과제 게시글 제목 : 수원시 장안구 화서역 더 센트럴 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 화서역 더센트럴
- 연식: 1999.10.20
- 세대수 : 576세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
장안구 종사자 수 : 81,345
장안구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 80분(자차 44분) 여의도역 : 80분(자차 69분) 시청역 : 90분(70분)
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 대평중학교, 학업성취도 90%, A등급
명인중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 트레이더스(스타필드), B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 장안구 3년입주 합계 : 3353세대 (26년 0세대 + 27년 1053세대 + 28년 2300세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 장안구 인구수 : 269,717
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 269,717x0.005 = 1,348.585세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,353 세대 (올해 0세대 + 내년 1053 세대 + 내후년 2300세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,117.6 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.82배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내, A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
GTX 완공 후 교통이 많이 개선될 것을 고려하고 선택한 단지 이지만 아직 완공까지는 많은 시간이 필요하기 때문에 그 기간 동안의 재정적인 문제는 없는지 좀 더 계획해봐야 할 것 같다. 한눈에 보기 쉽게 객관적인 자료를 분석하여 평가해보니 처음에 막연하게 괜찮다고만 생각했던 단지가 생각보다 좋지 않은 부분도 있다는 것을 알게 되었다. 다른 단지들도 이런 방법을 통해 최대한 많이 비교 분석해보고 결정해야 할 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 37평 현재 매매 7억3700, 전세 4억7000
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 8월 매매 8억1500 전세 5억3500
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 3월 매매 5억4000 전세 3억6000
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 아직 전고점까지 회복하지 못한 상태이고 학군지와 환경 외 가치가 모두 C이하의 등급이다. GTX로 교통의 가치가 확 올라서지 않는다면 수익률이 그리 좋지 않을 것 같은 위험성이 있어 보인다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : O
신분당선과 GTX-C 호재로 완공시 교통의 가치가 상당히 올라갈 것으로 보인다. 역세권은 아니지만 전고점 회복 전이고 학군지와 환경 B등급으로 실거주 하기에는 좋을 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔 수 있는가) : O
300세대 이상이고 학군지에 위치해 있어 수요가 어느 정도 있을 거라고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △
3억 이하의 투자금으로 전고점 회복시 수익률은 나쁘지 않을 것으로 보인다. 다만 호재가 완공되기까지 기간이 많이 남아 있어 중간에 변수가 생겨 계획에 차질이 생긴다면 가치가 하락할 우려가 있다. 노후된 대형 평수이기에 수리 및 유지비가 많이 들 수 있을 것 같다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : O
전세가율 60% 이상이면서 전세가가 눈에 띄게 상승하지 않았으므로 전세가의 갑작스러운 하락이 오진 않을 것으로 보인다. 3년 내 주변 공급이 없고 학군지에 위치해 있어 원금보존은 가능할 것으로 보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O
3년 내 주변 공급이 없고 학군지에 위치해 있어 전세 세입자를 구하는데는 어려움이 없을 것으로 보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 호재를 보고 선택한 지역이기 때문에 리스크가 있다. 아직 완공되기까지 기간이 남아 있어 리스크가 있으므로 같은 가격대의 단지나 타지역 단지들과도 좀 더 비교해 봐야할 것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 : 처음엔 호재만 보고 지역을 선택했는데 보고서를 다 작성하고 나니 좀 호재만 보고 섣부른 판단을 한 게 아닌가 하는 생각이 들었다. 좀 더 많은 지역들을 비교해 봐야겠다.
