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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
도서제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
지은이: 너나위
읽은 날짜: 2024. 03
키워드: 인생을 바꾸는 시스템 투자, 생산자산, 투자는 필수 수단
1. 왜 투자해야 하는가?
l 투자=돈을 생산자산으로 바꾸는 행위
l 월급은 시간이 지나도 절대 오르지 않고(소득분배불평등), 통화량의 증가로 현금의 값어치는 계속 떨어진다. 노후를 기댈 수 있는 수단은 오로지 내 스스로 만들어야 한다.
l 투자 목표의 1단계는 노후준비이다.
2. 나와 돈이 가야 할 방향
l 돈과 시간을 교환하는 노동자의 위치에서 집중해야 할 것은, 돈을 버는 방식보다 돈을 쓰는 방식이다. 소비자산에 지출을 최소화하고, 생산자산을 사 모으는데 주력해야 한다. 일단 생산자산을 소유하면 그것으로부터의 부가가치는 모두 내 것이 된다.
l 궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다. “당신이 잠자는 동안에 돈이 들어오는 방법을 찾지 못하면, 당신은 죽을 때까지 일해야 할 것이다.-워런버핏”
l 투자란, 인내와 중간중간 전략체크가 필요한 장기전이다. 내가 지금 무엇을 하고 있으며, 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 계속 체크하고 전략을 짜야한다.
l 부동산투자는 임차인으로부터 무이자 전세 레버리지를 사용할 수 있다. 자산의 크기에 비해 적은 투자금으로 최대의 스노우볼 효과를 만들어 낼 수 있는 것이다. / 반면, 임차인에게 내어 줄 대가는 좋은 보금자리를 빌려주는 것이다. 그것을 위해 내 물건의 단점 보완을 위한 수리를 하고, 물건을 중개 해 주는 중개사와 협력의 관계를 만드는 노력과 시간이 필요하다.
3. 너나위님의 실제 투자 사례
(1) 의왕시 25평 신축아파트
l 평촌신도시에 포함되지 않지만, 편리한 대중교통을 이용해 평촌의 인프라를 공유하는 입지의 물건.
l 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 저평가 물건은 잃지 않는 투자의 선결조건이다.
l 부동산 거래를 하며 깍는 금액만큼이 하루 일당이다. 1차 목표는 남편의 한 달치 월급만큼 깍기.
l 임대사업을 인생을 바꾸는데 필요한 수단으로 여기고, 고마운 인연은 소중히 한다. 부동산 거래를 마치며 감사한 마음이 들 때는 소정의 선물을, 때로는 안부 문자를 한다. 모든 일은 결국 사람이 하는 것이다. 자만하는 순간, 투자 시각에 왜곡을 가져오고 섣부른 선택으로 이어질 수 있다.
(2) 분당 21평 물건. 저평가&협상
l 투자물건을 찾기에 적합한 시기에 매수 후 (6~8월, 11~1월), 임대수요가 풍부한 가을 이후 임대를 놓는다.
l 부동산은 가격 정찰제가 적용되는 재화가 아니다. 이런 재화를 잘 사기 위해서는, 다른 비슷한 조건의 물건 가격과 비교하고 우위를 평가하는 ‘비교평가’가 반드시 필요하다.
l 절대 가격이 높으면 아무리 전세가율이 높아도 수익이 없으므로 구매하지 않는다.
l 좋은 물건을 더 싸게 살 수 있는 협상. 상대가 원하는 것과 내가 내어줄 수 있는 것을 판단한다. 상대방과 진심으로 터놓고 이야기하며 서로 win-win할 수 있도록 견해를 좁힌다. 굽힐 줄도 알아야 한다.
l 가진 돈이 많지 않은 상황에서 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. “투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다-앙드레 코스톨라니”
l 좋은 입지에 있는 물건은 가수요가 붙어 상승장에서 많이 오르고, 하락장에서는 높은 가격을 받아 줄 가수요가 없어서 가격이 많이 빠진다.
(3) 아는 지역을 늘린 대가. 수지 33평 물건
l 임장한 지역의 부동산 시세를 모니터링 하는 것은 일종의 모의 투자와 비슷하다. ‘이곳에 투자했다면 상황이 어떻게 흘러갔을까?’ 해당지역의 시세변화와 흐름을 찾아내고, 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 된다.
l 자산시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이다.
l 입주물량이 많다는 이유만으로 무조건 투자를 미루지 않는다. (입주물량 많은 지역 물건에 같은시기 동안 여러채 투자 NO. 입주물량이 감당하기 어려울 정도로 장기간 있다면 NO.) => 투자 대상이 확실히 저평가 되어있고, 주변 입주물량이 단기간에 정리 될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 역전세가 발생해 추가 자금이 투입되더라도, 자금확보가 가능하다는 조건에서 투자한다.
l 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 아는 지역이 많아야, 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다.
l 저평가 여부를 판단 할 안목, 적은 투자금으로 수익률을 극대화 할 기술, 자산을 방어 할 자금동원력.- 잃지않는 투자
(4) 평촌 21평. 역세권 초품아
l 괜찮은 입지임에도 상승장에 가격이 오르지 않는다면, 상황을 분석해 봐야한다. (ex.주변 대규모 공급으로 인한 가격의 눌림목 현상인지 =>전세금 리스크를 감당 할 수 있는지 자금여력을 살핀 후 투자
l 매도자의 매도사유를 대화와 협상의 과정에서 파악한다. 등기부등본 열람 필수.
4. 성공적인 투자를 위한 필수 지식
(1) 종자돈 마련
l 고정비/변동비->필요지출/불필요지출 구분
l 불필요지출 모두 없애기(음료, 여행, 소모성 물건 모두 없애기)
l 필요지출 부분 줄일 수 있도록 대안을 찾는다(실손&태아보험만 남기기)
l 지출의 대상을 소비자산->생산자산으로 바꾼다.
l 자신만의 기준을 세워 목표달성을 위해 지켜나가야 한다.
l 자본의 재배치는 투자의 실력을 쌓고 난 후 신중할 일.
(2) 투자는 사는 순간 돈을 버는 것
l 투기는 막연하게 오를 것이라고 생각하는 것에 돈을 투입하는 것.
l 아는 지역을 늘리고, 비교 가능한 아파트 단지를 늘려야 저평가 된 물건을 발견할 수 있다. : 구/시 단위 앞마당 5개 이상을 만들고 -> 그 안에서 입지가 싼 물건을 찾고 -> 그 중에서 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자한다.
(3) 인생을 바꾸는 시스템 투자
l 투자금이 적다면, 여러 번의 투자경험과 시간이 필요하다.
l 최종적으로 큰 규모의 자산을 형성하고 수익의 크기를 키워나가는데 집중한다. (인생을 바꾸는 투자를 하는데 집중한다)
l 시스템 투자 계획: 근로소득 없이 살아야 하는 시기와 필요한 금액을 계산한다. -> 1채당 목표수익을 1억워으로 가정하고, 필요금액 달성을 위해 매수해야 하는 주택의 수를 계산한다. -> 종자돈을 모을 때마다 필요자산을 매수한다.
l 시세차익형 전세투자로 2년마다 차익을 발생 + 종잣돈 -> 다음 투자 지속
(4) 리스크 관리
l 전세가 방어가 가능한 곳에 투자한다.
l 신규 입주가 예정 된 곳은 기간/물량/유동자금 확보를 신중히 체크한다.
l 마이너스 통장이나 신용대출은 마지막 방어선이다.
l 임대사업자라고 해도, 현금확보를 위한 물건 1~2개는 남겨둔다.
5. 투자 매뉴얼 (2024년 3월 1회독에서는 skip. 강의와 함께 다시 찾아본다)
6. 돈 그릇을 키우는 마인드
l “돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다 -너바나”
l 투자 전문가가 되기 위한 방법: 경제&투자 관련 독서 100권, 강의(멘토들의 경험 레버리지, 함께 할 동료 만들기), 투자 -> 반복
7. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
l 인생을 바꾸는 성공적인 투자자가 되려면, 레이스를 함께 할 동료를 찾고, 먼저 내어 줄 수 있는 사람이 된다. 멀리 가려면 함께 간다.
적용:
- 불필요 지출 없애기.
- 성장의 영역으로 2024년 올해 독서 50권 ->6일에 한 권씩 읽고, 후기 기록 (독서목록 미리 계획 해 두기)
- 항상 겸손하고, 주변에 감사한 마음 갖기.
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