관련 강의
열반스쿨 실전반 36기_26년 8월 개강
권유디, 월부멘토
이번에는 진담님의 선호도 파악하는 법과 이를 실제 비교평가 과정에 적용하는 법을 배웠다.
선호도를 임장과 임보에 연결하는 법
임장시 첫번때 단계에서 분위기 임장을 하는데 이때 투자범위를 설정해야 한다고 하였고 두번째 단계에서 입지분석을 통해 투자 키워드를 파악한다고 알려주었다. 그리고 마지막 세번째 단계 단지임장/분석 때는 투자의 우선순위를 이해 하는 프로세스를 거쳐 선호도를 파악해나간다고 알려주었다.
특히 각 단계별로 해야할 포인트를 알려주셨는데 첫번째 단계인 분위기 임장시 동네 분위기만 느끼고 올게 아니라 임장시 조심해야 할 Pass or Fail의 범위를 정하는 시간으로 만들라고 하는 부분에서 분임 때 사람, 상권, 도보의 Pass or Fail을 생각하며 분위기 임장을 해야겠다고 생각했다. 즉, 보아야 할 것보다 덜어야 할 것에 집중해보기로 했다. 이를 통해 어디를 후순위로 볼 지도 설정해야겠다고 생각했다.
2단계인 입지분석시에는 투자 키워드를 파악해야 한다고 하였는데 이때는 자료 조사 시간이 아닌 지역 선호요소를 파악하는 시간으로 투자범위를 더 좁혀 나가야 한다고 설명해주셨다. 즉, 투자범위에서 투자우선순위로 가기 위한 “투자 키워드”를 고르는 과정이라고 하였다. 이를 입지분석 요소를 한페이지로 정리해나가는 습관을 들여야겠다 생각했다. 마지막으로 단지/임장분석을 통해 투자 우선순위를 이해하면서 투자 우선순위를 정해야겠다고 생각했다. 즉, 단지 기본 상태를 체크해 선호 키워드를 정리하고 단지 가격에 결정적인 영향을 주는 가격요소를 파악해 시세그룹핑을 하고 이를 시세지도에 올려보며 단지 우선순위를 생각하고 단지분석을 통해 가치에 대한 근거를 객관적인 근거로 최종 확인해야 한다는 내용에서 이같은 순서와 요소를 단지분석시 적용해봐야겠다고 생각했다.
선호도를 비교평가에 적용하는 법
비교평가시 본질이 되는 요소로는 직장과 교통이지만, 비교평가시 집중적으로 봐야하는 요소는 교통, 환경, 학군으로 해당 요소를 잘 염두해두고 비교평가에 적용해봐야겠다고 생각했다. 비교평가는 지역내 비교평가와 지역간 비교평가가 있고 이때 입지요소와 상품요소에 따라 수요가 달라진다고 하였다. 따라서 입지요소와 상품요소가 차이 나기 때문에 가격 차이가 나는 것이고 이 두가지까지 통일한 후에 비교평가해야 더 정교한 비교평가를 할 수 있다고 하였다. 그리고 지역간 비교평가시 입지상품은 비슷한데 가격이 다른 경우 교통과 환경을 촘촘하고 입체적으로 분석하고 따져봐야 한다고 한 부분에서 비교평가 심화시 잘 적용해봐야겠다고 생각했다.
전체적으로 진담님의 강의는 내용을 쉽지않았지만 가치를 판단할 때는 더없이 중요한 부분이라 다시 강의내용을 곱씹어 봐야겠다 생각이 되었다.
