열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 36조 희솔]

2주차 양파링님의 실전노하우 강의

강의시간이 결코 지루하지 않았다. 쉬운 설명과 적절한 예시로 눈높이에 맞는 강의를 해주셔서 너무나 감사하다.

PART1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

누구나 같은 물건을 살 수는 없다. 개인의 상황에 따라 누구에게는 1등 물건이 아닐 수 있기 때문이다.

매수를 결정했으면 임대를 통해 투자를 빠르게 마무리하여야 한다.

내 물건을 1등만드는 방법에 대해 체계적으로 말씀해 주셔서 유익했다.

• 그저 네이버 부동산 펼쳐보고 "이 정도 가격에 임대놓을 수 있겠구나....." 정도만 생각했는데 봐야할게 이렇게나 많다니 좀 놀랐다.

전세가격을 설정할 때는 단지/생활권/공급적인 측면에서 어떤 요소를 고려해야 하고, 네이버부동산/아실에서 어떤 점을 비교해야 하는지 알기쉽게 설명해 주셨다. 또한 실거주집 매수 경험은 있지만 임대를 해본 적은 없어 전세금반환보증보험에 관해서는 잘 몰랐는데 담보안정비율 부분은 새롭게 배웠다.

• 강의를 통해 담보안정비율이라는 단어 자체를 처음 들어봤다. 지방이라고 내가 원하는 만큼 끝없이 전세가격을 부르는게 아니고, 법에서 정한 상한선이 있구나..

임대 리스크를 줄이기 위해서는 공급/수요/포트폴리오 확인이 필요하고, 기존임차인의 전세가격의 수준에 따라 취할 수 있는 방법, 법인 임대인과 계약시 주의할 점 등도 처음 접해보기에 소중한 정보였다.

• 부동산에 실거주 집을 전세놓을까 문의했었는데 '법인'과 계약을 권해 집 망가질까봐 손서래쳤던 경험이 있다. 시장에 따라 내 의지와 다르게 법인세입자를 맞아야 할 때도 있으므로 이런 장단점을 알려주시니 좋았다.

PART2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

'싸게 사면' 수익을 높이고 위험을 줄이는 안전한 투자가 가능하다.

매도사유를 파악하여 비용과 편익을 계산하고, 협상을 통해 매매가 조절 요청해 볼수 있다.

• 2017년 첫 집 매도 때 집보러 오는 사람들마다 내게 "왜 파세요?"를 묻곤했다. 대수롭지 않게 XXX해서 팝니다. 대답했었는데, 나만 빼고 그들은 협상방법을 알고 있었나보다.ㅎㅎㅎㅎ

*** 가격협상할 수 있는 물건

• 임차인 이사(세입자 만기)
• 세 낀 물건
• 분양아파트 입주
• 자금 필요
• 비과세 혜태받기위해

*** 매도자의 상황을 활용할 수 있는 경우

• 주인전세
• 기존 임차인 계약
• 만기가 긴 전세 낀 물건
• 공실

PART3. 투자 단계별 주의사항

우리는 계약이라는 법률행위를 통해 거래를 성립시킨다.

매수결정(등기부등본)/매매계약(매매계약서)/임대계약(임대차계약서)

1.등기부등본 : 소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지전체 맞는지 5가지 체크

(대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인하기)

2.매매계약서 : 꼼꼼히 확인하기. 특약도 기재.

3.전세차 계약서 : 꼼꼼히 확인하기. 특약도 기재.

** 세입자 퇴거 시 임대보증금을 반환하는 대상 잘 체크하기

• 신혼집 입주 시 전세자금대출을 받았었는데 이사나올 때 집주인 분께서 직접 은행에 돈을 건넸던 경험이 있다. 임대보증금 반환이 금융기관일 수도 있다는 점을 나 역시 경험해 봤구나.. 라고 뒤늦게 깨달았네. 이런 이유가 있었는줄 몰랐다.
• 중개인의 말만 믿지 말고, 스스로 챙기고 내 자산을 지켜야 한다. 누구도 책임져주지 않는다. 내가 한 거래는 내가 책임지는거다.

PART4. 임대 리스크 줄이는 법

1.입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소를 파악해서 시기에 적합한 물건 선택하기

• 과거에는 갭이 작은 물건만 찾으면 된다고 생각했는데 이번 강의를 통해 수요/공급까지 폭넓게 공부해야 함을 알게 되었다.

2.임대 최고가를 고집하지 않기

• 무조건 비싼 전세가격이 좋은거라고 생각했는데, 최근의 역전세 현상을 보고 난 뒤 깨달은 바가 많다. 어차피 돌려줄 돈, 적당히 양보해야 뒷탈이 없다.

3.시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어하기

• 아직은 투자 물건이 없지만, 꼭 명심해야지.

4.안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가보자.

• 인덕원역 근처만 좋게봤는데 남의왕 지역까지 둘러보니 왜 사람들이 인덕원에 열광하는지 이해가 되었다.

5.싸게 사는게 가장 중요하다.

• 싸게 사지 않으면 불안하다.

아직은 실전에 써먹을 만큼 내 실력이 좋지 않지만, 매수결정할 때, 계약서 작성할 때 꼭 펼쳐봐야할 중요한 자료임에 틀림없다. 싸게 사는게 중요하다. 전세가 욕심을 내려놓고 빠르게 투자를 마무리하여야 하고, 다음 스텝으로 넘어가는게 좋다. 부지런히 임장하여 앞마당을 넓혀야겠다는 다짐을 하는 강의였다. 실행하는 나는 평범한 사람이 아니다. 잘 계획하고 실천하는 사람이 되고 싶다. 우리 36조 조원들과 함께 성장하는 한달을 만들어가겠습니다. 화이팅!!!