관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요!
매일을 가치있게 보내고 있는
행복한 투자자 새뉴입니다:)
올해들어 월부안에 새로운 목소리가
들려오고 있지 않나요?
"서울에 기회가 왔습니다 여러분!"
"지금부터 서울을 봐야 합니다!"
"전세가율이 점점 올라오고 있어요!"
"저 매주 서울 임장 가고 있습니다!"
튜터님들이 강의나 칼럼에서
서울이 지금 많이 싸다!
전세매물이 소진되고 있다!
이렇게 말씀을 해주시면서
서울을 보라고 말씀해 주시지만
막상 서울을 보려고 하면
여러 가지 의문이 생깁니다.
"서울 아직 비싸지 않나요?"
"서울에서 어디가 좋은지...
어떤 곳을 봐야할지
잘 모르겠어요..."
"제 투자금으로 서울 어느 지역에
투자할 수 있을까요?"
서울에 기회가 왔다고 하니
서울을 보고 싶긴 한데
어디서부터 봐야할지부터
충분하지 못한 종잣돈으로
서울 투자가 가능한 것인지에 대해
솔직히 많은 의문이 듭니다.
그래서 내마중 다음으로 택한 강의가
서울투자기초반이었습니다.
작년 5월에 처음 개설했을 때 듣고
거의 1년이 다 되어 새롭게 듣게 된
서투기에서는 그동안 흐름이 바뀐
서울 시장의 분위기를 알려주었고
우리가 가진 종잣돈으로 지금의
서울 시장에서 어떤 투자를
할 수 있을지에 대한 방향까지
잡아 주셨습니다.
그리고 제가 정말 애정하는
월부 1타강사 자음과 모음님께서
강의 1번 타자로 나와 주셨고
장장 6시간동안 서울의 입지를
탈탈 털어 주셨습니다.
특히 서울 25개구 위치를
머릿속에 넣을 수 있는 방법을
알려 주셔서 어느구가 어디 있는지
항상 헷갈리던 저에게 서울 25개구의
위치를 외울 수 있는 너무나도
쉬운 방법을 알려 주셨습니다!
(자모님 저 25개구 위치랑 입지
꼭 외우겠습니다!)
그리고 25개구의 입지요소별
특장점과 랜드마크, 뉴타운 특징까지
자세히 정리해 주셔서 자모님의
강의만 들으면 서울은 더 이상
낯설고 비싼 그런 땅이 아닌
기회의 땅으로 느껴질 것입니다.
결국 중요한 것은 선호도
서울 투자 역시 투자의 기본 전제는
다른 투자와 마찬가지입니다.
사람들이 살고 싶어하는
좋아하는 아파트에 투자한다
1억에서 2억을 들고 있는 사람들은
종잣돈이 많지 않기 때문에
5억대의 사람들이 좋아하지 않는
아파트를 사도 되냐고 들고 오신다고
자모님께서 많이 안타까워 하셨습니다.
서울 투자라고 다를 것이 없습니다.
무조건 싼 것을 찾는 것이 아니라
우리의 투자금으로 투자 할 수 있는
가장 좋은 단지에 투자하는 것
만약 종잣돈이 1~1.5억밖에
없다고 하더라도 그 투자금
범위 안에서만 한정지어서
보는 것이 아니라 6개월 이상
꾸준히 정석대로 서울 앞마당을
넓히다보면 2억 이상이었던 단지도
전세가가 올라붙어 우리가 가진
투자금으로도 투자할 수 있는
시장이 올 수 있습니다.
투자금에 매몰되지 말기
나의 천장을 높이기
투자금보다 조금 더 비싸도
내 리스트에 넣어두고
투자 기회를 만들어보기
그리고 지금 서울 시장은 하락장이기
때문에 지금 투자한다고 해서
바로 상승해 수익을 올릴 수
있는 것이 아닙니다.
다만 가치 있는 자산을 싸게 사서
전세가가 올라와 투자금을
회수할 수 있을 때까지
내가 할 일을 하면서 꾸준히
기다릴 줄 알아야 한다고
자모님께서 말씀해 주셨습니다.
WHY를 알아야 한다
그 긴 기다림을 견디기 위해
내가 왜 이 투자공부를 하는지,
전세가가 올라올만한
가치있는 단지는 어디인지,
생각보다 하락장이 길어질 수도
있다는 사실에 대해서도
명확히 인지하고 있는
그런 투자자가 되겠습니다!
<BM>
-투자 후보군 넓히기
(내 투자금으로 살만한 단지+
투자금이 조금은 더 들어가지만
사람들이 좋아하는 단지)
우리가 봐야할 건 단지 그 자체의 가치!
가치성장투자는 단순히 비싸고
좋은 단지에 돈을 넣어 오랫동안
보유하는 그런 투자일까요?
소액투자는 썩 좋지 않아도
일단 싼 물건을 적은 투자금으로
매수해 단기로 보유하는 투자일까요?
가치성장투자는 가치 대비 저평가된
좋은 단지를 감당가능한 선에서
매수해 오랫동안 보유하는
투자를 말합니다.
단순히 비싸고 좋은 단지에
돈을 넣어 오랫동안 보유하는
그런 투자와는 다른 차원에서
생각해야 합니다.
현재 임장지인 성동구의 단지들을
예시로 설명해 주셔서
이해하기가 더 좋았습니다.
(성동구는 좋지만 ㅁㅈ 생활권은
투자 우선순위가 아니라는 사실!)
사람들이 선호하는 지역의
좋은 생활권에 있어서,
역세권이라서, 신축이라서,
주변 환경이 좋아서...
물론 사람들의 선호도를
가져오는 중요한 요소들이지만
단순히 신축이라서, 역세권이라서
매수를 결정해서는 안 됩니다.
자모님께서 서울 투자는
어항에 서울 집이라는 물고기를
넣는 것이라고 말씀하셨습니다.
여러 종류의 물고기가 많은
어항일수록 보기도 좋고
더 가치가 있는 어항이겠지요.
상급지, 역세권, 신축, 환경...
모든 장점들을 다 갖출순 없겠지만
그래도 그 지역 안에서 최대한
사람들이 살고 싶어하는
요소들을 가진 단지를
찾아보겠습니다!
단지 vs 단지
그리고 자모님께서 강의 내내
엄청나게 강조하시던 내용이 있습니다.
급지끼리의 비교가 아닌
단지 대 단지로 봐라!
사람들이 좋아하는 곳에
투자하라고 하셔서 좋은 급지
위주로 봐야 한다고 생각했습니다.
하지만 2급지에서도 사람들이
선호하지 않는 생활권의 비선호
단지가 있고 4급지에 있지만
신축이고 환경도 좋아 사람들이
좋아하는 단지가 존재합니다.
그런 단지를 찾기 위해서는
그래프나 데이터만 바라보지 말고
현장 임장으로 사람들의 선호도를
제대로 파악할 수 있어야 합니다.
가진 종잣돈에 따라
가치 성장 투자와 소액 투자 중
지금 당장 할 수 있는 투자가
달라질 수는 있습니다.
하지만 서울에서 가치성장투자
1채를 한 이후에는 지방에서
소액 투자를 이어갈 수도 있고
지방이나 수도권 외곽에서
소액 투자로 모은 종잣돈으로
서울의 좋은 단지를
매수할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 자모님 말씀대로
종잣돈 대비 1억 정도 천장을 열고
투자할 단지들의 우선 순위를 정하고
전세가가 치고 올라올 수 있는
그런 단지들을 찾아내야 합니다.
그리고 종잣돈을 가열차게 모으며
6개월 이상 서울 시장을 바라보며
아는 지역을 넓히는 것이 바로
우리가 해야할 일입니다.
<BM>
-현장 임장으로 투자할곳과
투자해서는 안 되는 곳을 정하고
단지별 사람들의 선호도를 파악.
-시세지도에 투자 우선순위
단지를 연식별로 표시.
세금의 허들을 넘자!
제가 요새 튜터님들을 만날 기회가
생기면 계속 여쭤보는 질문이 바로
양도세에 대한 부분입니다.
특히 0호기가 있는 상태에서
얼마전 1호기에 투자했는데
서울에 기회가 다가왔다고 하니
0호기를 빨리 매도해 서울로
가고 싶은 마음이 드릉드릉합니다.
하지만 아직 서울 앞마당이 적어
앞마당 개수도 늘려야 하고
서울이 금방 날아가는 시장이
아니라고는 하지만 혹시라도
다가올 기회를 놓칠까봐 조급하고...
3주택부터는 취득세도 8%이고
일시적 1가구 2주택 양도세 혜택을
포기하기도 너무 아쉽고...
1호기를 매수하며 이 부분에 대해
정말 많은 고민을 해왔는데
이번 강의에서 제 고민에 딱 맞는
3주택부터의 세금 부분에 관해
자모님께서 강의에서 상세하게
언급해 주셨습니다!
첫번째 주택 양도차액에 따라
두 가지 선택지가 있었습니다.
자모님의 세금 솔루션에 따른
저의 목표는 다음과 같습니다.
일단 0호기를 적절한 시점에
매도해 양도세 감면을 받고
그 다음에 서울 수도권에서
가치있는 2호기를 매수한다!
방향을 정하고 나니
제가 해야 할 일들이 보입니다.
다음달 복직이라 적응할 걱정이
한가득이었지만...고민하는
시간도 아껴보자!
일단 빨리 직장에 적응하되
서울 임장은 주말마다 가기!
매달 서울 수도권 앞마당 1개씩 만들기
라는 확실하고 구체적인 목표가 생겼습니다!
그리고 공동명의!
종부세를 줄이기 위해서는
공동명의로 하는 것이
유리하다는 사실!
알고는 있었지만 0호기가 남편 명의니
1호기는 내 명의로 하면 되겠다고
생각하고 공동명의는 2호기부터
하자고 생각하고 있었는데...
자모님의 자세한 설명을 들으니
기혼자라면 공동명의는
선택이 아닌 필수라는 사실을
이번 기회에 확실하게 머릿속에
새기게 되었습니다.
투자자는 세금에 대해 제대로
공부해야 하며 새로운
세금 정책이 발표된다면
그에 따른 대응책도 마련해야 합니다.
우리에게는 서울 투자라는 큰 목표가
생겼고 아무래도 지방 투자보다는
거래가액 자체가 커졌기 때문에
기존에 집을 보유하고 있는
사람들은 절세 전략을 제대로
세워야 할 것입니다.
<BM>
-0호기 매도 vs 보유에 따른
양도세와 취득세가 어떤 차이가
있는지 정확히 계산해보기
서울 입지와 종잣돈 규모별
유효한 투자전략 그리고
세금에 대한 내용까지!
서울 투자에 필요한 모든 내용을
이번 강의에서 제대로 알려주신
열정 넘치는 자모님께
항상 감사드립니다!
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