월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 예당마을 푸르지오 아파트
- 연식: 2008년 10월 (18년차)
- 세대수 : 978세대
- 위치(지도) : 경기화성시 동탄구 동탄반석로 264 석우동
2) 입지분석 (화성시 동탄구)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동탄구 종사자 수 : 종사자 수 564,646명
동탄구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 10분
여의도역 : 1시간 11분
시청역 : 1시간 15분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 예당중학교, 학업성취도 90%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 스타필드마켓 동탄점, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 동탄구 3년입주 합계 : 5,216세대 (26년 1738세대 + 27년 1739세대 + 28년 1739세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 강남 등 서울 주요 일자리와 무관하게 근거리의 직장이 강점, 교육과 환경이 무난하지만 공급이 앞으로 예정되어 있어 전세가 등 리스크 관리 필요.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 24평 현재 매매 7억, 전세 3.8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 10월 매매 6.1억 전세 2.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 2월 매매 4.1억 전세 2.4억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 고점과 저점의 투자율 차이가 꽤 나는것 같다. 현재 이제 막 전고점을 돌파하기 전까지 보합상태였던것도 인상적이었다.
공급을 감안했을때 추후 변동이 있지 않을까 하는 생각도 들었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 매매가가 올라가는 시기인데 반도체 성과급의 영향이 크고 분위기?를 타고 있다고 느껴진다. 그런데 동탄1지역이 유사하게 고려되는 수원이나 수지와 비교하였을때 gtx라는 노선이 가진 메리트가 약하다고 생각했다. 역과의 거리도 꽤 멀기도 하다. 그래서 수인분당선 역세권과 신분당선 역세권과 비교했을때 입지가치가 크게 높다고 생각되지는 않는다. 버스의 경우 광역버스 정류장이 가까워서 이용하기 편하다.(교통)
직장은 삼성전자 등 주요기업이 가까워 특수를 누리고 있으나 서울 시내 주요 도심지와는 거리가 있어 특정한 기업 중심으로 유리하다.
환경과 학군은 우수한 편이지만 학군이 특별히 우수하다기보다는 아무래도 좋은 직장을 가진 사람들이 모여 살다 보니 학군이 무난해지는 케이스인것 같다. 환경도 무난한 편이다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 이 아파트를 제외하고는 예당마을에 위치한 아파트들이 84중심이어서 59형인 푸르지오가 석우동에서는 1위이다. 그래서 상대적으로 환금성이 높은 것 같다.
단, 현재 지역이 아닌 다른 지역과 비교할 경우 반도체 특수가 지나가고 다른 신도시가 형성되었을때 어느정도까지 입지독점성이 있을지 의문이 들었다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금이 3억대로, 3억으로 갈 수 있는 최선의 단지인가에 대해서 고민이 되었다. 그렇지만 20% 이율을 생각했을때 이 아파트가 이와 같은 추세로 갈 경우 8억까지는 갈 수 있지 않을까 하는 생각은 들었다.(하지만 이러한 가격이 유지될 것인가는 조금 회의적이었다.) 같은 동탄1에서 평형이 더 넓고 가격이 유사한 아파트도 있고, 수원영통의 가격이 아직 더 낮아보인다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 동탄1의 경우 2에 비해 입지독점성이 우수하다고 보기 어렵고, 입주물량이 예정되어 있는 점, 현재 전세가율이 53%이고 매매가가 크게 올라가는 시점이다보니 좋은 시점이라고 보기는 어려워보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 동탄구에 어느정도는 공급이 예정되어 있긴 한데 그래도 전세가 자체가 올라가는 추세가 있다보니 크게 떨어질 것 같지는 않다는 생각이 든다. 3년 연속으로 공급이 있고 주변 신도시도 조성되는 중이므로 보수적으로 전세가를 설정해야할것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 이 아파트는 동탄1구역의 20평대라는 희소성은 있으나, 현 시점 과도한 투자열기로 인해 조정이 예상된다. 나는 이 아파트의 로열층이 6억초반이 되면 매수할 생각이 있다.
3. 작성하면서 느낀점 : 처음 생각할때는 느낌?으로 좋다 매수해야겠다 생각이 들었었다. 그러나 작성을 해나가면서 객관적 지표로 검토하건대 지금이 적기는 아니라는 생각이 들었다. 우선 당장 시작되는 신규물량과 신도시에 어떻게 대응하는지 주시해야겠다.
