비규제지역 투자시 방법 (+임차인 전세대출) 관련 문의드립니다.

안녕하세요, 뚜비리치님^^ 비규제지역 투자 방법에 대한 질문 올려주셨군요. 리치님께서 말씀하신 조건은 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지'에 대한 것인데요, 이는 수도권 주택을 전세 레버리지 (갭투자)를 제한하기 위함입니다. 이는 25년 6.27대책으로 나온 규제로, 주택을 갭투자하기 위해 세입자 구하여 전세계약을 체결하는데 이 세입자를 전세대출 받지 못하도록 하는 것이 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지' 내용입니다. 말씀해주신 각 케이스를 자세히 풀어보겠습니다:) *3개월의 기간은 통상적인 기간이며 지역, 은행마다 다르기에 직접 확인이 필요합니다. 1) 세안고/전세승계 : 기존 세입자는 이미 전세대출을 받은 상태에서 전세 승계받아 집주인 명의만 바뀌는 것이기에 아무런 문제가 없습니다. (다만, 승계받는 임차인의 만기가 (보통)3개월 내로 남았다면 새로 맞춰 들어올 세입자의 전세대출이 나오지 않기에 그 이상으로 남은 세입자를 승계 받아야 합니다.) 2) 집주인-주전 변경 : 주인전세 시 매매매가-전세보증금의 차액만 집주인에게 넘겨 주인전세로 안는 경우입니다. 이 또한 집주인의 전세대출은 일으키지 않기에 문제가 되지 않습니다. 3) 집주인-임차인과 전세계약 후 3개월 뒤 잔금하며 소유권 변경 : 매도인과 협의하여 전세계약을 집주인과 세입자가 맺어 전세입자가 전세대출 나오도록 세팅하고, 이 전세금이 회수되지 않도록(은행이 소유권 변동 추적할 수 있으므로) 통상 3개월 이후에 소유권을 변경하는 방법입니다. 하지만 이보다는 3개월동안 주인전세로 있다가 세입자 구하는 방법이 더 잘 협의가 됩니다. *만약 집주인이 담보대출이 있더라도 '잔금 지급과 동시에 매도인은 본 부동산에 설정된 근저당권 및 기타 담보권을 전액 상환하고 말소한다.' 라는 특약을 넣고 바로 상환토록 하여 투자는 가능합니다만 세입자 구할 때 세입자가 등기부 보고 꺼려할 수 있습니다. (부동산 사장님이 중개하시면서 설명이 필요합니다.) 4) 소유권 먼저 가져오고 3개월 뒤 전세 빼기 : 이는 아예 잔금을 치뤄 소유권 가져오고 3개월 지나고 세입자 전세대출이 나올 때 세입자 구해 전세 빼는 것으로 잔금을 미리 치르는데에 따른 기회비용과 이자, 수수료 발생하여 가장 불리한 선택지입니다. 이 때문에 비규제지역에서 전세레버리지 투자를 하려면 1) 통상 3개월 이상의 임차기간 남은 세입자의 집 2) 주인전세로 살아줄 매도인 집 3) 주전 3개월 살고 나가줄 매도인 집 4) 전세대출 필요없는 현금세입자가 살고자 하는 집 을 찾으시면 됩니다. 규제 속에서 투자하기 쉽지 않지만 좋은 투자 하시길 응원드립니다^^

안녕하세요, 뚜비리치님. 비규제지역 투자 시 전세세팅 방법에 대해 다른 분들께서 케이스별 설명 잘해주신 것 같습니다! 보수적으로 전세대출 실행일~소유권이전일 간 3개월의 기간을 확보하는 것이 중요하지만, 계약하기로 한 임차인이 전세대출 받으실 은행에서 몇개월의 기간이 필요한지 꼭 확인 후 기간 설정하시면 좋을 것 같습니다. 모쪼록 좋은 투자하시기 바라며 문의사항이 있으실 경우 이 게시판을 적극 활용하시면 좋을 것 같습니다. 파이팅이에요!

안녕하세요 뚜비리치님 : ) 투자를 앞두고 질문 주셔서 감사합니다. 다른 분들께서 케이스 별로 설명을 잘해주셔서 덧붙여보자면 저는 매수 전, 항상 매물코칭을 활용하여 제가 찾은 매물의 가치에 대해 다시 점검해보고 감당가능한 범위가 어디까지인지 꼼꼼히 따져보았습니다. 매물코칭 비용이 비싸게 느껴지실 수 있겠지만 거인의 어깨를 빌린 덕분에 코칭비의 몇배가 되는 자산을 불려가실 수 있을 거라 확신합니다. 매수 하기 전, 매물코칭으로 확신을 더해가시고 특약도 꼼꼼히 챙기면서 투자 마무리 잘하시길 진심으로 응원드립니다 ^^

안녕하세요 뚜비리치님~ 다른 분들께서 잘 설명해주셨는데요, 3번의 경우, 3개월 기다리기 번거로워서 협조가 안되는 경우가 많은데요 최근에 부동산사장님들과 이야기해보면 매도자가 신규 임차인과 전세계약을 맺어주고 3개월이 아니라 1주일 정도만 지나고 소유권이 이전되어도 대출에 문제 없는 경우가 많다고 하니 여러 대출상담사와 상담해보시고 가능한 대출 알아보시면 도움이 되실 것 같습니다 투자 파이팅입니다 :)

안녕하세요 뚜비리치님:) 케이스별에 대해선 다른 분들께서 잘 설명해 주신 것 같습니다. 1 세안고 매수, 2 주인 전세 조건이 투자를 하기에 가장 적합하다고 보면 될 것 같고, 3 주인분께서 새로운 전세입자를 맞추고 리치님께서 3개월 뒤 등기를 가져오는 방법인데요, 이런 경우엔 주인분께서 전세입자의 전세금만을 가지고 이사 갈 집을 찾아야 하기에 보통 현금 여력이 충분한 매도자에게 적용이 가능할 것 같아요. 예를 들어 매매7억에 전세5억정도 되는 집의 경우, 전세입자분에게 5억만 받은 상태로 이사를 가셔야 하기 때문에 실제 잔금(3개월 뒤) 때 들어오는 2억 정도를 활용할 수 없게 됩니다. 4 잔금을 먼저 치뤄야 하기 때문에, 보~통 투자를 준비할때 최후의 수단으로 생각하고 있습니다. 잔금을 치루면서 주택담보대출, 이자 상환, 중도 상환 수수료 상환 등의 비용을 계산 했을 때보다도 훨씬 더 싸게 매수할 수 있다면 도전해볼 수 있을 것 같아요:)