부천시 팰리스 카운티 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 팰리스카운티
- 연식: 2009
- 세대수 : 3,090
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 31만명
부천시 직장 등급 : S
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 65분 (환승 1번)
여의도역 : 47분 (환승 1번)
시청역 : 55분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부천중학교, 학업성취도 71%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트 부천점, 현대백화점 중동, 롯데백화점 중동, S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 인구수 : 79만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 790,000x0.005 = 3,950세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,810 세대 (올해 2,371세대 + 내년 3,530 세대 + 내후년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,689 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.68배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 부천시는 나름 직장 / 환경 측면에서는 S등급이지만 교통과 학군이 아쉬운 곳이다. 부천시를 볼 때는 직장, 환경을 좀 더 자세하게 보면서 어떤 것들이 선호요소가 있는지 면밀하게 볼 필요가 있다!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 팰리스카운티 32평 현재 매매 7.5억, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.6억 전세 5.2억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 5.9억 전세 4억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
지금 고점 대비 가격이 -34% 하락한 상태이고 절대적 저평가 기준은 충족한다고 볼 수 있다.
7.5억으로 다른 아파트가 어디가 있는지 같은 가치면 다른 아파트가 얼마인지 판단해보고
매수 결정을 해야겠다!
