[지투19기 9조 시나브로 대장님과 아홉난쟁이♡ 곰돌곰돌55]4강 강의 후기!

안녕하세요.

지투 19기곰돌곰돌 55 입니다.

최종 임부 제출 후 마음 편하게 시작한 이번 강의는 권유디튜터님의 지방 투자 시 꼭 알아햐 할 프로세스에

대하여 강의 해주셨습니다.

아직 1호기 투자 경험이 없기 때문에 이번 강의는 미리 알아두면 너무 좋을 정만 찐!투자의 바이블 내용들로

구성되어 있었습니다.

1.프로세스를 알아야 하는 이유

1등 뽑기를 아무리 잘 해도 부동산 투자에서 절차를 지키지 않으면 돈을 잃을 수 있습니다. 여러가지 자신의

감정이나 상황과 상관 없이 기계적으로 진행 해야 합니다.

2.매수 프로세스

매수 프로세스의 경우 가계약 -> 본계약 -> 전세계약 -> 잔금으로 진행 됩니다.

가장 처음 단계로 가계약을 진행 시 등기사항증명서의 내용들을 중 보유 기간과 매도자 구매가격 그리고 근저당권

설정 등을 확인하여 협상 카드로 이용할 수 있어 매우 중요 합니다. 그리고 등기사항증명서의 마지막 페이지와 열람

일시 까지 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다!

보통 집을 구매할 때 주택담보대출로 구매하는 경우가 많기 때문에 매매가에서 채권최고액의 차액보다 작은

금액으로 계약금+중도금을 설정하는게 안전합니다. 만약에 경매로 집이 넘어가도 채권최액을 우선 변제 후 나의

계약금과 중도금을 지킬 수 있습니다. 추가적으로 금융거래 확인서를 부동산에 요청하여 실제 대출을 일으킨

금액과 대출 잔액을 확인 할 수 있습니다.

전세보증보험의 경우 전세가격이 KB시세의 90%까지만 보증하게 됩니다. KB매매시세의 90%보다 작거나 같은

금액으로 전세 금액을 설정해야 보증보험 가입이 가능합니다. 임차인의 입장에서 전세보증보험이 불가능한 집은

문제가 있는집이라고 판단하여 전세가격은 되도록 KB시세의 90% 설정하고 투자로 접근하는 것이 좋습니다.

가계약 시 특약 문구를 확정하고 매도인 특약 동의 여부 확인을 꼭 해야 합니다. 그리고 계약금 일부를 입금 후

1주일 내로 본계약 날짜를 요청하여 매도인이 계약 해제를 할 수 있는 생각할 여유를 주면 안됩니다.

특약 협의 예시들과 판례들들도 잘 정리해주셔서 실제 계약 시 적용할 수 있는 공식처럼 사용하면 된다고 친절하게

설명 해주셨습니다.

본 계약에서는 계약서 작성과 계약금 입금 절차와 전세계약 데드라인 알림등 유용한 정보들도 아낌없이 알려 주셨

습니다.

전세계약 부분에서는 전세가 상승장과 하락장에서의 임차인 확정 방법과 전세권 설정 특약, 전세자금 대출과 관련

하여 다양한 사례들로 설명해주셔서 이해하기 좋았습니다.

잔금 부분에서는 법무사 선택 방법과 비용 협의 등 권유디튜터님의 경험에서 나오는 내용들이 실제 투자 진행 시

도움이 많이 될 거 같았습니다.

3.지방 아파트 보유, 매도 방법

매도 보다 더 좋은 것은 보유이다!를 강조해주셨습니다. 투자를 잘하는 방향이 아닌 오래 할 수 있는 방향으로

가족과 회사 사람들과 잘 지내는 것이 중요하다고 말씀 주셨습니다.

부동산 투자의 진정한 의미는 가치대비 저렴한 부동산을 매수하여 가치를 찾아갈 때 까지 슬기롭게 보유하여

매도라는 결과는 내는 과정입니다.

임차인과의 관계가 좋아지는 방향으로 판단하고 역전세를 막기위해 전세보증금의 10%현금 보유합니다.

보유세와 역전세를 감당할 수 있는 현금 흐름을 유지할 수 있는 정도로 판단합니다. 하지만 무엇보다

싸게 사는 것이 더 중요합니다.

매도 기준으로는 목표 수익률과 포트폴리오, 리스크로 설명 주셨습니다.

양도세 제외 수익률 200%로 매도 가격을

설정하고 네고 금액 까지 생각하여 부동산에 광고를 합니다. 상승장에서 높은 호가 물건이 나오더라도 흔들리지

말고 기계적으로 기준대로 고수하는 것이 중요합니다.

수익률 200%가 달성하지 않았지만 갈아탈 수 있는 상황이라면 더 좋은 물건으로 갈아타야 더 높은 수익을

올릴 수 있습니다.

리스크를 감당하는 것보다 매도하는 것의 편익이 큰 상황이라면 저울질을 잘 해보고 현재 전세가격이

어느 시점의 가격인지 싼지, 비싼지를 확인하고 판단해야 합니다.

4.목표를 달성하는 방법

목표를 설정하고 달성하는 방법을 설명주셨습니다.

목표를 설정하고 항상 눈에 보이도록 하고 성취한 것처럼 느껴보라는 말씀이 가장 크게 와닿았습니다.

그리고 목표를 달성할 수 밖에 없는 환경에 나를 밀어 넣고 동료들과 함께 꾸준하게 하는 것이 투자를 잘 할 수 있는

가장 빠른 길이라는 것을 다시 한 번 임팩트 있게 말씀 주셔서 좋았습니다.

마지막으로 권유디튜터님이 아낌없이 나눠주신 내용들은 실제 투자에 많이 적용할 수 있을 거 같아 너무 감사한

마음이 들었습니다.

저희가 성공하기를 바라는 튜터님의 진심이 느껴지는 강의!!! 정말 최고 입니다^^

감사합니다!

BM

1. 프로세스 그대로 따라하기!
2. 특약 사항들 따로 정리하기!
3. 부자가 되는 환경에서 버티기!
4. 목표를 성취한 것처럼 느껴보기!