[열반스쿨 기초반 73기 9조 김재달]

1. 부동산 입지선정기준

1) 직장

ㄱ) 광화문(종로 26만/ 중구 39만)-여의도(영등포 34만/ 강서 25만)-강남(서초 43만/ 강남 69만/

송파 34만/ 강동구14만)// 구로 가산 26만// 분당판교 46만

ㄴ) 마곡-상암 수색- 가산 대림- 용산- 창동 상계- 청량리 왕십리- 삼성- 잠실

2) 교통

ㄱ) 2호선-3호선-9호선-신분당선

ㄴ) S등급(강남 30분 이내): 강남, 서초, 송파, 동작, 용산, 성동, 과천, 판교 등

ㄷ) A등급(강남 1시간 이내/ 종로, 여의도, 구로 30분 이내): 서울시, 분당(성남), 하남, 안양, 의왕, 광교,

동탄

ㄹ) B등급(종로, 여의도, 구로, 판교 1시간 이내): 부천(중동), 고양(일산), 수원, 구리, 산본, 인천 남동구

3) 학군: 중학교 확인

4) 환경: 백화점, 마트, 공원, 택지지구, 거주연령

5) 호재와 악재: 서울시 도시 기본계획(입지개선여부/ 확정성)

ㄱ) 김포 인천=김포공항-마곡-상암수색: 감성문화혁신축: 방송 문화 미디어 R&D

ㄴ) 광명=가산-구로-여의도/영등포-용산-서울역-광화문: 국제경쟁 혁신축: 역사 금융 업무 핀테크:

GTX B

ㄷ) 의정부= 창동 상계- 광운대- 청량리-왕십리-성수 건대: 청년첨단 혁신축: 바이오 의료 ICT:

GTX C

ㄹ) 판교=양재-삼성-수서운정: 미래융합혁신축: AI R&D FHQHT MICE: GTX A

6) 브랜드

2. 투자기준

1) 저평가(앞마당/ 임장: 지역분석과 임장보고서): 입지선정기준으로 비교

2) 환금성: 오피스텔, 도시형생활주택, 나홀로아파트, 입지안좋은아파트, 인구감소지역, 1층, 탑층X

3) 수익률

ㄱ) 수익률= 현재매매가-당시매매가/ 당시매매가-전세금

ㄴ) 72의 법칙= 72/20%=3.6년

ㄷ) 목표수익률=20% (1년차 잃지않기/ 2년차 10%)

4) 원금보존: 역전세가능성: 전세가율 적정성/ 가치/ 입주물량 ex)헬리오전세 6억 3.6억 7억이상

5) 인내: 2014~세월호, 메르스, 2019년 역전세, 코로나, 정부규제 양도세중과세 종부세 중과세

ex) 일산위시티자이 1단지: 6년 매매가 7.4억에서 5.5억, 대출 3.5억 이자 1.5억