안녕하세요 끊임없이 성장해나가는 스카이브로입니다.
투자를 이어가다 보면 세입자 퇴거 상황은 반드시 한 번쯤 경험하게 됩니다.
이때 전세보증금을 반환하는 방법은 크게 세 가지입니다.
- 보유 자금으로 반환한다.
- 신규 전세를 맞춰 기존 보증금을 반환한다.
- 대출을 받아 반환한다.
첫 번째 방법은 보증금만큼의 현금을 보유하고 있어야 합니다.
하지만 자금 여력이 있다면 이미 다른 투자처에 활용하고 있는 경우가 많습니다.
그래서 대부분은
✔ 신규 전세를 맞추거나
✔ 전세퇴거자금대출을 활용하는 방법을 선택합니다.
이번 글에서는 전세퇴거자금대출에 대해 정리해보겠습니다.
신규 전세 세팅 방법이 궁금하신 분들은 이전 글을 참고해주세요.
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전세퇴거자금대출 한도
전세 반환 대출은 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적의 주택담보대출로
기본적으로 주택담보대출 한도 내에서 가능하며,
임차인에게 반환할 보증금을 초과할 수 없습니다.
예를 들어,
- 주택 시세: 10억 원
- LTV: 70%
- 임차보증금: 6억 원
이라면 계산상 최대 대출 가능 금액은
10억 × 70% = 7억 원입니다.
하지만 전세퇴거자금대출은 보증금 범위 내에서만 가능하므로
실제 대출 한도는 최대 6억 원입니다.
여기에 소득 기준에 따른
✔ DSR
✔ DTI
✔ 스트레스 DSR
을 적용해 최종 한도가 산정됩니다.
6.27 대책 유의사항
6.27 대책에 따라 현재
- 수도권·규제지역 → 최대 1억 원 한도
- 수도권·규제지역 내 다주택자 → 대출 불가
로 제한됩니다.
다만,
✔ 2025년 6월 28일 시행 전
✔ 임대차계약 체결 및 계약금 납부 완료(가계약 제외)
한 경우에는 종전 규정이 적용되어
1억 원 초과 대출이 가능합니다.
또한 해당 규제는 그 외 지역 내 주택에는 적용되지 않습니다.
전세퇴거자금대출 진행 절차
① 만기 약 4개월 전
부동산을 통해 대출상담사 연락처를 받아
한도와 금리를 먼저 확인했습니다.
이 과정에서
기존 마이너스 통장 한도를 줄여야
대출 한도를 최대한 확보할 수 있다는 안내를 받았습니다.
하지만 한도를 줄이면 자금 운용에 어려움이 생길 상황이었습니다.
② 대출 비교
그래서
네이버페이, 카카오페이, 토스, 핀다, 뱅크몰 등
대출 비교 플랫폼을 통해 추가로 확인했습니다.
그 결과,
✔ 마이너스 통장 유지 가능
✔ 한도 최대 확보
✔ 중도상환수수료 부담 최소
조건을 만족하는 금융기관을 선택했습니다.
③ 사전 서류 제출
전화 상담 후 소득 확인을 위해 다음 서류를 제출했습니다.
- 재직증명서(회사 직인 필수)
- 최근 2개년 원천징수영수증
- 가족관계증명서 상세(주민등록번호 13자리 포함)
- 주민등록등본(주민등록번호 13자리 포함)
- 전세계약서(전체 기간)
④ 실제 대출 신청 (퇴거 30~45일 전)
저는 퇴거 약 1달 반 전에 신청했습니다.
보통 퇴거 30~45일 전 신청이 적절해 보입니다.
계약을 위해 영업점 방문이 필요했고, 아래 서류를 준비했습니다.
- 신분증(주민등록증 또는 운전면허증 실물)
- 인감도장(대출신청자, 담보제공자 각각)
- 등기필증
- 전세계약서
- 주민등록등본 1통(대출신청자, 주민등록번호 13자리 필수)
- 주민등록초본 전체이력 1통(담보제공자, 주민등록번호 13자리 필수)
- 인감증명서 2통(대출신청자, 담보제공자 각각)
- 전입세대확인서(동거인 포함, 지번, 도로명주소 각각 표기)
- 가족관계증명서 상세 1통(주민등록번호 13자리 필수)
- 재직증명서 또는 사업자등록증(대출신청자, 회사 직인 필)
- 최근 2개년 원천징수영수증 또는 소득금액증명원(대출신청자, 회사 직인 필)
- 건강보험자격득실확인서(대출신청자)
※ 참고로 인감증명서는 금융기관 제출용의 경우
온라인 발급이 불가하며 반드시 오프라인 발급만 가능합니다.
⑤ 대출 실행
계약 및 서명에는 약 1시간 정도 소요되었습니다.
추가로 레퍼런스 체크를 위해 회사 인사담당자의 연락처를 요구하기도 했습니다.
대출 실행은 세입자 이사 당일 진행되며,
일반적으로 접수 순서대로 입금됩니다.
저는 세입자 일정이 있어 사전 요청을 통해
입금 시간을 일부 조정할 수 있었습니다.
입금액은
- 인지세
- 국민주택채권 매입비용
등 일부 비용을 공제한 뒤 제 계좌로 입금되었습니다.
이후 전화로
✔ 실행 내용
✔ 상환 일정
안내를 받았고, 무사히 보증금을 반환할 수 있었습니다.
주택을 담보로 대출을 받은 것이다 보니
등기부등본을 확인했을 때 근저당이 잡혀있는 것을 확인할 수 있었습니다.
전세퇴거자금대출 상환 및 근저당 말소
대출을 실행했다면 이후 상환과 근저당권 말소 과정까지 반드시 확인해야 합니다.
① 상환 전 사전 확인
상환일 전에 해당 금융기관에 연락해
✔ 상환 방법
✔ 근저당권 말소 절차
를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
제가 이용한 금융기관의 경우 아래 두 가지 방법이 있었습니다.
- 계좌에 이자 + 중도상환수수료 포함 전체 상환금을 입금 후 콜센터 요청
안내받은 가상계좌로 전체 상환금 입금
② 대출 상환 및 영수증 발급
대출을 상환하면 상환 영수증을 발급받을 수 있습니다.
해당 서류는 매수자 측 법무사에게 전달했습니다.
③ 근저당권 말소 진행
대출을 상환했다면 반드시 근저당권 말소까지 완료해야 합니다.
제가 이용한 금융기관은
✔ 별도 방문 없이 진행 가능
✔ 당일 오후 3시 이전 접수 시 법원 접수 가능
했습니다.
법무사를 통한 대리 신청도 가능하지만,
위임 서류 준비가 필요해 저는 직접 진행했습니다.
✔ 말소 비용 약 5만 원 납부
✔ 금융기관 소속 법무사로부터 법원 접수 영수증 수령
후 해당 서류를 매수자 측 법무사에게 전달했습니다.
④ 말소 완료
통상 등기 말소는 2~3일 정도 소요된다고 안내받았지만
실제로는 당일 오후에 말소 완료 문자를 받을 수 있었습니다.
전세퇴거자금대출은
단순히 “대출 실행”에서 끝나는 것이 아니라
✔ 실행
✔ 상환
✔ 근저당 말소
까지 전체 흐름을 이해하는 것이 중요합니다.
실제 경험을 정리한 내용이
비슷한 상황에 계신 분들께 도움이 되길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다 🙂
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