[서울투자기초반 10기 33조 나닌니] 일자리면 일자리, 교통이면 교통, 알짜배기 서남권!

주우이님 강의를 들으면서 랜선 서남권 투어를 제대로 다녀온 느낌이다.

서남권 핵심 4개구 각각의 입지, 특징, 대표 가격 및 눈여겨 봐야할 구역과 단지를 뽑아줄 뿐만 아니라,

그 지역, 그 생활권의 분위기까지 생생하게 설명해주셔서, 강의는 가장 길었지만 (7시간..?) 가장 재미있게 들었다.

현재 동북권을 앞마당 (광진구) 으로 돌고 있는 나조차, 서남권에 너무 큰 관심이 가서,

하루 빨리 광진구를 clear 하고 서남권을 돌아보고 싶었다.

서남권 중에서는 강서구 (나의 첫 앞마당) 외에는 잘 모르는 지역이라 이해하는데 꽤나 시간이 걸렸다.

그래서 강의를 빨리 듣는걸 목표로 하기 보다는, 이번에는 화면 분할로 오른쪽엔 카카오 지도와 아실,

왼쪽에는 강의 영상을 켜두고 주우이님이 알려주는 지역을 지도로도 보고, 도로 360도뷰로도 확인하면서

주우이님이 말하는 어조와 분위기를 최대한 직접적으로 느끼려고 노력했다.

확실히 그게 해당 지역을 정통 파악하는데 많은 도움이 됐던 것 같고, 더 깊숙히 들어가서 각 생활권 별 대표 단지를 갖고와서 비교할때, 강의를 멈춰두고 '내 생각엔 여기가 더 괜찮은데? 난 여기 살 것 같아' 라는 생각을 많이 해봤다.

대부분은 주우이님과, 1주차 자모님이 강조했던 '균질성 좋고, 애 데리고 살기 쾌적하고, 교통 좋은곳'이 선호도가 높아서 예상 적중했었으나, 또 '가보지 않고는 절대 모르는' 지역별로 보이지 않는 선호도에 대해서 알려주신게 정말 값졌던 것 같다. ('구로구는 5급지지만 신도림만큼은 아니다' 라던지 '바로 옆에 있지만 대림 생활권으로 갈리는 이 단지는 별로 선호하지 않는다' 라던지, '구일섬은 외딴 곳에 혼자 떨어져있지만 균질성이 좋아서, 그래도 언덕배기 균질성 좋지 않은 개봉 보다는 선호한다' 등) 때문에 그런 특이한 지역들은 더 빨리 임장 가고 싶은 열망이 생기기도 했다!

기억할 점

1. 사람들은 '균질성 있는' '교통이 편리한' 곳을 대체로 선호한다.
2. 정말로 학군에 관심있고 잘 하는 애들은 대치>목동>>노원 중계, 광진 광남 으로 간다
3. '지상철' 역세권은 오히려 지하철로부터 조금 떨어질수록 선호한다. (소음)
4. 같은 '구'에 있다고 대체로 모든 단지가 유사한 선호도를 갖는건 아니다.
5. '구'별로 사람들이 '선호하는 이유'를 잘 파악해서 투자 단지를 뽑는 것이 중요하다.
6. 내 앞마당 단지들의 대략적인 시세는 머릿속에 늘 기억하자!
7. 단지 vs단지 비교 시, '전고점 대비 하락률' 에 집착하지 말고, ★실제로 단지의 입지를 명확히 사전에 파악하는것이 가장 중요★ (가격 비교는 가장 마지막에 하기)

BM할 점

1. '환경' 표기 시, 백화점/대형마트/스벅/병원 정도만 간략히 표기하자 (간단한 동그라미 색깔 구분만)
2. '교통' 은 해당 지역의 메인 지하철역 2~3개로부터 3대 업무지구 (강남/중구/여의도) 도달 거리 by 지하철 + 구디가디/상암/마곡 까지 확인해서 표로 정리하기 + 단지별 교통 등급도 책정하기 (역세권인지 아닌지, 서울은 아주 중요!) ※ 지하철 순위 : 2 > 9 > 3, 신분당
3. '공급'은 '공급 매트릭스'로 관리해서 '적절 투자 시기' 반드시 확인 필요! ; 특히 전출 많이 일어나는 지역과 공급 일정을 함께 확인함으로써 '투자를 피해야 하는 기간(=인근 공급 터지는 시기, 전세가 하락시기)' 피해서 risk 대비할 수 있게!
4. 단지임장 완료 후, 최종 정리 시, 'ㅇㅇ구 가격 한장 정리' 지도로 같이 정리해두자 : 가치성장/ 소액투자/ 후순위 단지들 구역 표기해서 기억!
5. 단지 시세 따고 나서, '시세 그룹핑' 반드시 하자! (for 기억력 증진...^^) : 59/84 평형별로 시세 딴 다음, 비슷한 생활권 + 비슷한 매매가 형성된 곳의 대표 가격 따기 -> 다 모아놓고 가격대 별로 grouping 해서 'A생활권 구축84'는 얼마에 형성되어 있는지, 투자금은 얼마 드는지 적어두자
6. 시세트래킹 표 사용법 - 각 구별 상단/중간/하단 가격 대표 단지를 2~3개씩 뽑아와서 시세 트래킹 필수! 엑셀에 list up 하고 나중에 "현재 매도 호가" 내림차순 정열해서 '현재 어디가 싸게 나와있네?!' 보기!!

<동북권 2급지 광진구 시세 그룹핑> 현재 서남권 2급지 양천구보다 Gap이 훨씬 크다...