열반스쿨 중급반 2강 강의후기 [35기 86조 김리원]

유진아빠님의 강의는 다른 강의도 중요하지만 열반스쿨 중급반 강의의 핵심이되는 강의라고 생각합니다.

두번 세번 들어도 아깝지 않을 정도로 많을 정보를 주셔서 감사할 따름이고

강의 듣기를 정말 잘했다고 다시 한번 생각했습니다.

1.10년 안에 은퇴할 수 있는 투자자의 투자 원칙 [저환수원리]

저평가: 가치와 입지를 비교하여 지금 가격이 싼것을 선택한다.

환금성: 수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶은 물건을 산다.

└ 저가치 물건을 피한다. 투자 범위(기준)을 설정하고 지킨다.

└ 저가치 물건 - 평균이하의 입지 & 평균 이하의 낮은 선호 단지

└ 저가피 물건 피하는 법 - 기준을 정한다. 투자를 하지 않는다. 복기한다.

수익성: 인풋(수익율)을 줄이고 아웃풋(수익)을 늘린다.

└ 하지 말 것: 협상 하지 말라. (예시 - 투자금이 많이 들더라고 좋은 것을 산다. X) 투자금에 맞게 투자한다.

└ 해야 할 것: 수익율(전세가율)이 높은 물건을 산다. 가치 있는 물건을 쌀 때 산다.

원금보존: 투자한 원금을 절대 지킨다.

└ 하지 말 것: 비싸게 사지 말라. (예시 - 더 좋은 물건을 비싸게 산다. X) 좋은 물건이라도 비싸면 안산다.

└ 해야 할 것: 가치 대비 저렴한 물건을 사서 투자금을 조기에 회수한다.

리스크 관리: 리스크는 감당 가능하고, 리스크 대비 기대수익이 더 큰 투자를 한다.

└ 하지 말 것: 협상 하지 말라. (예시 - 이 정도는 괜찮다.리스크를 회피한다. X)

└ 해야 할 것: 최악의 상황을 대비하라. 리스크와 기대수익을 판단한다.

2.실전투자 프로세스 [임장-임보-투자결정]

사전결정(D+1)

1) 강남과 직선거리 파악

2) 주변 행정구역 및 경계 파악

3) 법정동 및 행정동 파악 (카카오지도 활용)

4) 공급여지(빈땅) 파악, 선호 거주지역(지형과 교통망) 파악

5) 지적편집도(지역 용도 구분) 보면서 사람들의 움직임 파악

분위기 임장(D+4)

1) 큰 길 위주로 지역 지리를 익힘, 아파트&시설&상권 위치 파악 - 도시와 사람을 관찰

2) 생활권 구분 - 생활권 별 선호도 파악

지역조사(D+12) : 직장 - 환경 - 교통 - 학군 - 공급 - 호재 파악

1) 입지: 인구 / 세대 / 세대당 인구수 현황, 시군구 지역내총생산(GRDP) 흐름 파악

2) 행정동별 연령별 인구분포도 조사

3) 시구별 시세(매매 -> 전세 순) 파악 -> 동별 시세 파악 -> 단지별 시세 파악

단지 상세 임장(D+17) : 사전 조사 내용을 바탕으로 시세표&시세 지도를 가지고 단지 임장을 한다.

└ 해야 할 것: 시세 확인 전에 가격을 맞춰(상상)본다.

후보 물건 설정(D+20)

1) 입지 우선 확인 및 환금성 확인 - 입지가 좋은(가치가 높은) 곳부터 검토, 환금성 고려

2) 저평가 판단 - 절대적 저평가, 상대적 저평가 판단. 입지 가치 대비 가격이 싼가.

3) 수익성, 원금보존 - 수익율 연 20% , 고점대비 - -25% 높은 전세가율

4) 매물임장 후보 선정 - 매물 임장 후보 선정 및 우선순위 결정

매물임장(D+25)

1) 전화 임장 및 부동산 임장

1-1. 부동산 정보 확인: 네이버 부동산에서 매물이 많은 부동산 선정

1-2. 전화통화 및 방문 부동산 선별: 매물 정보 확인, 사전조사 내용 사실 확인, 최소 2-3곳 이상 전화 임장

1-3. 단지 1~2개 이하, 매물 3~5개 이상 예약 물건 요청, 하루 전날 방문 확인 통화

2) 부동산 방문 및 정리

2-1. 부동산 방문

2-2. 매물 기록: 동/호수/가격/내부상태/ 특징 기록, 거래조건 및 매도사유 확인, 부동산 이동 전 정리&1등 뽑기

└ 1등 뽑기 상상하고, 부동산 사장님께 1등 물어보기. 내 생각과 비교해 보기

2-3. 정리 및 복기: 전체 방문 물건 정리표 작성, 전체 비교 평가 및 1등 뽑기, 투자 여부 결정 & 부동산 소통

임보완성(D+30) : 임보 작성하고 1등 뽑기

투자결정(D+40) : 임장 - 시세트레킹 & 투자기회 포착 - 비교평가 - 협상 (매수 계약) - 중도금 입금 - 세입자 확정 - 신규 임대차 계약 - 인테리어 - 임차인 전입 매매/전세 잔금

1) 1등 뽑기 - 내가 가진 앞마당 비교 그중에서 또 다시 1등을 뽑는다.

2) 투자의 원칙 - 저환수원리 적용해 보기

3) 인테리어 견적 및 시공 - 항목 및 자재 정리, 견적 비교, 싼 곳 보다 실력있는 곳 선정

투자를 하고자 마음 먹었다면 환경을 만들고 끈기를 가지고 투자습관을 기르라고 하셨습니다.

월급쟁이 부자들에서 강의를 들으며 환경을 만들 것이고.

꾸준히 임장을 다니며 앞마당을 늘리며.

끈기를 가지고 임보를 기록하며 기록에서 끝내는 게 아니라.

부동산 방문과 투자로 이어질 수 있는 습관을 만들어 보려고 합니다.

不狂不及 불광불급 - 미치지 않으면 미치지 않는다.

누가 뭐래도 나만의 기준을 가지고 투자에 미쳐보겠습니다.

퀄리티 높은 강의 감사했습니다.