[서기11기 서울투자 안하곤 못 101조 그레잇쏭] 1주차 강의 후기

반복을 가치있게 여겨라.

똑같은 것을 계속 하는 것만이 결과를 만든다.

서울투자금 얼마가 적정한가?

1. 단지와 투자금을 매칭해서 보는 연습하기.
2. 손에 잡히는 단지가 없어서 물어보는 것임
3. 단지를 찾고 유동적으로 돈을 쪼갤것인지 모두 넣을 것인지 판단. 내돈 안에서만 보지 말아라. 좋은 물건이 있으면 그 때 내 투자금을 검토해보자.

시장에서 내가 투자를 진행한 후, 어떤 일이 벌어질지 알고 투자한다.

1. 가장 쌀 때? 타이밍 잡는 것은 거의 불가능함
2. 가치에 비해서 싸다고 생각되면 사야한다.
3. 전세가가 오르고 있으니 좋은 투자를 하면 비싸게 샀더라도 전세가가 올라 투자금 회수.
4. 가치 투자의 본질은 전세가 회수하여 투자금 확보하는 것.
5. 하락장에서는 매매해도 금방 오르지 않는다. 5~7년 정도 장기로 보고 전세운영으로 현금 흐름 만들면 된다. 사이에 매매가는 하락할수도 있고 오를수도 있고 그대로일 수도 있다. 오락가락.
6. 오랫동안 오르지 않을 것이라는 것을 인지하기. 전세가는 지속적으로 상승.
7. 빚이 있거나 리스크 대비 안되어 있으면 감정적으로 팔고싶어진다. 발뻗고 자는게 중요함.
8. 가치와 가격에 집중해서 자산을 쌓아야 한다. 망하지 않는 것이 필수.

궁금증 풀어보기

1. 신축인데 구축보다 거래 잘 안되는 곳
2. 같은 가격에 더 좋은 곳 있음. 비싸다고 판단하면 사람들은 거래 X
3. 같은 구축인데 거래 잘 안되는 곳
4. 비슷한 가치라면 가수요 없는 곳. 전세 더 안정적으로 넣을 수 있는 곳, 싼 곳이 더 거래량이 높음
5. 같은 신축인데 거래 잘 안되는 곳
6. 택지, 쾌적함, 큰도로, 반듯한곳이 사람들이 선호함. 같은 신축이라도 가격이 비슷하면 구축아파트와 빌라 많은 지역은 선호도가 떨어져서 거래량이 낮음.
7. 상급지인데 거래 안되는 곳
8. 상급지라고 다 좋은 것은 아니다. 단지별로 봐야한다. 나홀로 아파트도 선호도 낮음. 입지에 비해 너무 비싸면 X, 아파트가 몰려있는 곳 선호도 높음.
9. 역세권이지만?
10. 에버라인 같은 곳은 역세권으로 보기 힘듬. 역세권이라도 단지에 따라 선호도는 달라짐.
11. 급지별로 사람들이 선호하지 않는 생활권은 투자 순위에서 제외해 나간다.

단지별로 봐야한다. 그렇지 않으면 자꾸 급지에 꽂혀서 하급지대장, 상급지구축 비교하며 헷갈림. 같은 급지여도 어디 생활권을 쓰느냐에 따라 선호도가 매우 다름. 급지는 지역위상 전체적으로 보기 위한 것.

1. 결국 연식이 좋거나/ 살기가 좋은 환경과/ 싼 가격을 가진 아파트만 거래해야함
2. 이중에서 하나라도 빠진다면 다시 고려해보기
3. 요소별로 모두 따져서 몇 개의 물고기를 가진 단지인지를 파악해야함.

가치 투자 의사결정 순서 (서울+과천,분당,수지,평촌,광명)

1. 투자 접근 범위를 정한다. 버릴곳은 확실히 버린다.
2. 가치를 확인한다. 입지/연식/교통. 그 동네에서 사람들이 더 좋아하는 아파트는 무엇인가? (가치 높은 곳부터 리스트업)
3. 저평가 여부 확인. 아파트 가격이 전고점 대비 25% 정도 빠진 가격인가? 전세가율 60%이상
4. 200세대 미만/ 80년대식 아파트/ 재건축 앞둔 곳은 투자에서 제외
5. 전세가가 오르고 있는 지금 시장에서 전세가가 오르지 않거나 폭이 적으면 선호도가 낮아 저가치는 투자하지 X. 수요가 없는 물건이면 버틸수 X.
6. 상승장에 올랐다는 이유만으로 투자하면 안됨.
7. 좋은 물건일수록 전세가가 빠르게 많이 오른다. 빨리 오르는 곳, 단기간에 많이 올라 전고점이 높은 곳을 참고해야함.
8. 잔금 리스크 얼마나 되는가? 내 상황 (대출, 현금) 감당할만한 리스크인가?
9. 전세 상황 확인 (세낀전세, 주변 물량, 전세가격)
10. 구조/연식/세대수/평형/매매가/전세가/전세가율/전고점/하락률 쭉 리스트업하고 비교.
11. 같은 투자금으로 더 좋은 곳 골라야함. (ex. 전고점 더 높은 곳 투자, 더 네고되는 곳)

실패하지 않는 의사결정 하는 법

→ 입지/선호도 높은 곳이 먼저/많이/가장높게 오름. 전저점과 차이 수익이 큼

→ 같은 동네 내에서 비교하고 + 다른 동네와 비교해서 1등 뽑기

입지좋은 신축: 전세가율 높은 시기 매우 짧음, 먼저 + 빨리 오름, 전고점 가장 높음

입지좋은 구축: 전세가도 오르지만 매매가 가수요도 있음, 전세가율 높은 시기 일정 유지, 절대가 높음. 전고점 높음.

입지 덜 좋은 신축: 신축이라 실수요 전세가는 빨리 올라옴, 전세가율 높은 시기 비교적 김. 절대가는 낮은편.

입지 덜 좋은 구축: 절대가 낮고 투자금도 낮음. 전세가율 높은 시기가 비교적 길다.

→ 상승장에서는 입지 좋은 곳 먼저 매매가 오르기 시작함

→ 현재 택지, 뉴타운, 입지 4급안의 곳들, 선호도 있는곳 - 1억 내외로 투자금 들어오는 곳 있을 것.

내 원칙을 바탕으로 내가 내린 결론이어야만 오래 보유할 수 있다. 잘못된 선택을 하더라도 내가 책임질 수 있다. 내 전재산이다. 내가 책임질 수 있는 행동을 하자.

강의를 모두 듣고 투자할만한 단지 5개 고르기 목표 이루자!!!!!