매일 쏟아지는 부동산 뉴스를 보면 고개가 갸웃해집니다.
강남 집값은 수억 원씩 떨어진다는데, 외곽 지역 아파트는 신고가를 경신했다는 소식이 동시에 나오기 때문입니다.
지금 집을 가지고 계신 분들, 이런 생각 한 번씩 해보셨을 겁니다.
'지금이 기회인가?' 싶다가도, '더 떨어질 수도 있지 않나?' 하고 바로 손 놓게 되는 그 마음이요.
특히 현재 10억~20억대 아파트를 보유하고 계시거나, 수도권 2채를 보유해서 추가 투자가 어렵고
상급지 갈아타기를 막연하게 생각만 해왔던 분들이라면 지금 시장이 예사롭지 않습니다.
같은 서울·수도권이라도 지역과 가격대에 따라 전혀 다른 움직임이 나타나고 있기 때문입니다.
1. 왜 강남은 급매가 나오는데, 외곽은 신고가일까요?
최근 고가주택과 다주택자 등의 세 부담을 강화하는 내용의 부동산 세제 개편안이 발표되면서 시장의 분위기가 크게 달라졌습니다.
특히 강남·서초·송파처럼 가격이 높은 지역에서는 세금 부담을 피하려는 매도자들이 늘어나면서 급매물이 나오기 시작했습니다.
1급지 서초구에서는 최근 실거래보다 10억 낮은 매물이 출현하고 있고, 가격을 낮추는 급한 매물들이 보이고 있습니다.
하지만 매물이 늘고 가격을 낮춘 급매가 등장하는데도 거래가 쉽게 살아나지 않는 모습을 보입니다.
반대로 중저가 아파트 시장은 다른 모습입니다.
2. 사람들이 몰리는 가격대는 따로 있습니다
이번 세제 개편에서는 실거주 1주택자의 경우, 20억 원 이하(공시가격 14억 원) 주택에 대한 세 부담이 주는 기준이 제시되었습니다.
실제로 최근 서울 아파트 시장에서는 15억 초과~20억 이하 가격대에서 신고가 거래가 활발하게 나타나고 있습니다.
서울에서는 이 가격대 거래의 48.7%가 신고가였고, 경기 역시 62.8%로 해당 가격대의 신고가 비중이 가장 높았습니다.
결국 지금 시장은 고가 아파트는 조정을 받고, 그보다 낮은 가격대의 아파트는 오르는 서로 다른 모습이 나타나고 있는 것입니다.
그런데 여기서 대부분의 사람들이 놓치는 것이 하나 있습니다.
이런 수치를 보면서 “아, 지금 시장이 이렇게 움직이고 있구나.” 하고 넘어갑니다.
정작 중요한 질문은 하지 않습니다.
"그러면 내 집은 지금 어느 구간에 있고, 내가 가고 싶은 집과의 거리는 지금 어떻게 됐지?"
내 집 가격이 오른다는 사실은 알고 있습니다.
그런데 내가 가고 싶은 목표 단지의 가격이 지금 얼마인지, 1년 전보다 가격 차이가 좁혀졌는지 벌어졌는지 바로 말할 수 있으신가요?
만약 잘 모르겠다면, 어쩌면 그게 지금의 진짜 문제입니다.
생각해보면 우리는 내 집 가격 알림은 켜놓으면서, 목표 단지 가격 알림은 한 번도 켜본 적이 없습니다.
내 집이 1억 오르면 "드디어!"라고 느끼는데, 그 사이 목표 단지가 2억 올랐다는 사실은 모릅니다.
내 집이 1억 오르는 동안 목표 단지가 2억 올랐다면, 나는 열심히 달리면서 사실 뒤로 가고 있었던 겁니다. 거리가 벌어지는데도 '준비 중'이라고 착각한 채로요.
그런데 반대로, 이 거리가 줄어드는 순간도 반드시 옵니다.
문제는 그 순간을 알아챌 수 있느냐입니다. 어떻게 하면 그 순간을 놓치지 않을 수 있을까요?
3. 이런 시장에서 누군가는 기회를 잡았습니다
사실 이런 일은 처음이 아닙니다.
올해 초에도 정책과 세제 변화로 고가 아파트에서 급매가 쏟아지면서 시장이 크게 흔들린 적이 있습니다.
당시 1급지 송파의 대표적인 대단지인 헬리오시티도 가격이 크게 조정받았습니다.
많은 사람들이 생각했습니다.
“집값이 이렇게까지 떨어질 수 있나?”
그런데 그때 누군가는 매수했습니다.
왜였을까요?
그때 갑자기 용기를 낸 것이 아닙니다.
평소부터 “내가 기회가 오면 사고 싶은 단지”를 정해놓고 있었기 때문입니다.
이 차이가 굉장히 중요합니다.
가격이 떨어진 다음에 처음으로 아파트를 찾아보는 사람은 “더 떨어지면 어떡하지?”라고 고민합니다.
하지만 평소부터 가격을 지켜본 사람은 “내가 기다리던 가격이 왔구나.”라고 생각할 수 있습니다.
같은 급매를 봐도 처음으로 단지를 찾기 시작한 사람과, 평소부터 가격을 지켜보던 사람은 행동이 완전히 달라집니다.
4. ‘우리 집 가격’만 봐서는 안 됩니다
많은 분들이 부동산을 볼 때 이렇게 생각합니다.
“우리 집이 얼마나 올랐지?”
물론 중요합니다.
하지만 갈아타기를 생각한다면 이것만 봐서는 부족합니다.
더 중요한 질문은 따로 있습니다.
“내가 가고 싶은 집과 우리 집의 가격 차이가 얼마나 되는가?” 입니다.
“1급지는 너무 비싸잖아. 내 생애에는 못 갈 것 같은데?” 라고 생각으로
지금 내가 살고 있는 집, 직장 근처의 집, 우리 동네에서 조금 더 좋은 집만 찾아봅니다.
하지만 갈아타기를 생각한다면 시선을 조금 더 멀리 볼 필요가 있습니다.
서울에서 가장 선호도가 높은 지역과 아파트의 가격을 꾸준히 보고 있으면,
“가격은 비싸지만, 가격 차이가 이렇게 좁혀졌네.” 라는 순간을 발견할 수 있습니다.
어디를 보고 가느냐에 따라 갈아타기의 보폭이 달라집니다.
5. 내가 가진 집과 내가 가고 싶은 집의 ‘거리’를 보는 것입니다.
앞으로 세금 부담이 커지면서 1급지 시장의 매물이 나올 가능성이 있습니다.
특히 직접 살지 않는 집을 보유한 사람이나 고령층, 임대사업자 입장에서는 세금 혜택이 줄어들기 전에 집을 정리하려는 움직임이 생길 수 있습니다.
정부 역시 27년~28년까지는 기존 혜택을 단계적으로 유지하면서 정리할 시간을 주는 방향으로 가고 있습니다. 반대로 29년부터는 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.
그렇다면 우리는 무엇을 봐야 할까요?
올해 초에도 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급하게 매도하려는 사람들이 나오면서 상급지에서 급매물이 등장했습니다.
이번에도 비슷한 상황이 반복된다면, 평소에는 접근하기 어려웠던 상급지에서 예상하지 못했던 매수 기회가 생길 수 있습니다.
그래서 “상급지는 너무 비싸서 나는 못 가”라고 미리 포기하기보다는, 앞으로 상급지에서 어떤 매물이 나오고 가격이 어떻게 움직이는지 지금부터 공부해둘 필요가 있습니다.
저도 처음엔 "1급지는 남의 얘기"라고 생각했는데,
가격 차이를 추적하기 시작한 뒤로 시장이 다르게 보이기 시작했습니다.
오늘 당장 해보세요!
네이버 부동산을 열고 내가 갈아타고 싶은 1~2급지 단지 3~5곳을 먼저 찾아보세요.
20~30평대만 보기보다 10평대까지 범위를 넓히고, 300세대 이하의 소규모 단지도 함께 살펴보세요.
그리고 딱 세 가지만 기록해보세요.
① 내가 가고 싶은 단지의 현재 가격
② 내가 가진 집의 현재 가격
③ 두 집 사이의 가격 차이
지금 우리 집 가격만 바라보지 마세요.
내가 다음에 갈 단지는 어디인지,
그 단지의 가격은 지금 얼마인지,
내 집과의 가격 차이는 줄어들고 있는지,
그리고 그 기회가 왔을 때 내가 움직일 준비가 되어 있는지.
이 세 가지를 꾸준히 확인해보세요.
갈아타기는 현재 내 집이 결정하는 것이 아니라,
내가 어디를 목표로 바라보고 있느냐에 따라 달라집니다.
앞으로 이어질 상급지 시리즈를 통해 어떤 단지를 어떻게 공부하고,
가격 차이를 어떻게 확인해야 하는지 하나씩 함께 알아보겠습니다.
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