[서기11기 서울아파트 임장 3매경, 4고말테조! 권댕이] 1주차 강의 후기

2024년 서울 투자 기회 잡는 법

초보들은 타이밍을 잡으려는게 아니라

쌀 때 내 투자금 안에서 살 수 있으면 사는 것임

미리 공부 해놓고 싼지 비싼지를 보면서 매수하는게 좋음

<자모님 프로세스>

싼가? 내 투자금으로 감당돼? 내가 투자금으로 할 수 있는 것 중에 가장 좋은거면 사는 거

매매가가 내려가면서 전세가는 올라오는 상황 = 투자하기 좋은 상황

투자하고 나서 벌어질 일에 대해서 알아야 함

하락장에서의 투자라는 건 오르지 않을 수도 있음

사람들이 좋아하는 단지를 싸게 사는 것이 중요함

가치 성장 투자는 팔지 않을 거를 사는 것 보유하면서

전세를 운영하면서 거기에서 현금 흐름을 만드는 것

하락장에서 실거주들은 움직임

거래가 아예 안되지는 않으니까 거래량에 큰 의미를 두지 않아도 된다

신축이여도 가격이 비싸면 안된다

역세권이라는 이유만로 매수하면 안된다

조금 더 사람들이 좋아하는 거주하고 싶어하는 동네가 어디냐

그게 비슷하다면 더 싼게 뭐냐?가 중요

지금 시장에서 가격을 싸게 사는 게 중요함

지금 다른 단지랑 비교했을때 비싸게 살 필요가 전혀 없음

고가 아파트 시장은 나머지 시장의 영향을 잘 안 받음

고가 아파트 시장이기 때문에 우리가 보는 시장이랑은 상관이 없다

어항에 서울 집이라는 물고기를 넣는다 생각하면

역세권이라는 물고기를 잡아먹으면 안됨

신축이라는 물고기를 잡아먹으면 안됨

상급지라는 이유만으로 잡으면 안됨

하락장이기 때문에 여기는 투자 안할거라는 곳을 정해야함

투자 우선순위를 정해야함

투자금 회수가 본질적인 것이기 때문에 전세가가 오를 거 같은 단지에 투자한다가 핵심

사람들이 더 좋아하는 단지가 먼저 오르고 많이 오른다

수요가 있어서 전세가 올라올만한 것을 사야함

지금 서울에서 1억 미만으로 투자한다는 것은 가치 성장 투자는 아님

1. 매도를 하고 좀 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는 것 까지 생각해야함

2. 서울에서 서울 외곽, 구로 도봉 금천 이런 곳은 경기까지도 생각해야함(광명, 수지, 평촌, 분당)

경기도 안에서도 그정도 급지로 소액으로 하기에 충분한 지역들이 있음

입지 덜 좋은 신축과 입지 덜 좋은 구축을 함께 보는게 중요한데

입지 덜 좋은 구축이 절대가 자체가 낮소 거래가 되면서도 매매가가 쉽게 오르지않기 떄문에

전세가율이 높으면서 소액으로 접근할 수 있음

투자할때 가장 본질적인 것

1. 가치

2. 저평가된 가격인가(상승장 대비 30% 하락한거면 엄청 싼 가격, 20%정도여도 저평)

3. 전세가율(서울에서 전세가율이 60% : 이 의미는 덜 올라서 이정도면 싸다고 할 수 있다의 기준)

단지 선호도를 시세의 흐름으로 파악하려면

1. 좋아하는 단지들이 먼저 날라감

2. 전고점을 보면 가격 레벨 차이를 본다

3. 하락장 전저점 대히 상승장 전고점 수익을 본다

[BM 3가지]

1. 단지 분석에 요소 4가지(역세권, 신축, 상급지, 환경) 적용하기
2. 전세가율이 높아서 열렸던 시기를 보고 아파트의 선호도 파악해보기
3. 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 보기