https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001190907?sid=101
기사 요약
배경
전월세 매물 부족과 세제 개편 우려 속에서 계약갱신청구권을 이미 소진했거나 권리를 아끼려는 세입자들이 늘어남에 따라, 월세가 두 배 가까이 폭등하는 상황에서도 이사 대신 집주인과 합의하여 재계약을 맺는 합의 갱신 비중이 연중 최고치를 기록하는 역설적 현상 발생
핵심 내용
서울 아파트 전월세 시장의 합의 갱신 비중 급증 및 청구권 사용 감소
- 2026년 8월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 51.9%를 기록하며 올해 최초로 50%를 돌파한 반면, 계약갱신청구권 사용률은 연중 최저치인 39.2%로 하락
- 전체 갱신계약 중 청구권을 사용하지 않고 임대인과 임차인이 조건을 새로 합의하여 연장한 비중이 60.8%에 도달
청구권 소진에 따른 월세 급등 사례 및 권리 보존 심리 확산
- 계약갱신청구권을 이미 소진한 재갱신 계약에서 송파구 헬리오시티(95.8% 상승) 및 강동구 롯데캐슬퍼스트(88.6% 상승) 등 월세가 두 배 가까이 폭등하는 사례 속출
- 이사비와 중개보수 부담 대비 기존 주택 거주가 유리하다고 판단한 세입자들이 폭등한 월세를 수용하는 현상 심화
- 임대료 인상 폭이 완만한 경우 향후 시장 불안에 대비해 청구권을 사용하지 않고 아껴두는 합의 갱신 선택 사례 존재
부동산 세제 개편 및 공급 부족에 따른 향후 시장 전망
- 정부의 8·3 부동산 세제 개편안으로 고가·비거주 주택의 보유 부담이 커지면서 임대인의 매물 회수 및 직접 거주에 따른 전월세 매물 추가 감소 우려
- 신축 입주 물량 감소와 보유세 부담 증가가 맞물려 임대인이 전세를 보증부 월세로 전환하거나 월세를 추가 인상하는 현상 강화 전망
집을's 생각
지금 서울 아파트 전월세 시장에서 눈에 띄는 변화가 나타나고 있습니다. 2026년 8월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 51.9%로 올해 처음 50%를 넘어섰지만, 정작 계약갱신청구권 사용률은 연중 최저치인 39.2%로 떨어졌습니다.
전체 갱신계약 가운데 청구권을 쓰지 않고 임대인과 임차인이 조건을 새로 합의해 연장한 비중이 60.8%에 달한 것입니다. 심지어 청구권을 이미 소진한 재갱신 계약에서는 송파구 헬리오시티(95.8% 상승), 강동구 롯데캐슬퍼스트(88.6% 상승)처럼 월세가 두 배 가까이 폭등한 사례가 속출하는데도 세입자들이 이사 대신 재계약을 선택하고 있습니다.
이 흐름을 이해하려면 2023년으로 잠시 거슬러 올라갈 필요가 있습니다. 당시 역전세가 대거 발생하면서 보증금을 낮춰 재계약하는 감액 계약이 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록했고, 저렴한 전세를 발판 삼아 상급지로 갈아탄 세입자도 많았습니다.
그만큼 새로운 계약이 2023년에 집중됐다는 뜻이고 게다가 저렴한 주거비 환경에서 대부분 계약갱신청구권(2+2)을 사용했기에 그 계약들의 만기가 바로 내년에 몰려 돌아오게 됩니다.
먼저 임차인 입장에서 계약갱신권을 쓰면 보장받는 기간이 2년 더 늘어날 뿐입니다. 게다가 다주택자와 비거주 1주택자를 압박하는 현재의 시장 기조상 그 사이 집주인이 실거주를 이유로 들어온다고 하면 선택지 없이 나가야 합니다.
반면 청구권을 아껴두고 새로 계약을 갱신하면 임차 비용은 늘어나더라도 2년 거주를 확실히 보장받을 수 있고, 임대료가 계속 오르는 상황에서 2년 뒤 인상 폭을 5% 이내로 묶어둘 수 있는 보험을 확보하게 됩니다. 새로운 곳으로 가야하는 번거로움과 이사 비용까지 고려하면 폭등한 임차 비용을 감내하더라도 기존 집에 머무는 편이 낫다고 판단하는 것입니다.
임대인 입장에서도 이 방식이 유리합니다. 새 세입자를 구하는 번거로움을 피할 수 있을 뿐 아니라, 현재 시세로 전세를 다시 맞추면 투자금을 줄여 수익률을 높일 수 있기 때문입니다. 나아가 보유세 부담이 본격적으로 거론되는 만큼 지금 가격으로 보증금을 증액해 목돈을 확보하거나 전세를 반전세, 월세로 돌려 현금 흐름으로 대응이 가능해집니다.
여기에 정부의 8.3 부동산 세제 개편안이 기름을 붓고 있습니다. 고가, 비거주 주택의 보유 부담이 커지면서 임대인이 매물을 회수해 직접 거주에 나서면 전월세 매물이 추가로 줄어들고 있습니다.
또한 신축 입주 물량 감소와 보유세 부담 증가가 맞물리면서 임대인이 전세를 보증부 월세로 전환하거나 월세를 추가로 올리는 흐름은 더욱 강해질 전망입니다.
