✅아파트명 : 대연롯데캐슬레전드
✅위치(지도)
✅입지평가 :
1. 직장 (기준: 종사자수)
C등급
남구구 종사자 수 : 93,744
남구구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
S등급
해운대역 : 30분
서면역 : 20분
직장과의 거리: 30분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
C등급
학군 : 해연중학교, 학업성취도 84.4%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
B등급
환경 : 롯데백화점(서면)-3km, 이마트(문현):1.5km, B등급
5. 공급
부산 26년: 15,007, 27년: 17,331 , 28년: 6,781 → 28년도부터 공급 감소
부산 남구 3년 입주 합계: 총 7,653세대 (26년: 2,205세대, 27년: 5,448세대, 28년: 0세대)
→ 27년 공급이 매우 많은데 특히 디아이엘(4,488세대) 및 문현 푸르지오 트레시엘 (960세대)로 인해 27년 전세가 변동 영향 있음 (feat.Chat GPT)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
- 남구 인구수 : 25.2만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 약 1,259세대/년
3) 3년 입주량 합계 : 7,653 세대
4) 연 평균 입주량 : 7,653 세대÷3년 = 연평균 2,551 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,259÷2,551 =2배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : O → 대단지로 초,중,고 환경 괜찮고 입지 나쁘지 않음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O → 3,149세대 대단지, 수요가 많음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 세모
4) 원금보존 : O
5) 리스크 대비: X, 27년 4월 맞은편 디아이엘 4,500세대 입주 예정으로 전세가에 영향을 미칠 수 있음
나의 투자 결론(매수 여부):
전고점 대비 저평가되어 있는 것은 맞으나.. 투자하기에는 투자금이 많이 들어가서 전세 레버리지를 하기에도 힘든 상황 + 27년 부산 남구 공급이 예정되어 있어 전세가 혹은 세입자 구하는 데에도 어려움이 있을 것으로 보여짐 → 생애최초도 안되고 외벌이로 이자를 많이 감당할 수 없기 때문에 투자코칭 꼭 받아보고 월 수입을 더 만드는 구조로 가자..
✅ 작성하면서 느낀점 :
해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구 등 물건들을 찾아보며 아직 저평가된 물건도 많다고 느꼈지만 평소 봤던 각 구역의 대장 아파트들은 전고점을 거의 회복하고 있는 추세인 거 같다.
아직 앞마당이 확실하지 않다보니… 해운대구, 연제구 분임 + 단지 임장 + 매물 임장, 대구 쪽 시장도 한 번 봐서 투자vs실거주를 정해야겠다는 생각이 더욱 들었고 돈도 더 열심히 벌어야겠다는 생각이 들었다!
작년 25년 처음 월부에 들어왔을 때 많은 조원분들께서 또 튜터분들께서도 좋은 장이라고 해주셨었는데.. 공부한 게 없다보니 확신도 없었고 개인적인 일들로 인해 집중하지 못해 아쉽다 하지만 그만큼 아직 내가 그릇이 넓어진 게 아니라 생각하고 독,강,임,투 + 이직을 통해 안정적인 파이프라인 구축을 해야겠다는 생각이 들었다! 결국 답은 심플하다. 배우고 꾸준히 실행하고 결과를 낼 때는 실천하는 것…!
