똘똘한 한채 vs 시스템 구축

로즈킴님, 안녕하세요. 열반기초반 수강을 시작하셨으면 곧 너바나님 강의를 통해서 질문 주신 내용은 보다 구체적으로 해결이 되실 거라고 생각합니다. 또한 내마중을 들으셨다면 실거주와 실소유에 대해 이해하셨으리라 생각됩니다. 간단하게 말씀드리자면 똘똘한 한 채 역시 자산을 쌓아나가는 방법 중에 하나이지만, 똘똘한 한 채 위에서 로즈킴님이 거주를 하게 되면 그 한 채는 '실거주 자산'으로서 의미가 있습니다. 내 집 한 채 가격이 오른다 해도 결국 그 집에 살아야 하므로 양도 차익을 온전히 누릴 수 없습니다. 물론 그 한 채의 집값이 엄청 올랐을 때 그것을 팔고 더 저렴한 집으로 이사를 간다면 남은 차익으로 노후 대비를 하는 방법도 있겠습니다. 하지만 일반적으로 내가 내 집을 팔고 싶은 완연한 상승기에는 다른 집값도 비싸기 때문에 그 차익의 크기를 미리 예상하기는 어렵다는 단점이 있습니다. 시스템 투자의 경우에는 내가 가진 현금을 통해 집을 한 채 사고(실거주, 실소유 모두 가능, 본인의 자산 상황에 따라 시작의 형태는 다를 수 있습니다), 그 다음 추가 저축액 및 이전에 매수한 주택의 전세 상승분으로 추가로 주택을 매수해서 늘려나가는 방식입니다. 전세가는 일반적으로 반드시 누군가 그 집에 살아야만 하는 필요재로 물가와 연동해 인플레이션으로 장기적 우상향을 하게 됩니다. 이 과정에서 시간이 지나면 전세가 상승해 어느 순간에는 매수한 가격보다 전세가가 더 높아지면서 투자금을 상쇄되면서 무한 수익률 구간이 되고, 향후 2년/4년에 한번씩 증가하는 전세 상승분이 생기고, 장기적으으로 전세가/매매가가 상승하는 가치 있는 단지를 매수하는 경우에는 양도세를 내고도 충분한 차익을 낼 수 있습니다. 이런 구조의 주택이 한 채가 아니라 여러 채라면...? 당연히 실거주 하는 한 채의 수익보다 많아지겠죠?^^ 이런 예시에 대해서는 열반기초반 과정에서 너바나님께서 충분히 말씀 주실 거에요. 강의를 잘 들어주시면 이해가 더 쉽게 될 것이라고 생각됩니다. 최종 부의 크기는 다를 수 있겠지만 가치 있는 자산을 싸게 매수하고 기다린다면, 누군가는 흔히 얘기하는 똘똘한 한 채로 부를 이룰 수도 있고, 누군가는 시스템 투자를 통해 부를 이룰 수 있습니다. 방법은 여러가지가 있으나 시스템 투자는 적은 돈으로 차근차근 스노우볼을 굴리듯 자산을 쌓아나가는 방식이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

안녕하세요 로즈킴님, 시스템 투자에 대한 고민을 질문 주셨네요. 똘똘한 한채로 1주택으로 양도세를 2년 후 비과세를 받는 방법도 좋은 방법이라고 생각합니다. 양도차액이 많을수록 비과세를 받게 되면 얻게되는 차익이 크죠. 말씀하신대로 시스템 투자로 계속해서 투자를 이어가게 된다면 비과세는 받지 못하지만 보유하는동안에 전세 상승분이 꾸준히 들어오게 됩니다. 그리고 그 상승분으로 추가 종잣돈을 마련해서 투자를 할 수 있게 되죠. 양도를 한다 할때 비과세를 받진 못하지만 일반과세로 매도를 한다해도 충분히 차익을 얻을 수 있게 됩니다. 그렇다면, 1채를 보유한 후 비과세로 매도하느냐 vs 3채를 보유한 후 일반과세로 매도하느냐의 차이가 될 수 있겠죠? 어느쪽이 수익이 클지는 계산을 해보시면 좋을 것 같아요.^^ 또한 장기로 보유를 하게 되면 장기보유에 대한 공제가 되기 때문에 양도세가 감면이 되는 부분이 있고 공동명의를 활용해서 절세하는 방법도 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요, 로즈킴님 질문주셔서 감사합니다. 똘똘한 한 채가 나을지 시스템을 구축하는 게 나을지는 사람마다 다릅니다. 본인이 목표로 하는 금액이 얼마인지, 현재 상황과 소득, 지출 등의 정보를 기반으로 맞는 방향을 선택하는 것입니다. 예를 들어 똘똘한 한채의 경우에는 그래도 가치가 상당히 있는 물건일 것이고 그만큼 상대적으로 저렴해도 절대적으로 가격은 꽤 있을 것입니다. 예를 들어 7억이라고 하면 과연 얼마까지 갈 수 있을까요? 전고점이 높아도 12억 정도인데 전고점까지 간다고 했을 때 5억은 벌 수 있을 것입니다. 가성비 좋은 단지 3억짜리, 전고점 4억이라고 하면 어떨까요? 5채면 5억을 벌 수 있겠지요. 10채면 10억이고요. 이렇게 다주택으로 늘려 가는 것이 시스템입니다. 매매가 뿐 아니라 전세가가 오르면서 전세 현금 흐름도 있습니다. 그리고 실거주의 경우에는 7억을 온전히 매수해야 하지만 전세 레버리지 투자는 매매가에서 전세금을 뺀 금액으로 매수할 수 있는 부분도 생각해야 합니다. 세금의 경우 돈을 많이 벌면 당연히 세금도 많이 나가게 됩니다. 너바나님께서 기초 강의 때 말씀하십니다. 1억 벌고 세금 많이 낼래요, 5천 벌고 세금 덜 낼래요? 저는 전자를 선택할 것입니다. 실거주 갈아타기, 실거주+투자, 투자 등 부동산 아파트 투자에 있어서도 자산을 이루는 방법은 많습니다. 확신이 없다면 강의를 계속 들으시면서 어떤 방향을 결정해야할지 고민해보시거나 자산가분의 투자 코칭을 추천드립니다. :) 로즈킴님 응원하겠습니다! 감사합니다. ^^