안녕하세요 :)
내집마련 중급반을 듣고 있는 대지위입니다.
2주차 강의까지 들으면서 실제로 실소유 할 수 있는 구를 예산 내에서 찾고 있습니다-
그 중 동대문구/성북구/은평구 정도로 집중이 자연스럽게 되고 있는데, 새벽보기님께서 4군 중 가장 좋게 말씀해주신 동대문구가 가장 우선 순위로 생각하던 참이었습니다. 헌데, 동대문구에 이문 뉴타운을 포함하여 공급 물량이 5년 간 많은 걸로 알고 있어서 전세가가 떨어지면 전세를 낀 투자관점에서 리스크가 걱정되어서 소견을 여쭙고자 글을 적고 있습니다.
강의때 나오지 않은 동대문구의 실소유 공급 리스크에 대해서 어떻게 생각하시는지 여쭐 수 있을까요?
공급이 많아지면 환경은 개선되어서 매매가는 오를지 모르지만 전세가가 떨어지면 장기적으로 버티기 힘들 것 같은 생각도 드네요..
댓글
안녕하세요 대지위님 동대문구의 공급에 따른 전세가영향정도를 질문주셨는데요 사실 서울의 경우는 구단위로 수요가 한정되진 않아요, 동대문구에 산다고 하더라고 광진구도 가고 송파구도가고 강남구도 가니까요 구 자체의 공급보다는 서울을 크게 한판으로 보면서 공급에 대한 대비를 하는게 더 좋을 것 같고요, 그럼에도 뉴타운 입주가있는 25년 전후로는 물량이 몰려있는 것은 맞습니다. (하지만 26년부터는 현재까진 물량이 과공급은 아닌 것으로 파악됩니다) 입주장에서 전세가 얼마나 떨어질지를 정확하게 예측할 수는 없기때문에 대응의 영역으로 생각해야할 것 같고요. 더군다나 투자자의 관점이라면 24년 전세를 맞추면 26년만기로 25년의 영향력에서는 조금 벗어날 수 있다는 등으로 접근하시는게 좋을 것 같습니다.
안녕하세요. 동대문구 인근지역에 공급에 대한 영향이 궁금하신 것 같아요. 공급량이 많으면 전세가에 영향을 줄 수 있는 것은 맞다고 생각합니다. 하지만 장기적으로 보면 공급이 줄어드는 추세에 있기 때문에 공급에 대한 영향을 잘 대응해 가면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 무엇보다 전세가격이 싼지 비싼지가 중요한데, 이부분은 1강에서 너나위님께서 다뤄주셨다고 생각합니다. 공급이 있기 때문에 오히려 좋은기회가 올 수도 있다고 생각하고 접근하는 것도 좋을 것 같습니다. 화이팅입니다!
안녕하세요 동대문구를 우선순위로 보고계시군요~ 말씀주신대로 전세레버리지 방식의 투자는 만기시점의 공급을 주의하긴해야합니다. 서울은 지방과 달리 수요가 유동적고 늘어나는 추세기에 명확히 수치화할 순 없기에 만기시점에 전세가가 떨어질지 오를지에 대한 예측보다는 내가 감당할 수 있는지 없는지를 보시는게 더 좋을 것 같습니다. 사실 예측할 순 없지만 과거 시세를 보면서 공급이 많았던 시기에 전세가거 얼마나 하락하는지를 기반으로 준비해보셔도 좋구요~ 하락 가능성을 인지하고 그 부분까지 감당이 가능한지도 고려해보심 좋을 것 같습니다 저라면 가급적이면 영향이 큰 입주 시기는 피해서 전세 계약을 진행할것 같아요 :)
