✅아파트명 : 염리상록
✅위치(지도)
[지도 캡처 이미지 넣기]
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
마포구 종사자 수 : 279,788명
마포구 직장 등급 : A (종사자수 20만명 이상)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
강남역 : 59분
여의도역 : 25분
시청역 : 27분
교통등급 : A등급(강남은 30분 넘지만, 부도심인 여의도, 시청 30분 이내)
- 마포구는 강남과는 거리가 좀 있지만, 여의도와 시청역과 같은 부도심까지는 30분 이내에 갈 수 있는 좋은 입지를 가지고 있다.
- 쿼드러플 역세권인 공덕역과,
※ 염리상록 → 각 업무지구
※ 마포구 전체 교통
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 숭문중학교, 학업성취도 85%, B등급
- 마포구는 학업성취도 90%이상인 서울여중 1개 밖에 없는 것을 보면 학군이 그리 좋은 곳은 아니다.
- 대흥학원가도 3년만에 다시 임장했지만, 여전히 다른 여느 학원가에 비해 규모가 작다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C등급(1km 내 마트 및 백화점 없음)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 마포구 인구수 : 358,523명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,792세대(1년 : 1,792세대 / 3년 : 5,376세대)
3) 3년 입주량 합계 : 239 세대 (26년 0세대 + 27년 239세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 239세대÷3년 = 연평균 79 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 79세대(연 평균 입주량) ÷ 1,792(연 적정수요) = 0.04배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 ▶ S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 염리상록 25평 현재 매매 12.5억, 전세 5.2억
5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 14억 전세 5.7억(투자금 8.3억)
5년 내 저점 매입시: 2022년 9월 매매 7억 전세 3.5억(투자금 3.5억)
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
2) 환금성 : O
300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님
3) 수익률 :
전세 레버리지 투자금 7.3억
100% 수익률(연평균 10%) 위해서는
10년 동안 7.3억만큼 올라줘야 함
→ 현재 매매가 12.5억 + 7.3억 = 19.8억(10년 뒤 19.8억이 될 수 있는 단지인가?)
현재 가격 22년 전고점을 이미 넘은 상태
싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요하다.
4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 공급물량 적음. 전세가율 42% (55% 아래임) (X)
5) 리스크 대비: X
나의 투자 결론(매수 여부): X
현재는 이미 전고점을 넘은 상태이기 때문에 투자적인 관점에선 보수적으로 봐야할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
내가 상급지 앞마당이 많이 없다는 것을 깨닫게 되었다.
염리상록의 비교 단지를 찾으면서 내가 상급지 앞마당이 많이 없다는 것을 깨닫게 되었다.
염리상록과 23년도 저점일 때 당시 비슷한 가격이었던 2급지 복도식 구축을 생각해보려 했는데
2급지 앞마당이 마포구 밖에 없다…
그 다음으로 좋은 앞마당은 동대문구…
비교평가 실력을 늘리기 위해서 앞마당을 열심히 늘려야겠다.
