수강후기

열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 73기 6조 자유!]

  • 24.03.16


좋은 투자란 무엇인가,

같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것이다.


가치 판단 ( =사람들의 수요)

1)직장 - 직장이 많은가? ( 제일 중요! )

2)교통

3)학군

4)환경 - 커뮤니티

5)호재/악재 - e.g. gtx?

6)브랜드 - 강남, 판교등 ( 지역이 브랜드가 되는것 )


1.직장

-강남을 기준으로. ( 강남에서 1시간 이내 )

-마곡,용산,구디,잠실 ( 떠오를 예정)

-여의도/영등포


S등급 : 강남 30분 이내. ( 이땅은 버릴수없음. 공급도 제한됨.)

A등급 : 강남 1시간 이내 . 종로,여의도, 구로등 30분 이내

B등급 : 종로, 여의도, 구로, 판교 1시간 이내

C등급 : 그외


2.학군

특목고를 보내는 중학교 학군이 중요함.

학군은 상승장에서 더 폭발적으로 성장할 수 있음.

투자 지역 내에서 학군이 제일 좋은데를 잡는것도 임차 수요가 높음.


3.호내/악재

가짜 호재도 있음.

진짜 호재?

-입지를 개선시키는가? 직장이 생기거나, 교통이 생김.

-확정된건가?

-3년 이내의 것인가?

-불황 > 호재

불황일때는 호재의 거품이 빠짐. 호재 반영이 안되는 지금이 기회일수있음.

상승장일때 호재를 만나면 더 잘 오를수있기때문에.

호재를 싸게 사면 잘사는것. 근데 비싸게 살필요는 없다.

*꼭! 공급 물량을 같이 봐야할것.


!투자원칙

현재 가격 < 가치

지역의 가치를 본다.

고덕동 12억 // 동탄2 11.5억

입지 독점성 : 수요는 있는데, 공급이 독점적인지?

고덕 근처는 남은 땅이 없다. 동탄근처는 땅이 있고, 더 많은 아파트가 들어오면 공급이 늘어남.


투자원칙

1.저평가

저평가를 알려면, 앞마당이 있어야 하고, 임장을 다녀와야함.


2.환금성

돈으로 바꿀수있는가. 아파트 > 오피스텔

오피스텔은 매도가 힘들다.


3.수익률

투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)

세금?까지 넣으면 좀 복잡해짐.

72의 법칙

72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는시간

e.g. 72 / 3% = 24년


내 목표 수익률 ( 연 )

-1년차 : 잃지않는것.

-2년차 : 10%

-10년차 : 20%

-원금을 보전시키고, 앞으로 수익률을 높여가는 과정.


수익률을 높이는법?

-앞으로 가치가 오르는가? ( 수요가 높고 공급이 낮은가? )

-적절한 투자금, 전세금 상승

-좋은 타이밍

-수익률, 수익 둘다 중요하다. 금액자체가 크게 벌수있어야 의미있다고 느낄것.

-인내 ( 투자시장, 가치 신뢰)

-원금보존

  1. 얼마까지 빠질수있는지 판단해야함. ( 보통은 전세가 까지만 빠지지만, 공급이 늘면 전세가가 빠져 역전세가 날 수 있음.)
  2. 가치가 있는지.
  3. 입주 물량이 적어야 함. 전세가가 빠질수있음.


떨어졌을때 가치를 믿고 기다려야한다.

e.g. 10년후에 내가 기대하는 수익률을 기반으로 10% 기대한다면 이 아파트가 40억이 될수있나? 될수있읅것같으면 구매해야함.

전세가까지 빠졌을때 내가 버틸수있나?

최악의 상황에서 얼마까지 빠질수있을까?

앞으로 입주물량이 얼마나 들어오는가?



리스크 관리

감당할 수 있는 정도로만 해야함.

1년에 1채 - 역전세 나도 버틸수있게.

모른채로 성급하게 확장하지말아라.


리스크

1.역전세, 대량공급, 급격한 전세상승.

2.적은갭(전세금너무 무리해서 올리지말아라, 역전세 맞고, 그러면 현금흐름 깨진다. )


댓글


잘갈아타자
24. 03. 19. 01:43

오우.. 여기다가 정리를 해놓으셨네요 ㅎㅎ 읽어보면서 복습되는 효과가 엄청나네요~ 화이팅이에요 자유님