[내마중4기 3년안에 3급지이상 내집마련해조 럭셔리초이] 2주차 강의 후기 "와.... 이건 정말..."

안녕하세요.

언제어디서든 반짝이고픈

럭셔리초이 입니다.

2주차 강의는 새벽보기님께서

서울의 아파트 가격과 가치에 대해서

아주 자세하게 다루어주셨는데요.

정말, 내집마련을 제대로 잘 하기 위해서는

다양한 것들을 종합적으로 생각하고

판단할 수 있어야 하는구나를 배웠던 것 같습니다.

🚩사요...? 마요...?

"그래서 도대체 언제 사야 잘사는 걸까요?"

사실 투자의 기본은

싸게 사서 비싸게 파는 것이기에

언제 사는게 싼 건지에 대한 기준이 없으면

선택이 정말 어려운 것 같습니다.

더군다나 부동산은 한 두 푼 하는 물건이 아니기에

더 더 깊은 고민에 빠지는데요.

1강에 이이서 전체적으로

서울 수도권 부동산시장이 부동산 싸이클 상

현재 어느 지점 쯤에 와 있는지를

과거 그래프에 현재 상황을 대입해가며

전세가율의 변화를 근거로

설명해주셔서 이해가 쏙쏙 되었습니다.

️

✔️ 현재는 하락장 초반이라

매매가도 싸고, 전세가율도 낮은 시기이다.

따라서 실거주 내집마련을 하기에는 좋은 시기이다!

단, 지역별 단지별로 거래양상에 따라

가격의 왜곡이 있기 때문에

비싸게 사지 않도록 주의해야 한다!

"그래서 도대체 어떤 단지가 싼거냐구요?"

단지가 싼지 비싼지를 판단하기 위해서는

정석대로 하려면 가치를 먼저 판단해야 하는데,

내집마련을 위한 이번 강의에서는

꼭 가치를 모르더라도 가격을 기준으로

-25% 수준으로 싸고 비싸고를

대략적으로 판단해볼 수 있다고 알려주셨습니다.

현재 가격이 내려와 있는 단지들은 주로

절대 매물 수가 많은 대단지들이고,

(네이버 호가 이하인 현장가격도 많음)

협상도 충분히 가능하기 때문에

전고점 대비 가격을 기준으로 해서

싼 매물을 찾아보는 것이 유의미하다고

말씀해 주셨습니다.

️

✔️ 가치와 가격이 왜곡된 하락장에서는

가격을 기준으로 가치를 판단해서는 안 된다.

싼 물건이 더 가치가 높은 경우도 많다.

"싼 물건 하나만 잡자"는 심정으로

적극적인 가격협상을 시도해볼 필요가 있다.

🚩내집마련의 기준을 알아보자.

# 입지기준

이어서 아파트를 선택하는 기준은

"나의 취향이 아닌, 다수의 취향"을

고려해야 나중에 가격 상승폭이

더 커질 수 있다고 말씀해 주셨고,

구체적으로는 직장, 교통, 학군, 환경

4가지 요소 중 교집합이 많은 곳이

선호도가 높다고 설명해주셨는데요.

저는 이미 투자 강의를 많이 들은

상태여서 이런 내용들은

가볍게 복습하는 기분으로 듣고 있다가,

<상황 기준>이라는 새로운 키워드가

나와서 굉장히 신선했습니다.

# 상황기준

1) 매물 많은 단지 → 가격 경쟁

2) 호가 < 실거래가 → 매도자 급함

으로 볼 수 있다고 하셨고,

입지와 상황 기준 모두가 좋은 단지를

눈여겨 보라고 알려주셨습니다.

** 단, 상황기준은 변동가능성 있음, 주의!!!

추가적으로 서울의 급지들을

쭉~~ 펼쳐서 설명해주시면서,

입지 개선으로 다음 상승장에

가격상승을 노려볼 수 있는 지역들도

짚어주셔서 같은 조건이라면

어떤 지역을 더 우선으로 고려해야 할지도

배울 수 있었습니다.

# 가격기준

마지막으로 입지별(군별) 가격 레벨을 알고

가격감을 가지는 것이 정말 중요하다며,

1군부터 5군까지 지역들의 위상과

가격 수준을 쭉~~ 정리해주셨는데요.

가격 기준을 알면,

같은 가격으로 갈 수 있는

더 좋은 곳을 선택하는데

도움이 정말 많이 될 것 같다는

생각이 들었습니다.

그리고, 왜 지금 시장에서 3~4군을

보는 것의 의미가 있는지에 대해서도

좀 더 와 닿는 기분이었습니다.

🚩구별 대표단지 TOUR

구별 대표단지들의 가격을 비교하며

어떤 기준으로 싸다 비싸다를 판단하는지

쭉~~ 썰을 풀어주셨는데요.

진짜 들으면서...

'와~~ 저기를 다 알면, 저런 비교가 되겠구나'

라는 생각이 들면서 임장 욕구가 활활

불타올랐습니다. 🔥

'아는 지역을 넓힌다'의 의미를 제대로

느껴볼 수 있는 시간이었고,

비교평가의 재미를 맛볼 수 있어서

흥미진진했습니다.

말씀해주시는 내용 곳곳에 숨어있는

새벽보기님의 인사이트를 느낄 수 있어서

정말 재미있게 들었고, 생각의 로직을

Copy & Paste 하고 싶다는 생각이

많이 들었던 것 같습니다.

많은 이야기들 중에서도

제가 꼭 기억해둬야지 하고 뽑았던 포인트는

무려 20가지나 되네요 ㅎㅎ

1) 1,2군은 확실한 입지 메리트가 있다(상징성)

2) 5~6개월 이상 매매가 변화가 없는데, 전세가 오르는 단지를 째려보자. (기회?)

3) 월급쟁이가 선택할 수 있는 최상위 급지 대표단지는 20억 정도까지 올랐던 단지?

4) 비슷한 투자금으로 투자가능 하다면, 상급지로!!!

5) 한강뷰 메리트가 가격에 반영되지만, 보유의 관점에서는 역세권이 더 나은 선택일 수 있다. (임대 난이도)

6) 내집마련 관점에서는 재건축보다는 신축급이 훨씬 나은 선택일 수 있다. (분담금)

7) 아는 단지가 많으면 비교군이 많아져서 싼지 비싼지 판단이 훨씬 쉬워진다.

8) 1군 실거주에는 명암이 있다. 종부세(-)요인, 대신 부러움과 가족의 편안함(+)요인

9) 입지가 좋은데 해당군 평균가 보다 싸거나, 입지가 가장 좋은데 평균가보다 많이 비싸지 않으면 가격 좋음.

10) 연식/역세권으로 이길 수 없는 커뮤니티의 힘이 있는 단지도 있다. (경자 vs. 서센자)

11) 3군까지는 대장단지 의미가 있음(입지의 희소성 높음). 반면 4,5군은 신축 들어오면 대장이 바뀌기도 함.

12) 왕십리>청량리처럼 입지차이가 분명히 존재하는 곳은 가격차이가 날 수밖에 없다.

13) 전세가가 매매가를 넘어설 수 있는 단지인지 여부가 상당히 중요하다. 신축이 유리.

14) 지하철 지선은 어느 역과 연결되는지가 중요하다. 업무접근성 좋은 노선과 연결되는지..

15) 지난 상승장 전고점에 가격이 너무 튄 것이 아닌가 의문이 들 때는, 주변 신축 최고점 대비 -20~-30%수준이면 괜찮고, 벗어나면 오버슈팅이라 생각해볼 수 있음.

16) 예나 지금이나 신축에 대한 선호 현상은 늘 있었다. 시간이 지나면서 신축의 힘을 이기는 입지 좋은 구축도 있고, 신축+택지개발로 지역위상이 달라지는 곳도 있다.

17) 택지의 힘은 연식, 브랜드만큼 쎄다. 애매한 연식이라면 택지 우선 고려! 구축 택지의 대장이 가진 힘이 있다.

18) 경기도 외곽 선호신축은 늘 비쌌고, 지금도 비싼 곳들 많다. 만약 서울 중심지 구축 가격이 더 싸다면 갈아타기를 고려하면 좋다. 신축 선호가 사라지기 전에!

19) 아파트는 굉장히 균질한 상품. 땅이 달라서 가격이 다른 것이다. 동일 매전차이에서는 상위 군 아파트. 같은 군에서도 좋은 구 순서대로. 물리적 위치가 중요.

20) 동일 군이라면 평형보다는 연식. 외진 신축보다는 구축 대장 32평(단, 대장이어야 함! 교통,학군,환경을 모두 가진 경우가 대부분이기 때문)

예시를 들어서 설명해주셨던 내용이다 보니,

이렇게 단편적으로 축약해서 적어놓으니

무슨말인지... ㅎㅎ 완전히 와 닿지는 않습니다.

반드시 복습하면서 다시 들어야 할 것 같고,

이번 한 번에 완전히 제 것으로 만드는 것은

불가능에 가깝겠다는 생각도 듭니다 ㅠㅠ

🚩종잣돈별 내집마련 선택하기

마지막 파트에서는

종잣돈 규모별로 각각

실거주, 거주분리 시에 고려할 수 있는

예시 단지를 보여주시면서

어떤 선택이 더 나은 선택인지에

대해서 구체적으로 설명해 주셨는데요.

들을 때에는 끄덕끄덕 그렇구나~

싶은데... 막상 혼자 판단하려고 하면

참 어렵겠다는 생각이 많이 들었습니다.

그리고, 자산의 관점에서 아무리

좋은 선택이라고 해도

실제 거주에는 보이지 않는

기회비용이 존재하기 때문에

너무 예산에만 맞추려 하기 보다는

자신이 처해있는 상황을 먼저 보고,

그 다음에 예산에 맞춰 선택하는 편이

낫다는 진심어린 조언도 해주셨습니다.

약 8시간에 걸쳐서 설명해주신

단지 선택에서 사장 중요한 One Piont는

"1-5군을 알고 가장 좋은 군에 내 돈을 넣는다."

라는 부분이었는데요.

아직은 서울시에 내가 아는 앞마당이

5개 남짓 뿐이기 때문에

알쏭달쏭 참 어렵기만 합니다.

하락장인 만큼, 너무 조급하게 생각하기 보다는

공부하면서 기회를 찾아나간다는 마음으로

적극적인 행동을 해봐야겠다는 생각을 했습니다.

소문으로 들었을 때,

이번 2강에 정말 많은 단지를 소개해주시고

엄청난 인사이트가 담겨있다고 해서

이런 생각을 했었습니다.

"이 강의 내용을 내 것으로 소화시키면

나에게 정말 많은 도움이 되겠구나..."

근데, 막상 수강을 하고 나니 드는 생각은

오히려 '두려움'입니다.

"내가 이 내용을 과연 소화할 수 있을까?

2~3번 반복해서 듣는다고 제대로

이해할 수가 있을까??"

많은 시행착오와

많은 임장/임보/실전경험을 통해

쌓아올린 인사이트를

강의 2~3번 반복수강으로 이해해보겠다는

생각 자체가 욕심이겠죠??

조금 느릴지는 모르겠지만....

튜터님 말씀처럼 매일,

어제보다 나은 오늘을 만들기 위해서

노력하는 사람이 되어야겠습니다.

긴 시간 동안 좋은 강의 해주셔서

너무너무 감사드립니다. 💕