서울투자 기초반 2강 강의 후기 [서울투자 기초반 5기 10조 46리셋]

안녕하세요. 46리셋입니다.

서울투자 기초반 강의 후기에 대해 말씀드립니다.

1.서울 소액투자에서 알아야 하는 점

-수익 기준점 : 4억

아무 것이나 사도 모두 오르는 상승기는 지나갔다.

하지만 상승기에도 모든 것이 오른 것은 아니며, 서울 아파트 평균매매가의 상승폭을 보면 "최소 4억"은 벌 수 있음을 알아야 하고, 그 중에서도 '더' 벌 수 있는 영역이 존재함을 알고, 최소한 4억은 벌 수 있는 것을 사야 함

-'더' 벌 수 있는 영역 : 환경, 교통, 대규모 입주

1)환경이 개선될 수 있는 곳 : 이문휘경, 광명, 장위, 상계 뉴타운 등(대규모 개발지역)의 신축 또는 인근 구축

2)교통이 개선될 수 있는 곳 : GTX B, C 노선(청량리역), 신림선(관악구), 월판선(평촌)

3)대규모 입주가 있는 곳 : 평촌, 광명 등 입주량이 많은 곳->매매가 주춤 가능성 있음

2.급지와 수익률 및 투자시기의 관계

-급지가 좋으면 수익의 양은 높을 수는 있지만 투자금액 대비 수익"률"이 높은 것은 아님

->투자금액이 커서 수익이 클 수는 있지만 수익률과는 다른 개념임을 알 수 있었음.

따라서, 종잣돈을 모아야 하는 시기에는 수익률이 높은 투자(지방이나 급지가 낮은 곳의 투자)를 해서 종잣돈을 모으는 것이 유리함을 알 수 있었음.

-급지가 높을수록 매매가:전세가 갭이 좁은 시기가 짧기 때문에 투자 타이밍을 잡기 어려움

->초보일 때 : 전세가가 상승해도 매매가가 상승하지 않고 기다려주는 기간이 있으므로, 충분히 비교한 후에 투자하기

투자고수가 된 후 : 불과 몇 개월에 불과한 갭이 좁은 시기에 상급지 투자가 가능 (<-최종적으로 우리가 가야 할 길)

3.전세가가 낮지만 매매가가 낮은 시기, 매매가와 전세가이 갭이 작은 시기에 투자했을 때의 장단점

-전세가 낮고 & 매매가도 낮은 시기의 투자 : 저렴하게 매수했다면, 설사 매매가가 투자 후에 떨어졌다고 하더라도,

(발목 정도에서 샀기 때문에) 다시 오를 가능성 있으니 좋은 투자임.

따라서, 종잣돈(투자금)이 있는 사람은 투자해도 됨

-매매가와 전세가의 갭이 작은 시기의 투자 : 투자금이 적게 드는 것이 장점. 단, 갭이 작은 시기까지 기다려야 하는 것이 단점.

->보통 갭이 작은 시기에 투자해야 한다고 생각하기 쉽지만, 투자는 항상 가능함을 알 수 있었음.

4.(지금 우리가 해야 할) 소액투자 가능한 지역의 특징과 그 특징을 아는 방법 : 저평가, 저전세가, 전세매물의 감소

1)저평가 : 전고점 대비 얼마나 빠졌는지 확인(전고점 대비 25-30% 이상 빠져 현재 가격 자체가 저렴한 상황을 "절대적 저평가"라고 부를 수 있음

2)저전세가 : "전세가율이 높은 구간" 중에서 현재 전세가가 저렴한지 확인

-이유 : 과거에 전세가율이 높다는 것은 전세가가 상승하더라도 매매가의 반등이 늦다 (=매매가가 전세가의 상승을 기다려주고 있다) 는 것을 의미하므로, 소액투자를 할 수 있는 시기가 길어서 투자가 용이하기 때문이다.

위에서 보는 바와 같디 지역구마다 최고전세가율이 다르다. 마냥 전세가율이 높아지기만을 기다리지 말고, 지역구마다의 전세가의 천장을 알고 있어야 함을 알 수 있었음.

지역구별 전세가율의 특징 :

1.강남, 서초, 송파, 용산, 과천 : 전세가율 60%대->소액 투자 어렵고, 투자기회가 몇 달 정도로 기회가 정말 짧게 옴

2.종로, 영등포, 양천 : 70% 초반대

3.중랑, 동대문, 성동, 중구, 서대문, 강서, 구로, 동작, 관악, 평촌^* : 80%대

4.도봉, 노원, 강북, 성북, 은평, 광진, 강동, 마포, 광명, 금천^** : 70% 후반대

   -->4.번 지역구 : 외곽에 위치하면 전세가율이 더 저렴할 것 같은데 오히려 3.번 지역구(**)이 더 높은 이유 : 전세가율이 낮음=선호도가 떨어짐을 의미. 외곽에 위치한 지역은 인근지역(부천, 분당 등)과 경쟁하기 때문에 전세가율이 오히려 낮음

-저전세가 확인방법 : 전세가 흐름선에 추세선을 긋고, 추세선보다 윗부분에 전세가가 있다면 추후 역전세의 가능성 있음

-->실제 사례로 확인해 보면, 전세가가 추세선 윗부분에 있었던 경우, 역전세가 일어났음을 알 수 있었음

3)전세매물 감소 확인 : 전세매물 감소->저가매물 감소->전세가 상승 가능성 의 순서가 되기 때문에 확인해야 함

네이버부동산에서 전체 매물수가 줄어드는 것(->전세가 상승) & 저가매물이 사라지는지 보는 것이 중요함

예)2.7억, 2.8억, 2.9억 매물->2.9억, 3.0억, 3.1억 매물이 되면

전체 매물수는 그대로이지만 저가매물들은 사라진 것이므로, 매물갯수만을 확인하면 안 됨.

4.서울 투자 로드맵을 알고 소액투자부터 시작하기

5.서울에서 소액투자 가능한 4, 5급지 특징 및 핵심 : 상급지일수록 업무지구와 가까움

  4급지 : (입지를 넘어설만한 요소가 없다면) 교통만 좋아도 됨

  5급지 : 교통이 좋고 & 역세권->환경 순으로 투자순서를 가져야 함 (이유 : 타급지보다 교통의 중요성이 떨어지는 곳이므로, 전세로 실거주하려는 수요가 인접한 환경이 좋은 곳으로 이동할 가능성이 있으므로, 선호도가 있는 아파트를 선택해야 함.)

6.비교평가하여 최고 수익을 내는 투자방법

7. 이번 강의에서 깨달은 점

1)애초부터 투자 불가능하다고 생각하면서 임장하지 말 것. 남들이 보지 않는 것을 볼 때 기회가 있음.

2)비슷한 금액이라면 깎아서라도 상급지 투자를 할 것. 상승기에 엄청난 가격차로 벌어질 수 있음.

1천만원을 깍아서 내 투자가능 범위에 넣을 생각을 할 것.

3)전세가가 10% 오르는데 평균적으로 2년의 시간이 걸리므로, 앞으로 2년간 앞마당을 열심히 만들고, 빡시게 종잣돈을 만들 것. 2-3천만원으로 급지가 달라질 수 있기 때문임.

4)투자가능금액별로 아파트를 정리하고, 주기적으로 트래킹할 것.

5)선택 하나하나의 결과로 인생이 결정되므로, 최선의 선택을 하기 위해 노력할 것.

이상입니다.