관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
좋은 투자란 무엇인가,
같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것이다.
가치 판단 ( =사람들의 수요)
1)직장 - 직장이 많은가? ( 제일 중요! )
2)교통
3)학군
4)환경 - 커뮤니티
5)호재/악재 - e.g. gtx?
6)브랜드 - 강남, 판교등 ( 지역이 브랜드가 되는것 )
1.직장
-강남을 기준으로. ( 강남에서 1시간 이내 )
-마곡,용산,구디,잠실 ( 떠오를 예정)
-여의도/영등포
S등급 : 강남 30분 이내. ( 이땅은 버릴수없음. 공급도 제한됨.)
A등급 : 강남 1시간 이내 . 종로,여의도, 구로등 30분 이내
B등급 : 종로, 여의도, 구로, 판교 1시간 이내
C등급 : 그외
2.학군
특목고를 보내는 중학교 학군이 중요함.
학군은 상승장에서 더 폭발적으로 성장할 수 있음.
투자 지역 내에서 학군이 제일 좋은데를 잡는것도 임차 수요가 높음.
3.호내/악재
가짜 호재도 있음.
진짜 호재?
-입지를 개선시키는가? 직장이 생기거나, 교통이 생김.
-확정된건가?
-3년 이내의 것인가?
-불황 > 호재
불황일때는 호재의 거품이 빠짐. 호재 반영이 안되는 지금이 기회일수있음.
상승장일때 호재를 만나면 더 잘 오를수있기때문에.
호재를 싸게 사면 잘사는것. 근데 비싸게 살필요는 없다.
*꼭! 공급 물량을 같이 봐야할것.
!투자원칙
현재 가격 < 가치
지역의 가치를 본다.
고덕동 12억 // 동탄2 11.5억
입지 독점성 : 수요는 있는데, 공급이 독점적인지?
고덕 근처는 남은 땅이 없다. 동탄근처는 땅이 있고, 더 많은 아파트가 들어오면 공급이 늘어남.
투자원칙
1.저평가
저평가를 알려면, 앞마당이 있어야 하고, 임장을 다녀와야함.
2.환금성
돈으로 바꿀수있는가. 아파트 > 오피스텔
오피스텔은 매도가 힘들다.
3.수익률
투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가
수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)
세금?까지 넣으면 좀 복잡해짐.
72의 법칙
72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는시간
e.g. 72 / 3% = 24년
내 목표 수익률 ( 연 )
-1년차 : 잃지않는것.
-2년차 : 10%
-10년차 : 20%
-원금을 보전시키고, 앞으로 수익률을 높여가는 과정.
수익률을 높이는법?
-앞으로 가치가 오르는가? ( 수요가 높고 공급이 낮은가? )
-적절한 투자금, 전세금 상승
-좋은 타이밍
-수익률, 수익 둘다 중요하다. 금액자체가 크게 벌수있어야 의미있다고 느낄것.
-인내 ( 투자시장, 가치 신뢰)
-원금보존
- 얼마까지 빠질수있는지 판단해야함. ( 보통은 전세가 까지만 빠지지만, 공급이 늘면 전세가가 빠져 역전세가 날 수 있음.)
- 가치가 있는지.
- 입주 물량이 적어야 함. 전세가가 빠질수있음.
떨어졌을때 가치를 믿고 기다려야한다.
e.g. 10년후에 내가 기대하는 수익률을 기반으로 10% 기대한다면 이 아파트가 40억이 될수있나? 될수있읅것같으면 구매해야함.
전세가까지 빠졌을때 내가 버틸수있나?
최악의 상황에서 얼마까지 빠질수있을까?
앞으로 입주물량이 얼마나 들어오는가?
리스크 관리
감당할 수 있는 정도로만 해야함.
1년에 1채 - 역전세 나도 버틸수있게.
모른채로 성급하게 확장하지말아라.
리스크
1.역전세, 대량공급, 급격한 전세상승.
2.적은갭(전세금너무 무리해서 올리지말아라, 역전세 맞고, 그러면 현금흐름 깨진다. )
댓글
