[서울투자기초반 10기 33조 나닌니] 서 울 불 패

작년 지기반 수업에서 첫주차 강의로 부산을 속속히 알려주신 자모님을 다시 서울 강의에서 만났다.

<서울>

투자금 1억 이상 갖고 있다면 지금 바로 서울을 공부해라

서울 투자 vs 지방 투자 ; 꼭 어느 것 하나를 선택하는 흑백논리를 갖지마라

당장은 1억으로는 투자할 수 있는곳 잘 없으나 전세가 active하게 상승중이므로 조만간 기회가 올것

[Action Plan] 투자금 쪼개서 지방+서울 할게 아니라 지금은 서울이 기회이므로 서울 투자 all in >> 이후에 적금으로 모이는 돈으로 (연 5000이상 모으면 계속 수도권 투자) 지방 아주 소액 기회오면 추가 투자하는 방식으로!

기회가 눈앞에 들이닥치기 전에 최대한 많이 서울 앞마당 만들어 둘 것

나는 2년차니까 당연히 매달 앞마당 만들어야함!

[Action Plan] 3~12월 동안 10개 앞마당 : 3/4급지 위주 (4) 서대문구/동대문구/성북구 + (3) 영등포구/강동구/종로구/동작구/중구 (관악구/노원구는 차순위) + (2) 성동구/광진구/마포구

급지별로 투자처를 고민할 것이 아니라, 서울은 특히나 ‘단지별 선호도’를 따져서 비교평가

서울에서 살기좋은 단지란? (1) 살기좋은 환경 (2) 역세권 (3) 상급지 (4) 신축

단지별 선호도 확인 (1) 과거 전세가율 높았던 구간 확인 - 짧을수록 높은 선호도 (투자 기회 금방 날라가는 단지) (2) 과거 상승장 시작 전 ~ 전고점까지 수익(매매가 delta) 확인 - 당연히 빨리 많이 오르는 단지가 선호도 높은 곳

반드시 3급지 단지들이 4급지 단지들 보다 좋은 것이 아니고, 하급지지만 엄청 선호하는 단지는 3급지보다 나을수 있음!

[Action Plan]

1) 단지 분석시 4가지 항목 분절화, 몇개에 해당하는 단지인지 일일히 표기

2) 단지 분석시 과거 전세가율 및 최고수익 확인

: 이번 광진구 단지 분석 시 BM해서 단지별 선호도 완벽하게 파악하기, 서울 유일한 앞마당 강서구 단지들과도 비교해보기, 강서구에서 못했던 단지선호도 이 방법으로 마저 파악해보기

분/단임 후 ’살고 싶어하는 생활권‘을 1/2순위 구분해서 표기, ’별로인 생활권‘도 따로 표기해서 좋은 생활권 위주로 단지 분석!

입지좋은 신축/구축은 여전히 대장급 가장 비싸지만 입지덜좋은 신축/구축은 투자 범위에 들어오는 중 >> 요거 유심히 봐야함! 특히 신축은 전세가 방어 잘되므로 신축은 비쌀거라는 마인드를 버리고 신축을 특히 잘보기

[Action Plan] 단지 시세표 작성 시 ‘선호 생활권’의 ’선호단지‘ 위주로 작성

(1) 전고점 대비 20~30% 하락 (’23년초=바닥) (2) 전세가율 60% 이상 (매매가 덜 올라 싼것) (3) Gap = 내 투자금 + 1억 까지 뚜껑을 열어놓고 후보 뽑기 (현장에서 네고해서 좋은 가격으로 매수가능한 시장)

[Action Plan] 단지 시세표 내, 하락률 (17%부터 표기) 및 전세가율 coloring, 선호도 먼저 분석하고 이후에 gap으로 후보 골라내기 (절대 gap부터 보는일은 지양)

서울 투자, 최소 6개월 및 앞마당 10개 확보 후 하는 것이 Best >> 비교군 많이 확보할수록 수익성 좋아짐 + 전세가율 오르고 있어 급할거 하나없음

가치성장투자 vs 소액투자 ; 지금은 가치성장투자 하기 좋은 시장. 소액투자는 나중에 비선호구 위주로 (금천 구로 강북 같은곳 정말 소액 몇천으로 할 수 있을때) .. 그래도 이왕이면 돈 더 모아서 더 좋은 구 하는게 좋다

절대 매매가가 높아서 겁먹지 말고 가격에 익숙해져야 한다.

과거 아파트 매수 고점에 했어도, 너무 입지 떨어지는 곳만 아니면 10년 버티면 된다 (단, 감당가능한경우)

지금은 무조건 입지 좋은 곳부터 투자! 매매 상승 물결은 입지 순서대로 빨리+크게 온다 : 강남 > 마포 > 강동 > 평촌 수지 >> 영통 부천

이번 광진구 임보는 (단지 수도 적으니) 최대한 단지 분석을 여러 방면에서 많이 해봐야겠다!!

이번에는 반드시 결론까지 마무리 잘하리라!!