서울투자 기초반 1강 강의후기 [서울투자 기초반 4기 118조 잭더웨일]

안녕하세요.

맨날 지방 촌동네, 광주의 지하철역 라인 등 엉뚱한 바다를 이잡듯이 뒤지며 허둥지둥거리다가 막 복귀한

제 이름은 잭 더 웨일. 수도권에 간만에 도착한 초보 고래입니다.

이번 서기반을 수강 신청하면서 사실 걱정반, 의심반 이었습니다. (설렘은 없다는 게 함정....^^;;)

왜냐하면 서울이란 게 단순히 수도권의 일부분이라고 볼 수도 있으면서 뭔가 이 지역만의 이상모호한 가치평가가 있다는 것을 지난 실전반에서 느꼈거든요.

그 때 당시의 저의 인생 멘토 감토랑 조장님께서 함께 데리고 다니시면서 말씀해 주신 것들이 그저 놀라움의 연속이었습니다.

저는 이런 게 서울에서 중요하다고? 이런 게? 왜? 와이?

하면서 머리에 온갖 물음표만 달랑달랑 달고 다녔는데

여기는 이래서 좋아요. 저기는 이래서 좋네요.

라면서 종횡무진 하시던 조장님의 모습을 보고

서울이라는 곳의 가치를 어떻게 판단해야 할지 정말 궁금해 졌습니다.

그런 저의 궁금증을 한 번에 딱! 소화시켜 주는 양파링님의 강의.

서울이란 곳의 순서가 어떻게 되는지, 어떤 특징을 가지는지, 그리고 어떻게 이 지역을 봐야 하는지를 소개 시켜 주시는 강의.

게다가 내용마저 이해하기 쉽도록 헤비하지 않게 구성해 주셔서 이해하기 정말 쉬웠고, 강의도 부담이 없었습니다.

서기반의 처음을 여는 양파링님의 핵심 강의! 그 중에 BM 할 포인트를 정리해 보았습니다.

그럼 꼬잉꼬잉~ 🐳🐳🐳🐳😆😆

저평가 여부 : 현재 가격이 싼 거 맞는지? 

전세가율 : 현재 투자하는 게 투자하기 좋은 시기이 건지?

그 다음에 비교평가

양파링

가격이 싼지 투자할 수 있는 기준에 우리 참 많이 휘둘립니다. 전고점 대비 내려왔으면 싸다고 봐야 하는지? 그럼 얼마나 내려오는 걸 싸다고 봐야 하는건지? 20%? 30%? 아니면 아예 나는 보수적인 투자자니까 50%? 그걸 판단하는 순서는 뭘 봐야 하지? 전세가율도?

그런 우리에게 양파링님이 순서를 딱 결정해 주시네요.

저평가 여부를 먼저 하고 -> 전세가율을 그 다음으로 보고 -> 다음에 비교평가 할 것.

현재 이 매물이 투자 할만한 가격의 물건인지를 먼저 골라내는 거죠. 그 다음 그 매물들 중에 투자금이 더 적게 드는 단지를 뽑아내고, 그 다음에 그런 물건들을 모아서 어디가 가치대비 싼지 비싼지 비교평가를 하면 되는 겁니다.

여기에서 저는 하락의 %를 나름대로 생각해 보았습니다.

지금같은 하락장은 늘상 매매가의 저평가를 판단하는 기준으로 전고점 대비 -20% 혹은 20년대의 가격으로 회귀라는 말을 많이 쓰더라구요. 그런데 문득 이런 생각이 들었습니다.

가격이 비정상적으로 많이 상승하는 상승장이었기 때문에 과거의 가격으로 다시 회귀하였다면 싼 가격이다 라고 판단하는 게 아닐까. 그럼 일반적인 상승장의 기울기의 연장선상정도 선보다 더 많이 내려간다면 가격이 물가상승분을 반영하지 못하고 싸다고 봐도 되는거 아닐까? 라고 생각하게 된 거죠.

저렇게 이전에 상승하던 수준보다 매매가가 더 밑으로 내려간다면 매매가가 충분히 싸졌다고 볼 수 있는 거 아닐까? 라는 저만의 생각이 들었습니다. 일반적인 상승 수준보다 더 싸졌다고 볼 수 있으니까요. 가격이 싸다 비싸다는 단순히 ㅇㅇ원이니까 싸다. xx 원이니까 비싸다 라고 생각하는 게 아니라, 그 지역 사람들이 인정하는 가격 수준 대비 싸다 비싸다를 판단해야 하지 않나라고 생각한거죠.

그래서 저 기준을 몇몇 랜드마크와 서울 평형별 매매가 등락으로 보니 대략 30% 언저리 즈음의 하락율을 보이면 저렴하다는 판단이 섰습니다.

이렇게 절대가가 저렴하다는 판단을 먼저 하고,

그 다음에 전세가율을 통해 투자금의 규모를 보고서 다른 매물들과 비교평가를 해보는 것.

이 순서를 제대로 알게 된 계기가 된 것 같습니다.

물론 이 모든 프로세스는 저환수원리의 기준이라는 것을 잃지 않겠습니다.

B.M.

절대가의 저평가 판단 -> 전세가율 판단 -> 비교평가

내가 선택한 지역의 특징을 알아야, 내가 좋은 시기에 돈 적게 들이고 샀어도, 향후의 시나리오를 예측 및 기다릴 수 있다.

양파링

주식을 매수해서 마이너스 수익률이 날 때 버티면서 가장 힘들었던 건

대체 앞으로 어떤 미래가 펼쳐질지 알 수 있는 근거의 정체조차 모른다는 것이었습니다.

이 종목의 가치를 알라고 하는데 대체 뭘 알아야 하는거야?? 뭘 알면 그 가치를 알 수 있는데? 그리고 그 가치에 수렴하는 미래를 믿을수라도 있는데?

부동산도 마찬가지죠. 그런데 단순히 가치를 알고서 미래는 무조건 알 수 없다는 것이 아니라,

이 부동산의 가치를 알고서 그 가치에 의해 움직이는 모습 역시 어느정도 트렌드를 느낄 수 있다는 것.

시기를 예측한다는 말은 아니지만, 이런 분위기나 흐름이라는 것 정도는 충분히 느낄 수 있다는 것.

이것을 알려면 가장 중요한 것은

그 지역 사람들이 선호하는 선호 요소를 아는 것이었습니다.

그리고 그 지역의 선호도가 급지별로, 구별로, 위치별로 다르더라구요.

단순히 선호도를 알아야 하니까 임장 많이 다니세요!! 정답은 이 안에 있다!!

라고 말씀만 하시는 게 아니라,

어떤 입지요소 특장점 이 이 지역에 속하는지를 하나하나 설명해 주시는 양파링님 덕분에

이번 임장 정말 알차고 소중하게 보낼 수 있을 것 같습니다. :)

감사합니다 양파링님.

B.M.

지역별 입지요소 특장점을 암기하고

거기에 맞는 지역의 특징을 익힌다.

출처 입력

서울은 대한민국 인구의 5분의1이 모여사는 어마무시한 도시입니다. 그 인구가 많은 탓에 각 지역구별로 가지고 있는 특성 역시 다를 수 밖에 없습니다.

그 특징을 제대로 알고서 선호도에 따른 단지의 가치를 파악할 수 있게 되었다는 사실만으로도

이번 1강의 원씽은 제대로 뽑았다고 확신할 수 있겠네요.

그럼 다음주 2강으로 다시 찾아오겠습니다.

감사합니다 :)

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!