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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
- 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라.
- 저자 및 출판사 : 너나위
- 읽은 날짜 : 2024.2.28~2024.3.3
- 총점 : (10점 만점) :10점/10점
STEP2. 책에서 본 것 STEP3. 책에서 깨달은 것
1장. 왜 투자를 하는가?
이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
'통화량 증가= 돈의 가치 하락'
본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중 해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.
1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.
피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.
깨달은점 : 인플레이션으로 인하여 현금 가치가 떨어지는 것과 근로 소득의 속도가 물가 상승의 속도보다 느려 노후 대비를 위해 투자를 해야된다는 말에 동의 하였다.
2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 '생산 자산'으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지는만 하는 것은 소비적인 것이기에 '소비 자산'으로 정희한다.
차근차근 쌓아 올린 생산 자산들이 훗날 당신이 일하기 어려운 시기가 되었을 때 시간을 직접 투입해 일하지 않아도 될 만큼의 돈을 벌어다 줄 것이다.
직장인의 비근로소득 창출 6단계
1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다
(시간<- -> 근로소득 교환)
2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).
3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화).
4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).
5단계 : 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).
6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).
부동산을 생산 자산 마련을 위한 투자 대상을 택한 가장 주된 이유는, 레버리지 때문이다.
전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다.
깨달은점 : 두가지의 자산에서 소비 자산보다 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 수 있는 생산 자산에 돈을 써야 겠고 직장인의 비근로소득 창출 6단계를 실천하여 생산 자산을 늘려야 되는 것을 알았고 다양한 생산 자산 중에 부동산은 레버리지(전세)를 통해 투자를 해서 생산 자산이 될 수 있다는 것을 알게 되었다.
3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다.
내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준을 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.
비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.
가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.
'임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
깨달은점 : 아파트 투자를 할 때 중요한 것은 입지 와 저평가를 알기 위해 비교할 수 있는 많은 아파트와 상대평가를 하여 비교 할 수 있어야 하고 적은 투자금을 레버리지 하여 역전세 리스크 대비를 하고 본인만의 투자 기준을 먼저 세워 좋은 곳에 투자를 해야한다.
4장. 성공 투자를 위한 필수 지식
여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리 임을 깨닫게 되었다.
깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, '자본 재배치' 라고 한다.
어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용 할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다.
저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.
읽지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.
부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, '전세가율'을 활용하는 것이다.
당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열 , 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
넷째,세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.
깨달은점 : 돈을 잃지 않기 위해 저평가된 물건에 투자 해야하고 시스템을 구축하여 노후 대비를 해야 겠다.
5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
아파트 투자의 기준
첫째, 저평가된 상태인가?
둘째, 투자금이 적게 드는가?
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
투자 흐름도
지역선정-> 사전조사-> 현장조사 ->실전투자
수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3단계).
대표적인 것이 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다.
한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.
노하우와 기술보다 중료한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라.
깨달은점 : 저평가, 적은 투자금, 리스크를 감당 여부를 통해 투자 해야된다. 전세가율이 높고 저평가 되는 지역을 주기적으로 찾아야 하고 임장을 통해 좋은 물건과 아닌 물건을 파악하고 꾸준히 해나가야 한다는 것을 깨달았다.\
6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.
'문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다' 라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.
STEP4. 책에서 적용할 점
절약과 저축을 하여 종잣돈을 모으고 소비 자산을 줄이고 자신의 소비를 생산 자산에 쓰도록 하기 위하여 마인드, 경제, 부동산 관련 책과 강의를 듣자.
부동산 공부 및 투자를 잘하기 위해 주변 관계를 잘 맺자.
투자 공부 및 독서 습관을 위해 꾸준히 지속해가자.
STEP5. 책 속에서 기억 하고 싶은 문구
P.325
당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
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