월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : E편한세상송도
- 연식: 2018 년식
- 세대수 : 2,708 세대
- 위치(지도) : 인천광역시 연수구 랜드마크로113
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) - B등급
- 연수구 종사자 수 : 145,549명 / 사업체수 32,548개
(비교구 경기 성남 분당구 : 345,459명/97,955)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - C등급
[7대 주요 업무지구]
- 강남역 : 118분(2) / 도보 32분 포함
- 여의도역 : 100분(2) 도보 35분 포함
- 시청역 : 116분(1) / 도보 30분 포함
- 종로3가역 : 120분(1) / 도보 30분 포함
- 가산디지털단지역 : 97분(1) / 도보 33분 포함
- 마곡역 : 101분(2) / 도보 15분 포함
- 판교역 : 146분(2) / 도보 31분 포함
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
[중학교]
- 학군(중학교) : 미송중학교, 학업성취도 없음/ 성취평가제 기준 1.3등급
[초등학교]
- 학군(초등학교) : E편한세상은 인천송담초등학교 배정. /길건너 초등학교 등교
송담초등학교 학급당학생수 24명
전교학생수 913명
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - C등급
- 환경 : 백화점 0개, 몰 0개, 마트0개, 종합병원 0개, 스타벅스1개
5. 공급 - B등급
1) 연수구 인구수 : 410,369명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 410,369x0.005 = 2,051세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,865 세대 (26년 2,041세대 + 27년 5,152세대 + 28년 1,672세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,955세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.44배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~ 2배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : BC0CB
- 직장(B) : 연수구 종사자 수는 145,549명 사업체수는 32,548개로 B등급이다.
인구수대비 종사자비율이 35%로 주거지로의 역할로 베드타운의 성향을 가진다.
송도내 대기업 삼바, 센트리온같은 대기업이 있기는 하나 실질적으로 해당직장만을 이유로
송도의 수요가 있다고 볼 수 있는 객관적 자료는 찾이못했다. - 교통(C) : 강남역 118분, 여의도역 100분, 시청역116분으로 주요 업무지구로 2시간정도 소요된다.
강남으로의 접근성이 어려운 지역으로 M버스 기점이지만 버스는 교통에 포함시키지않았다.
해당단지는 교통이 불편하다는 이야기가 많은 지역. 앞으로 인천1호선 연장에 대한 언급은 있으나
아직 확정된 것은 없다.
교통을 이유로 수요가 있을것으로 보이지 않는다. - 학군() : 신도시 특성상 신설중학교가 많아 학업성취도를 알수 없어 초등학교 학급당학생수와 총 인원수로
해당단지의 선호도, 수요를 예상해볼때, 송담초 학급당학생수 24명, 전교 학생수 913명으로 해당생활권,단지는
학생수가 많은편으로 학군을 수요로 들어온다고 볼 순없지만, 해당지역의 어린자녀를 둔 가족들이
많을것으로 예상한다(인구 입지분석으로 확인), 학군을 이유로 들어오긴 어렵다. - 환경(C) : 1Km 이내에 마트,병원,백화점은 없는 지역이지만, 균질성이 있어 깨끗하고, 유해시설이 없는
주거지역이다. 인천에서 송도신도시는 쾌적한 환경을 이유로 수요가 있을것으로 보이지만, 송도내에 해당단지가
우선순위이기는 어렵다.(더 선호하는 송도내 다른생활권이 있을것으로 보임) - 공급(B) : 연 적정수요 2051세대이고 연수구의 3년 입주물량은 총 8865세대 연평균 수요는 2955세대이다. 입주량이 적정수요의 1배초과~2배이내로 B등급이다. 인천은 검단,연수구,미추홀구의 입주물량이 남아있는 상황으로
투자시에는 주변 지역구인 미추홀구 용현학익지구의 입주물량도 확인하고 리스크 미리 대비해야한다. - 내생각 : 해당단지는 신도시로 균질성이 있고, 쾌적한 준신축단지로 송도내에서 가성비단지라는 이유로
수요가 있을것이라고 보인다(거래가 활발함), 하지만 직장,교통,학군을 이유로 이번 단지를 선택하기에는
어려움이 있다. 송도내에서도 입지가 더 좋은 지역과 비교해보고 매수시기와 현재 시점의 수익률
분석을 통해 입지가치를 판단해보고자 한다.
6. E편한세상송도 VS 송도더샵센트럴시티 단지비교
- 해당단지 선정이유 : E편상세상송도는 24.11월 내집마련한 집, 그 당시 송도더샵센트럴시티 25평형과 고민했었지만, 호가만으로 저층기준 6억, 로얄층은 6억이 넘는 상황이라 부동산에 매물문의 자체를 하지 않았다. 그래서 그당시 고민했던 아파트단지와 현재 매수한 내집의 입지를 분석하고, 수익률도 비교해봤다.
내생각 : 28평, 25평으로 평형수 차이가있기는 하나,해당 두단지가 비슷하게 닮은 요소들이 많다고 생각되어 입지와 수익률이 궁금해졌다. 직장,교통,학군,환경,공급은 둘다 동일하고 세대수와 연식의 차이가 비슷하지만 교통의 경우 미미하게 차이가 있다. 특히 손품으로는 두단지가 비슷하다고 느끼지만, 실제로 현장에서 두 단지를 비교해보면 8공구쪽의 E편한세상은 택지를 이루기는 하나 아직 개발되어야하는 토지들이 많이 비어있고, 생활상권과 특히 병원이 많이 부족한 상황이다. 상대적으로 송도더샵센트럴시티는 상권접근성이 더 편리하고, 주변환경이 정리가 되어있어 안정감이 더 느껴진다. 두단지의 차이보단 주변환경까지의 차이가 단지 선호도차이를 가져온다고 생각되고 그 차이가 가격에도 반영됐다고 보인다. 이번 수익률보고서에 단지비교를 통해 현장에서 얻어오는 정보들의 중요성을 깨닫게 되었다. 손품도 중요하지만, 발품도 정말 중요했다. 앞으로 손품으로 비슷하다고 느낀 단지들을 체크해두고 발품으로 선호도차이가 생길 수 있는지를 정리할 계획인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
- E편한세상송도 수익률분석
- E편한세상송도 및 송도더샵센트럴시티 수익률분석(내집마련 24.11월 시점기준 수익률)
내생각 : e편한세상송도를 24.11월에 매수했을때, 그리고 그 시기의 송도더샵센트럴시티를 매수했다면? 이러는 가정을 두고 수익률분석을 해보았다. 송도더샵센트럴시티 매수했을때, 종잣돈 5000만원이 더 들어가나 대략 2년 정도 후에 수익률이 e편한세상송도는 31%(0.4억), 송도더샵센트럴시티 56%(1.0억) 이다. 입지와 단지선호도의 차이가 수익률에 반영되어 나타나는것을 볼 수 있다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세(2026년 9월): E편한세상송도 29평 현재 매매 5.9억, 전세 3.7억(전세가율 63%)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 8.68억 전세 4.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 04월 매매 4억 전세 1.8억
5) 현장사진
6) 수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점투자 시 현재가격기준 -2.78억 손실
저점투자 시 현재가격기준 1.9억 이익이다.
매수,매도,보유의 타이밍이 중요하다는 걸 수익률보고서를 작성하며 느꼈다.
아직 상승세를 탔다고 보기 어렵고(대장단지말곤 현재 보합)
아직도 고점대비 -33%인점을 볼때 절대적 저평가로 생각된다.
현재 인천은 공급이 많고, 대장단지만 상승으로 전환 되어보이기 때문에 전체적으로 저평가 시기라 비싸지않게 매수가능한 시장이라고 보이고 공급이 29년도까지도 이어지기 때문에 투자는 보수적으로 보아야 할것으로 생각된다.
하지만 지역내, 지역간 비교분석을 통해 투자우선순위를 확인해봐야 더 확신이 들겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 21년도 전고점 대비 -33% 현재는 절대적 저평가, 저가치인가? 고가치는 아니지만 저가치는 아님.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : 아파트, 대단지(2708세대), 23년도 하락장에도 매매거래 연123건, 전세 254건 거래활발한 단지.
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 초보투자자이기에 잃지않는 투자가 목표이지만, 기대수익률을 100%로 가정하고 매수단지가 수익률 100% 나올 수 있는 단지인가? 전고점보다 낮은 가격. 수익률 100% 가능함. 하지만 시기는 알 수 없음. 보유도 수익률을 높이는 방법이다.
4) 원금보존 : 기타 70% 현재 해당단지 63%..그럼 현재 전세가 기준 3.7억 10년이후 1.5~1.8배(서울아니니까) 5.55억~6.66억이므로 현재 매매가 정도 원금보존가능. 하지만 내집마련한 단지이기에 일정기간 보유와 매도타이밍으로 원금보존 지키자.
5) 리스크 대비 : 역전세? 인천내 공급많아 전세가가 높지않음. 역전세 위험시기라고 보기 어렵지만 공급이 리스크 29년도까지 송도 입주물량 + 미추홀구 용현학익지구 입주물량이 있음. 투자보단 내집마련…
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
내집마련(o) - 현재 시기의 내집마련 ok, 절대적저평가로 송도 20평대 6억 이하 거래 가능한 유일한 아파트단지. 유의미함(하지만 꼭 비교분석!!!)
투자(x)
3. 작성하면서 느낀점 :
해당단지가 저평가 단지인지를 바로 알기에는 어렵다고 생각해서 e편한세상송도 수익률보고서를 작성하고 두번째로 송도더샵센트럴시티를 작성했다.입지분석에서 환경부분이 조금 차이가 났지만, 해당지역이 앞마당인 나로써 느낀점이 한가지 더 있었다.
바로 임장의 중요성이다.
지도와 데이터로만 보면 두 단지의 입지분석 차이가 크지 않았지만,1년 사이의 매매가격 상승률에는 조금 차이가 있었다. 그 이유는 직접 임장을 가봐야만 알 수 있다고 생각했다. 이 단지들을 글로만보고 보고서를 작성했다면 사실 가치가 비슷한 단지라고 생각했을것 같다. 현장에서 얻어올 수 있는 정보가 꼭 필요하고 그 정보가 수익률차이에 반영된다는 사실 잊지 않아야 겠다.
