*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : e편한세상 부평 그랑힐스
- 연식: 2024년 12월
- 세대수 : 5,050 세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) - B등급
부평구 종사자 수 : 166,781명
부평구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - C등급
강남역 : 78분
여의도역 : 64분
시청역 : 71분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) - C등급
학군 : 청천중학교, 학업성취도 72.8%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - C등급
환경 : 롯데마트, 1.26km C등급
5. 공급 - A 등급
1) 부평구 인구수 : 488,191 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 488,191x0.005 = 약 2441 세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,400 세대 (올해 126세대 + 내년 0 세대 + 내후년 4,274세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,466 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,466 ÷ 2,441 =0.6배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 ~ 1 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
열반기초 1강을 듣고 인천에서 거래량 1위라고 들었던 부평 그랑힐스 아파트를 분석 해보았습니다.
7호선 산곡역 근처에 자리하고 있고 주변에 신축이 계속 들어서고 개발되고 있는 지역이고
5000세대가 넘는 대단지라는 이점이 있는 거 같다. 7호선을 통해 강남 접근성이 용이할 것으로 보이지만 주요 업무지구 까지 모두 한시간 이상이 소요되며 초품아 이고 중학교는 1~2개 자리하고 있으나 매력적이지 않다.
1.2km 거리에 대형마트가 하나 있고 계속 이 주변 지역이 신축이 들어설 예정이라 주변 환경이 계속 개선되고 초등학교가 많아서 저학년 자녀를 둔 가정의 실 수요가 있지 않을까 판단 된다
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: e편한세상 부평 그랑힐스 25평 현재 매매 5.25억, 전세 3.53억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 9월 매매 5.25억 전세 3.53억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 12월 매매 4.7억 전세 3억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
입주한지 2년이 채 되지 않아 2년내 수익률을 분석해봤다
저점에 매수시 수익률이 22% 정도로 주위 단지와 비교 했을 때 아쉬운 것 같다.
인접한 비슷한 시기 입주한 단지는 수익률이 5~80%로 차이가 나는 것을 확인 할 수 있다.
강남역까지 시간 1시간 초과로 전세가율 70% 정도 나와야 원금 보존이 될 것으로 판단 되는데 67%정도 나온다
그리고 인접 단지들은 유사평형 비교시 매물이 20개정도 등록 되어 있는데 비해 그랑힐스는 190개의 매물이
등록 되어있다. 매물이 많기 때문에 상대적으로 가격도 저렴한 것인지, 다른 이유에 의해 가격도 저렴하고
매물도 많이 나와 있는지는 잘 판단이 서지 않는다.실력을 더 길러야 할 것 같다
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
