월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
1) 단지명 : 부천시 원미구 중동 포도삼보영남
• 연식: 1994. 10월 (32년차)
• 세대수 : 1,836세대
• 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자수 166,450명 (B등급)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 70분
여의도역 : 50분
시청역 : 59분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부명중학교 82.1%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점 중동점, 뉴코아, 이마트, 순천대학교 부천병원, 부천중앙공원
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 원미구 인구수 : 382,339명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,339x0.005=1,912세대
3) 3년 입주량 합계: 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 177세대÷3년 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59÷1,912 =0.03085배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
가치판단의 기준 중 직장과 교통이 70%를 차지 하는데 이 아파트는 직장과 교통 그리고 학군에서 좋은 입지는 아닌 것 같다. 그러나 환경적으로 우수하고 지금 비규제지역이므로 전세레버리지를 이용한 알파투자가 가능하다는 점에서 투자를 고려해 볼 수 있을 것 같다. 지금 매매 가격이 전 고점에 다다르고 있다. 그런데 실거주 입장에서 오래된 아파트는 녹물 등의 문제는 어떻게 고려해야하는지 궁금하다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
수정
열반스쿨 기초반 과제 : 아파트 수익률 보고서 작성하기
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*작성 방법
1) 직장 데이터(종사자수), 아파트 수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을 수 있어요!
2) 아래 수익률보고서 가이드를 참고해서 내가 선정한 아파트 기준으로 작성해주세요.
제목 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
1) 단지명 : 답십리동 답십리 대우
연식: 2002년식
세대수 : 319세대
위치(지도) :
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자수 146,383명
동대문구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 49분
여의도역 : 45분
시청역 : 32분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 답십리대우 63.8%, C등급
[상세 확인 방법]
1) 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택
2) 지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업 성취도를 확인하고 기재하세요
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 청량리점, 롯데마트, A등급
[상세 확인 방법]
1) 백화점은 “00구 백화점”으로 검색, 대형마트는 ‘주변’탭 > ‘대형마트’를 클릭하여 확인
2) 1km 반경 내에 들어오는 지 여부는 카카오맵 > 반경재기를 통해 확인할수 있습니다
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 동대문구 3년입주 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주 메뉴 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 동대문구 인구수 : 352,299명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 352,229x0.005=1,761세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,237세대÷3년 = 연평균 412세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 412÷1,761 =0.234배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
1) 인구수 구하기 : 부동산 지인 > 지역별 수요/입주 메뉴 클릭 > 해당 아파트가 위치한 지역(구) 검색 > 해당 아파트가 위치한 ‘구’의 인구수 확인
2) 연 적정수요 : 인구수x0.005
3) 3년 입주량 합계 : : 부동산 지인 > 수요/입주메뉴 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
4) 연 평균 입주량 : 3년입주량÷3
5) 연 적정수요 대비 연 평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
주요 업무지구까지 모두 1시간 내외의 거리에 위치하고 있는 점에서 강점이 있는 아파트 단지라고 생각한다. 주변에 백화점과 마트가 있어서 생활환경도 나쁘지 않다. 다만 학군이 부족한데, 일반 직장인 또는 아이없는 부부들에게는 입지적으로 충분히 가치가 있다고 생각이 든다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 포도삼보영남 28평(93m2) 현재 매매 8.2억(12/18층), 전세 4.3억(13/13층)
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7.25억 전세 4.2억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 ~ 2024년 3월 매매 5.2억 전세 3.25억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점보다 저점에 매수하는 것이 수익률이 높다는 건 누구나 아는 사실이지만, 이렇게 직접 수치로 비교해 보니 그 차이가 훨씬 더 극명하게 와닿았다.물론 말처럼 저점에 딱 맞춰 살 수 있다면 가장 좋겠지만, 과연 우리는 그 타이밍을 정확히 맞출 수 있을까? '무릎에 사서 어깨에 팔라'는 격언이 나온 것도 바로 이 때문이다. 시장의 타이밍은 그 누구도 완벽하게 예측할 수 없다.결국 가장 좋은 투자는 내가 자금을 동원할 수 있을 때, 내 예산 안에서 가장 가치 있는 물건을 사는 것이다. 이를 위해서는 평소 내 예산으로 접근할 수 있는 '앞마당'을 넓혀놓고, 철저한 비교평가를 할 수 있어야만 후회 없는 투자를 할 수 있을 것이다.
