[지기 11호기 달성까지 임장7ㅏ조 구슬희노랑] 1주차 수강후기 (제주바다)

[지기 11호기 달성까지 임장7ㅏ조 구슬희노랑] 1주차 수강후기 (제주바다)

제주바다님의 진심 어린 지방투자의 중요성이 느껴지는 강의였습니다.

감사합니당 ! 

<1강 지금 바로 투자해도 도버는 지방투자 기준>

- 지방 재개발, 재건축이 기회를 많이 줄 것이다.

- 대전 중구 구축 아파트 (제주바다 대전 중구는 대전의 기준역할 을 할 수 있는 곳이라고 생각한다.)

- 광역시를 알아야하는 이유

ex) 부산 → 창원→ 울산 등 묶여서 움직인다. 권역을 이해해야 한다.

- 광역시는 입지와 상품성 둘다 중요

- 중소도시는 입지라는게 별로 없다.

- 수익을 극대화하기 위해서 수도권과 지방 투자 사이클차 알아야한다.

- 지방시장 큰판이다

 시세차익 참고 필요

- 지방은 수도권과 다르게 주택 ㅅㅇ & ㄱㄱ이 중요

- 수도권은 떨어질수있다 ㄱ ㅅ ㅇ

- 지방은 ㄱㄱ을 많이 알아야한다.

- 지방 아파트 사이클은 변하지않고, 지역마다 틀리다.

- 이 지역의 계절이 어떤지 파악을 잘 하자 항상 임보에 넣어 놓자

- 대구 예시 ) 입주가 시작 될 때 전세가 상승하고, 매매가 하락해서 투자가 좋은 시기라고 생각하지만 가을 초입이였다. 

겨울은 가을시장 후에 온다.

- 세낀 매물을 사면 싸게 살 수 있는 시기이다.

- 봄 시장에는 1급지 투자하기 어렵다.

- 지방 여름시장은 매도할 타이밍이다.

- 가을시장 내 집 마련하기 좋은 시장이다.

- 지방 사이클 5번, 수도권 2번

- 각 광역시마다 아파트 선호도가 다르다.

- 교통 세세하게 잘 봐야한다.

<2강 입지평가 총 정리>

- 입지평가기준은 시단위, 구단위로 나누자.

- 부산은 ㅂㅈ 도시

- 대구 ㅎㄱ 도시

[공급 관련]

- 대전은 대전만 보면 안되고 ㅅㅈ을 같이 봐줘야한다. 대전은 3년 사이클이 아니다. ㅅㅈ때문에 ㅅㅈ을 같이 공급 꼭 같이 봐줘야한다.

- 3년 사이클로 안가는 곳은 주변도 잘 봐줘야 한다.

- 3년 평균과 각각의 공급의 양을 봐줘야한다.

- 3년 평균 수요량 보다 넘으면 엄청 심각한거다.

- 후분양 관련 분양을 안하고 짓고 잇는 곳이 있다. 분양을 높게 입주 직전 분양하는 곳이 있다.

분양가를 높게 받고 싶어서 

ex)대구 2026, 2027 공급이 많을 것이다.

- ex) 대전 지금 투자해서 2년뒤에 역전세를 맞을 수 있다. 

따라서, 전세를 3년 아니면 중간에 전세를 새로 맞춰야한다. 전략을 잘 짜야한다.

- 집을 짓지 않으면 호재이다.

<3강 유망 A지역 완벽분석>

- 원도심개발 등 꼭 봐야한다. 왜냐하면 재개발, 재건축으로 영향력이 크기 때문이다.

따라서, 분양 등 유심히 봐야한다.

- 고소득 구간을 잘 보자. 중간 소득만 보면안된다. 

* 고소득 구간 400만원 이상

<4강 A지역 입지분석>

- 일자리 규모가 크고 수요가 많은 곳이 수익적으로 많이 날 수 있다.

* 고액 연봉이 많은 곳 보다(예 병원)

- 학군지는 벗어나기 힘들다

- 소형 임대는 가격의 영향을 미치지 않는다. 59이상 임대는 가격의 영향을 받는다.(중요)

- 달 별로 공급 DB 만들고 좋은 곳의 공급 물량 신경쓰자.

<5강 >

-광역시는 입지 구축이 외곽 신축보다 낫다 But 중소도시는 외곽 그런거 없이 ㅅㅊ

- 광역시 장기투자 가능 But 중소도시 x

- 같은 가격이라면 입지가 개선되는 단지를 산다.

- 입지가 별로인데 사람들이 좋아하면 투자를 해야한다. 너무 작게 보지 말자.

- 지역별 선호도 파악 네이버 카페 이용

- 지방가서 가장 먼저 봐야하는 곳 부자들이 살고 싶어하는 곳 입지보다 우선 ! 

- 생활권의 대표되는 단지 뽑고 비교평가 중요

<6강>

- 2016년 ~2019년 대전 봄시장 2억→ 2.7억 (35% 상승) 가격이 너무 쌌다 그래서 투자 기회를 날림

2022년 6억이 됨

* 전고점 대비 30%이상 오르고, 전저점 대비 30% 이상 오른 경우 어느정도 의미가 있지만

해당 경우처럼 의미가 없을 수도 있고, 투자기회를 날릴 수도 있다. 반드시 다른 지역과 비교평과 후 매수해야 한다. 본질은 공급이 없었던 시기였다.

- 1차 투자자들이 먼저 들어가서 전세 경쟁 2차 전세가 없어지면서 실 수요자들 매매 2차 상승 후유증 + 입주로 하락

따라서, 1차 때 사는 게 중요 2년 보유(일반과세)

이상 1주차 수강후기였습니다. 감사합니당 !