서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자 기초반 11기 44조 아청]

제주바다님 강의를 듣고 나서

1강. 전체적으로 깔끔하다. 정리를 상당히 잘 한다. 핵심적인 내용을 집어내는 듯 머리에 쏙쏙 들어옴.

지금까지 단지를 27,000개를 돌았다고 하셨는데, 만약 내가 하루에 50개 주말 이틀 한 달에 400개를 돌면 67개월이다. 매주 쉬지 않는다고 해도 5년이 넘는다. 제주바다님처럼 강사가 될 것도 아니니 10,000개를 도는 것을 목표로 하고 그러면 2년이 걸린다. 이제부터 내 목표는 이것으로 정하려고 한다. 이것은 내 마음속의 목표이니 스스로 성취하도록 노력할 일이다.

동북권에 대해서는 뭔가 노후화되어 있고, 다른 사람들이 관심을 가지고 있다는 지역에 비하면 후순위가 아닌가 하는 생각을 가지고 있었는데 첫 말씀부터가 인상적이다. '원석'이에요. 물론 원석이 보석은 아니다. 가공되기 전의 모습이다. 이 말은 어떻게 가공되느냐에 따라 가치가 변할 수 있다는 의미도 포함한다. 투자를 하려고 하는 사람에게 이런 말처럼 가슴을 뛰게 만드는 경우가 있을까? 내가 발견하여 보석을 만들 수 있다니! 급지로 나누어 선입견을 가지고 보려고만 하지 말고 2급지 후순위와 4급지의 변할 모습을 항상 비교해 보도록 하자. 그러기 위해서는 남보다 더 꼼꼼히 동북권의 모습을 전체적으로 그려보도록 해야할 것이다.

동북권을 바라볼 때 입지별 투자 디테일에 대해 설명하신 부분은 모르던 새로운 내용이었고 신선했다. 앞으로 임보등을 작성할 때 기준점으로 삼아야겠다. 그리고 가격을 지금 기준으로 보지 말고 10년 전 가격으로 본다면 지금의 모습을 좀 더 편하게 볼 수 있을 것이라는 말씀도 하셨다. 이 말을 들으면서 생각한 게 너바나님의 30년 전세가격에 대한 이야기였는데, 14년 서울 가격에 비해 24년 가격이 두 배로 뛴 것을 생각한다면 너바나님의 이야기는 단순한 충격이 아니라 현실임을 알 수 있다. 감정으로는 아직도 이해가 되지는 않지만...

동북권의 전세가율은 다른 지역보다 빠르게 상승하고 있다. 자신의 투자금에만 한정하여 지역을 바라보려고 한다면 많은 기회를 놓칠 수 있다. 종암동이나 성동구의 작은 아파트를 예를 들어 설명하신 것처럼 자신의 작은 투자금으로 기회를 잡으려면 정말 꼼꼼히 살펴보아야 하며 발품을 팔아야한다.

2,3강. 성동구

성동구는 2급지로서 상당한 투자금액을 필요로 한다. 그렇다면 자금이 부족한 투자자는 어떤 것에 중점을 두고 접근할 수 있는 방법을 생각해야 할까. 일단 생활권을 나누어 각 지역을 바라보는데 있어서 내가 임보를 작성할 때에는 전체 지역의 입지만을 생각했는데, 이번 강의에서 지역생활권별 입지를 따로 설명하는 것은 인상적이다. 이런 식으로 설명하니 각 지역을 바라보는 것이 좀 더 입체적이 되고 그것을 투자와 연결하여 생각하는 것이 구체적이 된다.

지역분석을 하면서 예를 들어 연령별 구성을 볼 때 그냥 이 나이의 사람들이 많구나 정도로 생각했다. 강의에서 영유아가 많은 지역은 신축을 좋아하고, 10대가 많은 지역은 연식 + 학군이 중요하다는 이야기를 들으며 당연한 말이지만 이렇게 투자와 관련지어 설명하지 못하면 분석이 의미없다는 생각이 들었다. 입지에 대한 분석을 하는 것도 중요하지만 그러한 분석이 투자를 바라보는 관점과 어떻게 연결될 것인가에 대해서는 항상 생각해야겠다.

전체적으로 성동구의 모습을 그려주기는 하셨는데, 내가 투자를 바라보는 관점에서 어떻게 정리해야 하는지에 대해서는 잘 모르겠다. 다만 앞으로 발전가능성의 관점에서 바라볼 때 마장지구 등도 변화할 모습을 그려볼 것. 그리고 접근성이 좋은 지역임에도 불구하고 소규모단지 또는 언덕이라고 해서 배제되어 있는 단지가 저평가되어 있다면 그 특성을 알고 접근할 것 등에 대해서는 관심을 가져야겠다.

전체적으로 볼 때 성동구는 학군으로서는 별다른 입지를 가지고 있지 않으며, 학원 수요는 강남이 흡수하고 있는 듯 하다. 따라서 성동구를 분석할 때 학군보다는 연식과 교통입지를 우선 순위에 두고 생각해야 한다. 그런데 교통은 다 좋으니까. 물론 노선별 차이에 대해서는 더 분석할 핑요가 있다. 환경지도(스타벅스)를 보면 성동구의 경우 어느 한 곳이 그다지 집중된 모습을 보이지 않는다. 골고루 퍼져있다고 볼 수도 있지만 압도적 중심지라 할 수 있는 곳이 없어서이기도 한 것 같다.

한강 뷰에 대해서는 가격에 미치는 영향에 대해 어느 정도는 부정적이었는데, 강의를 통해 호재로서 생각하여야 한다는 느낌이 들었다. 현재와 같은 시기에는 호재가 반영되기 어려운 시기이니 그 부분이 가지는 장점을 고려하여야겠다. 다만 어느 정도의 호재로서의 역할을 가지느냐, 실제로 가격 차별성을 지니느냐에 대해서는 지역마다 다를 것이므로 이것도 함께 알아두면 좋겠다.

단지를 볼 때 한 쪽만 보지 말라는 이야기를 여러 차례 하시는데, 마포구를 임장하면서 나도 그런 느낌을 많이 받았다. 내가 간 길에서 본 단지의 모습만 서술하면 엉터리가 될 가능성이 농후하다. 어떤 단지를 언덕길을 올라가면서 보았는데 다른 길로 내려오니까 완전히 딴 세상이 펼쳐지는 경우가 있다. 세상의 모든 일은 종합적으로 보아야 하며, 더욱 중요한 것은 맥락 속에 위치지음이다. 그걸 잘 하는게 입지분석이 아닐까?

금호동 벽산 아파트를 분석하면서 여러 가지 이야기를 하였는데, 머리를 탁 치는 느낌이 들었다. 투자에 대해 조금 시야가 넓엉진다고 해야 하나. 기회를 언제 잡아야 하는지, 얼마나 기다려야 하는지, 어떤 시기에 투자하면 어떤 어려움이 있는지 등등에 대해 종합적으로 설명하는 느낌이 들었다. 이 사례를 잘 분석하여 다른 것을 분석하는데 활용해야겠다.

전체적으로 볼 때 마포구를 본 것처럼 성동구도 구 전체가 균질성은 가지고 있지 않다. 이런 점을 잘 분석하여 나에게 맞는, 내 투자금에 맞는 지역과 시기를 선정하는 것이 중요하다고 본다.

4강. 광진구

광진구는 위치에 비해 지역적 특징이 잘 나타나지 않는 듯 하다. 학군을 제외하고는 다른 설명이 없는 편이다. 강남의 베드타운 성격을 가졌기 때문일까? 광진구 학원가도 규모가 작아 학군지로서의 위력은 덜 한 편이다. 상위권 투자지라고 한다면 광남중 배정을 받는 지역이랄까? 아직 잘 알지는 못하지만 대부분 구축이고, 강남과의 접근성을 고려할 때 보다 장기적으로 위력을 발휘할 가능성은 없는 걸까? 나중에 한 번 공부해봐야겠다.

5강. 동대문구

동대문구는 강남접근성이 좋지 않고 지하철에서 소외된 곳이 많은 지역이다. 래미안장안2차 아파트를 예로 들었는데 역세권이 아님에도 불구하고 경기도의 웬만한 곳보다 수익성이 높았다. 소액투자의 개념이랄까 사례를 통해 시기별로 좀 더 찾아봐야겠다. 아직 소액투자와 가치성장투자의 차이에 대해 이해하지 못하고 있다. 물론 가치성장투자가 더 장기적인 전망을 가지고 간다는 것은 있지만, 실제 투자에서 어떤 차이를 가지고 있으며 이를 구분할 수 있는지에 대해서는 개념 정리가 필요하다. 동대문구의 구축을 정리해보는 것도 좋겠다. 구축사이에 어떤 차이가 있는지에 대해서.

6강. 성북구

성북구로 내려오니(?) 일산과 거의 비슷한 가격이 형성되는 듯 하다. 그런 느낌인지 강사님도 성북구와 경기도 뉴타운을 비교하는 말을 초두에 했다. 그런데 입지를 나눈 것을 보면 일산은 등급에도 들어가지 못하는데... 성북구는 길음을 중심으로 가격이 형성되는 듯 하다. 실제 거리나 입지는 차이가 나는데 가격은 비슷하게 형성되는 느낌이 있다. 이런 점들이 하락장이기 때문에 생기는 것일까?

마지막 정리에서 가격을 보지 말고 가치있는 것을 뽑으라는 말에 동의한다. 내가 선정한 순위가 다른 사람이 생각하는 것과 일치하는 지에 대해 검증해봐야 하기 때문이다. 끝으로 서울 아파트가 내 집이 되는 것이 꿈이 아니라 현실이 될 것이라는 말에 감사한다.

전체 강의를 들고 나서의 느낌은 1강 때 아우트라인을 그어 주시는 것이 인상적이었고 임보에도 반영할 부분이 많다고 느꼈다. 이후 강의에서는 그 부분을 반영하여 지역마다 설명하였는데 세부적인 내용이 있고 설명은 잘 하였다. 나중에 지역위상을 설정할 때 참고하려고 한다.