금 반환보증을 통해 주택도시보증공사(HUG, 이하 공사)에서 먼저 전세금을 지급하고, 전세금이 준비될 때까지 일정 비용을 납부하면서 나중에 상환하는 방식도 가능하지 않을까?
라는 생각이 들었습니다.
그래서 세입자께서 가입하셨던 전세보증금 반환보증 관련 채권양도계약서를 다시 확인해보았습니다.
그 중 6항에는 다음과 같은 내용이 있습니다.
귀하가 전세금 미반환 시 공사는 주택임대차보호법에 따라 임차인의 우선변제권을 승계받아
전세금 상환을 청구하고 구상권을 행사할 수 있음을 알려드립니다.
여기서 구상권이란, 타인을 대신해 채무를 변제한 사람이
실제 채무자에게 그 금액을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리입니다.
즉, 임대인이 돌려줘야 할 전세금을 공사가 임차인에게 대신 지급하고,
이후 해당 금액을 임대인에게 직접 청구한다는 의미입니다.
여기까지는 이미 알고 있던 내용이었습니다.
❗ 여기서 중요한 점
이 구조는 은행 대출과 같은 금융상품이 아니라는 점입니다.
공사가 전세금을 대신 지급하는 것은 임대인에게 돈을 빌려주는 것이 아니라,
임대인의 채무를 대신 변제하는 것이기 때문에
이후 임대인에게는 일반적인 대출이자가 아닌 지연손해금(연체이자 성격의 비용)이 부과됩니다.
또한 이는 일반적인 대출처럼 장기간 이자만 납부하면서 유지할 수 있는 구조가 아니라,
공사는 임대인에게 상환을 요구할 수 있으며,
미상환 시 압류, 강제집행, 경매 등의 법적 절차가 진행될 수 있는 상태가 됩니다.
즉, 임대인이 자금 운용을 위해 활용할 수 있는 금융수단이라기보다,
채무가 확정되는 법적 절차에 가깝다는 점을 확인할 수 있었습니다.
그리고 7항에는 다음과 같은 내용도 포함되어 있었습니다.
임차인이 공사에 임차권등기명령 대위신청을 요청할 경우,
공사는 이를 대위 신청할 수 있으며,
임대인은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라
임차권등기명령과 관련된 비용을 공사에 상환해야 함을 알려드립니다.
여기서 말하는 임차권등기명령이란,
임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 주민등록을 이전하더라도
기존의 권리를 유지할 수 있도록 해주는 법적 제도입니다.
임차권등기가 설정되면 다음과 같은 효과가 발생합니다.
- 임차인의 대항력 및 우선변제권 유지
- 향후 경매 진행 시, 우선변제권이 유지되므로 배당요구 없이도 권리자로서 배당 대상이 됨
- 등기부등본에 임차권등기 기록이 남음
특히 임대인 입장에서는 등기부등본에 임차권등기가 기록되기 때문에,
- 새로운 세입자를 구하는 것이 어려워질 수 있고
- 주택 매도 시에도 임차권등기 말소가 선행되어야 하므로
거래 진행에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.
✔ 최종 결론
이 내용을 확인하면서,
전세보증금 반환보증을 통해 공사가 대신 전세금을 지급하는 방식은
임대인의 자금 운용을 위한 대출과 같은 방식으로 활용할 수 있는 구조가 아니라는 점을 명확히 이해하게 되었습니다.
결국 저는 해당 방법 대신,
정상적인 전세보증금 반환 대출을 통해 전세금을 반환하는 방향으로 진행하기로 결정했습니다.
(전세금 반환 대출이 궁금하신 분들은 이전 글을 참고해주세요.)
👉 https://weolbu.com/s/Mu5zl0RRWQ
전세보증금 반환보증은 임대인의 자금 운용을 위한 수단이 아니라,
임차인을 보호하기 위한 제도이기 때문에
임대인이 의도적으로 활용할 수 있는 구조는 아니라는 점을 확인할 수 있었습니다.
혹시 저와 비슷한 고민을 하셨던 분들이 계시다면, 이 글이 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
감사합니다. 🙂
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