남양주시 호평동 두산알프하임 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 12조 설아빠]

1)아파트명 : 두산 알프하임(경기 남양주시 백봉로 32) 2021년/ 2984세대/34평

2) 위치(지도) : 경춘선 평내호평역에서 도보 11분 거리

3) 입지평가

🔷 직장: A 등급 (종사자수 20만명 이상)

21년 기준 합계 215,236명, 100명이상 81개(11664명), 300명이상 5개(1919명), 500명이상 4개(2108명)

🔷 교통 : B (부도심1시간 이내)

강남 버스 1시간3분/여의도 1시간23분 / 시청 1시간 22분

🔷 학군 : 호평중 (75%) : C등급

🔷 환경 : 이마트 남양주점 (1.1km이내) → B 등급 (대형마트 1개이상)

🔷 공급 : 1년평균 입주량 / 적정수요 = 0.8 → A등급 (적정수요 1배이내)

1. 24년 입주량 967 + 25년 1776 + 26년 3597 ⇒ 1년 평균 2942
2. 남양주 인구수 : 732,464명
3. 적정수요 = 732464 X 0.005 = 3662.32

4) 과거시세

5)수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

1. 현시세: 매매 5.5억 , 전세 3.85억 (갭 1.64억)
2. 10년 내 고점 매입시: 2022년 10월 매매 7.2억 , 전세 3.5억 (갭 3.75억)
3. 10년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 4.9억 ,전세 3.21억 (갭 1.68억)
4. → 고점 매입시 수익률 = 55000-72000 / 72000-35000 * 100 = -45%
5. → 저점 매입시 수익률 = 55000-49000 / 49000-32100 * 100 = 35%
6. 수익률 상세 계산식 : [매매차익(현재 매매가-매수가) / 투자금(당시 매수가-당시 전세가)] *100

후기

알려주신 방법으로 데이터를 뽑는데도 처음이라 그런지 시간이 좀 걸렸습니다.

이 아파트는 제가 그냥 신축이라 그리고 처형이 살고 계신 아파트 근처라는 아주 개념없는 이유로 구매를 한 아파트 입니다 ^^;;

다행히 분양권 매수여서 아직 손해를 보는 구간은 아니지만, 지난 불장이 지나자 마다 가격이 떨어져서 요지 부동인 상태입니다.

이렇게 수익률 분석을 하고보니, "이걸 왜 샀을까? 하..." 라고 후회를 하게 되네요

그래도 이 아파트는 이후에 제 투자 1호기의 밑바탕이 될 녀석이기에 마냥 미워할 수 없을것 같네요 ^^

다음 수익률 분석은 지금 살고 있는 안양으로 해봐야 겠습니다.

꾸준히. 한발 한발 나아가는 설아빠가 되겠습니다!!!