✅아파트명 : 염리동 마포자이더센트리지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(기준: 종사자수)
마포구 종사자 수 : 279,788명
마포구 직장 등급 : A
2. 교통(기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 3분
여의도역 : 26분
시청역 : 28분
교통 등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 마포자이더센트리지 90.9%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트(1KM), 현대백화점 신촌점(1.3KM) B등급
5. 공급
1) 마포구 인구수 : 356,856세대
2) 연 적정수요(인구수×0.5%) : 356,856×0.005 = 1,784세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,939세대 (26년 192세대 + 27년 1,340세대 + 28년 407세대)
4) 연평균 입주량 : 1,939세대÷3년 = 연평균 646세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 646÷1,784 = 0.362배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 마포자이더센트리지 34평 현재 매매 24.5억, 전세 10.5억
5년 내 고점 매입 시 : 2026년 2월 매매 24.7억 전세 10.5억
5년 내 저점 매입 시 : 2023년 6월 매매 14.2억 전세 6.7억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : ★★
- 현재 시세(24.5억원)는 최근 5년 최고가(24.7억원)에 근접, 저평가 구간엔 ‘비해당'
- 특히, 동일 생활권의 주요 비교 단지인 래미안푸르지오와 유사한 가격대에서 거래되는 것으로 확인
- 마포자이더센트리지는 신축(5년차) 프리미엄을 보유하고 있는 반면, 래미안푸르지오는 초대단지 규모(3천세대 이상)에 따른 높은 환금성을 갖추고 있어 두 단지 모두 각각의 장점이 현재 시세에 상당 부분 반영된 것으로 판단
2) 환금성: ★★★★★
- 직장(A), 교통(A), 학군(A), 공급(S) 등 핵심 입지 경쟁력을 모두 갖춘 실수요 중심 단지
- 여의도·광화문·용산 등 주요 업무지구의 접근성이 우수하고 신축 선호가 지속될 가능성이 높으므로, 향후에도 거래 수요가 안정적일 것으로 예상
3) 수익률: ★★★
- 과거 저점(14.2억원) 대비 현재 시세는 약 72% 상승함에 따라 단기 시세차익은 제한적이나, 입지 경쟁력 등을 고려했을 때 장기적으로 안정적인 자산가치 상승 기대 가능
4) 원금보존: ★★★★★
- 직장, 교통, 학군 등 핵심 입지 경쟁력이 우수하고, 향후 3년간 연평균 입주 물량이 적정수요의 36% 수준(S등급)에 불과하여 공급 부담이 낮음
- 서울 핵심 업무지구 접근성과 신축 선호를 고려할 때, 경기 변동 시에도 실수요가 지속될 가능성이 높아 가격 하락 부담에 대한 안정성이 높은 편으로 판단
5) 리스크 대비: ★★★★
- 현재 시세가 고점권에 위치함에 따라 단기적으로는 가격 조정 가능성이 있을 수 있으나, 안정적인 실수요 고려 시 하방 리스크는 상대적으로 제한적일 것으로 판단 → 장기 보유 시 리스크 대비 기대수익은 안정적이지 않을지…?
나의 투자 결론(매수 여부): 마포자이더센트리지는 직장(A), 교통(A), 학군(A), 공급(S) 등 핵심 투자지표가 모두 우수. 이에, 환금성과 원금보존 가능성이 매우 크므로, 단기 시세 차익보단 실거주를 겸한 장기 보유 관점에서 투자 매력도가 상당히 높다고 생각함
✅ 작성하면서 느낀점 :
이번 과제는 제시된 지표를 하나씩 따라가며 작성해서 생각보다 어렵지는 않았다. 오히려 평소에는 막연하게만 보던 아파트를 직장, 교통, 학군, 공급, 수익성 등 다양한 기준으로 직접 분석해 보면서 "이런 관점으로 살펴봐야 하는구나!"를 경험할 수 있어서 정말 유익했다👍해당 내용을 이번 조모임 임장에서도 직접 적용해 보면서 실제 투자 판단에도 활용해 보고 싶다🔥
