*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 신길동 래미안에스티움 아파트 수익률 분석 보고서
*선정기준: 지금 내 종잣돈으로는 범접할 수도 없는 아파트지만.. 현재 살고 있는 동네의 대장아파트(라고 알고있어서)로 여러모로 첫 수익률 보고서로 조금 더 수월하게 작성할 수 있을 것 같아서 선정
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 435,017
영등포구 직장 등급 : S 등급
*직장 데이터 기준에 따라 봤을 때 S등급. 래미안에스티움은 A등급인 구로구, 금천구와도 가까워서 직장 카테고리에서는 확실한 S등급인 것 같다.
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 42-45분
여의도역 : 23-29분
시청역 : 37-39분
교통등급 : A 등급
*이동네를 몇년 살아보면서 느낀 건 서울 주요 지역은 왠만하면 대략 1시간 내외로 걸리는 것 같다. 교통이 매우 좋지도 않지만 대중교통으로 이동하기 불편하지 않은 동네라고 생각됐다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 신길중학교, C 등급 (그런데 B 등급에 가까운..?)
*신길중학교 경우 신설중학교라서 데이터가 잘 나와있지 않다… 신길중학교 위치가 영등포구지만 동작구와도 매우 가까워서 2개구를 같이 봤을 때 학업성취도를 평균 77~78%정도로 보면 될 것 같다고 판단했다.
“특목/자사고 진학률”도 주요하게 보는 것 같아서 데이터를 찾아보니 서울 전체학교로 따져봤을 때 거의 딱 중간정도였다.(서울 총 390개교 중 169위, 상위 약 43.3%)
=> 데이터로 따져봤을 때 객관적으로 학군이 좋다고 할 수 없지만, 그렇다고 학군 때문에 아주 기피할만한 아파트는 아니라고 느껴졌다.
참고사이트: https://asil.kr/asil/
참고사이트: https://school.tip-note.kr/
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C 등급
*1km 이내 백화점, 대형마트 모두 없다. 가까운 백화점, 대형마트는 영등포역 또는 신도림역 쪽을 사용해야하는데 2.5~3km 정도 떨어져있다.
처음 이동네에 이사왔을 때(약 5년전) 주변에 상권이 너무 없어서 불편했었는데 최근 1-2년동안 비스타에코, 신길AK푸르지오 등 거주지가 새로 생기면서 좋아지고 있다고 체감됐다.(예전에 비해서지 그렇다고 상권이 괜찮다고 하기에는 조심스럽다..) 바로 옆에 써밋클라비온아파트, 신풍역 근처 더샵센트럴시티아파트 준공이 예정되어있어 앞으로도 환경은 앞으로 꾸준히 개선될 것 같다.
5. 공급
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
- 영등포구 4년입주 합계 : 4,577세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대 + 29년 3037세대)
*부동산지인 그래프를 봤을 때 2029년에 앞에 3년(26~28년)에 비해서 입주량이 크게 늘어서 추가로 적어보았다.
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,772명 (2026년 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 약 1,859세대 (1,858.86)
(1년 : 1,859세대 / 3년 : 5,577세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
4) 연 평균 입주량 : 1540세대÷3년 = 연평균 약 513 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 513÷1,859 =약 0.276배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
*하지만 당장 2029년을 포함하면 1,144÷1,859=0.615배로 A 등급이다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 래미안에스티움 34평 현재 매매 18.8억, 전세 9.2억
5년 내 고점 매입시: 2026년 03월 매매 20.2억 전세 9.3억
5년 내 저점 매입시: 2023년 02월 매매 9.7억 전세 4.8억
*고점과 현재 시기차이가 크지 않다. 현재 네이버 부동산에 나와있는 매매를 살펴보았을 때 비슷한 평형타입에서 19-20억으로 매매가가 형성되어있는 것을 고려했을 때, 2026 최근 들어서 고점을 찍고 있는 듯하다.
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교평가군이 없어서 저평가 여부를 확실하게 이야기할 수는 없겠지만..
월부에서 공부하면서 들은 부동산 흐름으로 보았을 때, 최근 고점을 찍고 있으니 아직 더 올라갈 여력이 충분히 있다고 판단했다. 부동산 흐름에서 뿐만 아니라 직장/교통/학군/환경/공급을 따져봤을 때 1순위로 봐야할 직장/교통의 등급이 좋은편이고, 학군은 모르겠지만 환경 부분에서 앞으로 개선됨이 확실한 곳이라고 봤을 때도 지금보다 더 가격이 올라갈 수 있는 곳이라고 봤다.
2) 환금성 : 직장/교통도 등급이 좋은데, 서울의 1,000세대 이상의 브랜드아파트라는 측면에서 환금성이 떨어질 아파트는 아니라고 판단했다.
3) 수익률 : 수익률 정리가 어려워서 챗지피티하고 같이 정리해봤다.
- 2023년 저점 매수: 4.9억 투자 → 9.1억 수익(186%)로 매우 뛰어난 투자.
- 2026년 현재: 투자금이 9.6억으로 약 2배 증가했기 때문에, 예전과 같은 186% 수익률을 기대하기는 어려운 구간.
이라고 한다.
마찬가지로 비교평가군이 없어서 앞으로도 상대적 좋은 수익률을 얻을 수 있는 투자처인지 확실하게 얘기하기는 어렵겠지만… 앞선 1)저평가, 2)환금성 측면에서, 그리고 과거 흐름을 보았을 때(우상향했음) 장기투자한다면 괜찮은 수익률을 볼 수 있지 않을까 판단한다.
다만 신길뉴타운이 아직 완성되어가는 단계로 투자가 빠르면 빠를수록 수익률이 더 좋을 거라고 판단된다.
4) 원금보존 : 너바나님께서 원금보존 설명주실 때 “서울 기준 전세가율 강남 1시간 이내 55%, 강남은 45%, 지방은 70%” 이라고 말씀주셨는데, 현재 기준 49%로 55%(강남 1시간 이내)에는 미치지 못한다.
5) 리스크 대비: 근 3년간은 공급이 괜찮지만 당장 이후 29년은 입주량이 크게 늘어서, 전세를 두고 투자하는 개념이라면 전세 만기 시 대비를 해야할 것 같다. 신길뉴타운은 아니지만 신풍역을 같이 쓰는 2029년 준공 예정인 더샵센트럴시티아파트가 2,000세대가 넘는 대단지인 것을 고려하면 더더욱 신중하게 봐야할 것 같다.(그러나 서울 자체가 계속 공급부족일 예정이라서 아주 최악은 아니지 않을까..?)
나의 투자 결론(매수 여부): 강의에서 100% 수익률을 강조하셨던 거 같아서… 현재가에서 100% 수익을 보려면 28.4억이 되어야한다. 지금보다 약 10억이 더 올라야한다는 건데, 장기투자로 10년이상을 본다면 가능성이 있는 아파트라고 생각했다. 현재 9년된 아파트로 10년 뒤에는 19-20년차 아파트가 되는데, 심각한?구축 아파트는 아니라고 생각해서 연식측면에서도 나쁘지 않다고 판단했다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 써보니까 정말 다각면에서 아파트를 봐야하는구나.. 강의만 듣는 것과 실제로 써보는 것은 다르다는 것을 배웠다.. 아직 너무 부족하지만 가이드주신대로 여러 카테고리에서 평가해보니 확실히 아파트에 대한 객관성이 생긴다. 비교평가할 수 있는 아파트가 없어서 확신이 안생기는 걸 보니 정말 비교평가가 중요하고, 아는 곳이 많아야겠다고 느껴졌다. 아직 갈 길이 너무 멀다🥲
