열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 17조 경지아]

열기 3주차 강의는 대선배이신 양파링님과 주우이님께서 강의해주셨다.

양파링님은 아파트 수익률 보고서 잘 쓰고 바로 투자하는 법에 대해서 알려주셨고, 주우이님은 초보투자자가 겪게될 모든 것에 대해 말씀해주셨다.

작년 열기는 출산 직전에 수강했던 터라 강의와 과제에 집중하지 못했고, 아파트 수익률 보고서 과제도 제출하지 못했다. 그래서인지 단지분석할 때마다 전고점, 전저점을 왜 봐야 하는지 그 이유에 대해서 전혀 알지 못했다. 그래서 양파링님 강의가 너무 기대되었다. 하지만 감탄을 한 곳은 수익률 부분이 아니라 입지분석 파트였다.

#입지분석

입지분석을 하면서 무슨 데이터를 봐야 하고, 앞으로 임보쓸 때 데이터를 어디까지 확장시켜야 하는지까지 다 알려주셨고, 또 데이터를 보고 어떻게 해석해야 하는지까지 말씀해주셨다.

와.. 내가 열기 강의만 제대로 들었어도.. 임보 처음 쓸 때, 이렇게 헤매지 않았을텐데.. 라는 생각이 바로 들었다.

열기 강의는 마인드 강의다 라고 하기에는 부동산 입지분석을 굉장히 디테일하게 다뤄주셔서 왜 너바나님께서 이 열기 강의를 자신있어 하시는지 느낄 수 있었다.

#수익률

그리고 저환수원리 중에서 저평가를 판단하는게 제일 어렵지만, 그 다음으로는 수익률을 계산하는게 참 어려웠다. 어떤 기준으로 수익률 200%를 계산해야할지.. 미래를 예측하지 말라고 배웠는데.. 수익률 계산은 예측하는 것이 아닌가?? 도대체 어떻게 해야하지? 고민에 휩싸인 적이 많았다. 그리고 전저점 기준으로 해야 하는지, 전세가율이 가장 높았던 시기로 해야 하는지 또한 혼란스러웠다.

수익률은 내가 얼마 들여서 얼마 가져올 수 있지? 로 생각하고,

싸게 사야지 좋은 수익과 좋은 수익률을 가져오는구나를 생각해야 한다는 점 그리고 지금과 같은 하락장 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 보기위해 저점에서 출발하는거다라고 말씀하셨다.

그리고 양파링님께서 후배인 우리에게 얘기해주고 싶은 것들이 너무 와닿았다.

1. '하냐 안하냐의 차이지. 얼마나 열심히 하냐, 열심히 안 하냐 차이가 아니다. 열심히 하지 말고 그냥 하면 된다. 왜? 어차피 세상에 90%는 열심히 안한다. 우리가 생각할 때 모든 사람들이 다 경쟁자일거라고 생각하지만, 사람들은 열심히 안한다. 그래서 경쟁자가 없다. 열심히 하는 사람은 극소수고, 열심히 하는 그들만의 잔치다. 열심히 하는 사람이 성공하는게 아니라 그냥 하는 사람이 올라간다.

2. 내가 잘하고 있는지 스스로 의심하기 보다는 그냥 해라. 하다보면 점점 채워진다고 느끼는 순간이 반드시 올거다!!!

3. 투자자로서 성장하기 위한 과정이 중요한데 그 과정은 독/강/임/투 그게 전부다. 너바나님도 똑같다. 책보고, 강의 듣고, 현장가고, 투자하고 그게 전부다. 이거면 원하는 지점까지 분명히 갈거다.

4. 이해해주지 않는 배우자에게 서운해하지 마라. 이 투자는 내가 하고 싶어서 하는거다. 배우자가 이해하는 순간은 내가 힘들어보이지만 계속 하는 모습을 볼 때다. 지금 당장 설득해야 된다고 생각하지 마라. 배우자를 바꾸려 하지 말고 내 모습을 바꿔라. 힘들더라도 꾸준히 계속 해나갈 때 조금씩 마음이 열릴 것이다.

그리고 완벽히 열리는 건 아마도 결실을 맺을 때다. 결과로 보답해라.

5. 뒤쳐지고, 자꾸 안되게 하는 상황이 발생한다고 해도 계속 하기 위한 방법을 찾아라. 찾고, 내가 해야할 일을 계속 해라. 그리고 반복해라. 어떻게 하면 할 수 있는 방법을 찾아라. 그러면 어느 순간 보답받는 순간이 분명히 올거다.

지금 집안일로 인해서 조장역할을 내려놓았을 때, 그리고 임장을 가지 못할 때.. 정말 낙담했다. 큰 용기를 내고 조장을 지원했는데 이런 결과를 맞게되서 아.. 역시 나는 안되는건가.. 생각이 들었다. 그리고 올해 1호기 투자하기 위해서 열심히 앞마당을 늘려야하는 시점에서 이런 일이 발생하게 되어 혼란스러웠다. 하지만 가족이 최우선순위라는 것을 다시 한번 되새겼고, 가장 중요한 것을 위해 중요한 것을 내려놓아야 하는 시점이라는 사실을 깨닫고 내려놓을 수 있었다.

그리고 지금 내가 할 수 있는 일이 무엇인지에 대해 생각했다. 그리고 강의정리, 칼럼요약, 사전임보 작성을 하자고 다짐했고, 거기에 집중하고 있다.

#선입견버리기

주우이님께서 첫 임장지의 역할은 지역에 대한 선입견을 버리고, 임장 습관을 만드는 것이라고 했다. 맞다.

나의 첫 임장지는 안양시 동안구였다. 30년 넘게 의왕에서 살았던 터라 평촌은 나의 로망이었다. 하지만 비산동과 호계동은 워낙 낙후된 동네라 별로라고 생각했다. 하지만 가보지 않은 10년 동안 비산동과 호계동은 천지개벽 수준으로 바뀌어 있었다. 물론 동남구에서 평남이 넘사벽이긴 하지만, 평북과 비산동을 비교해봤을 때 뒤쳐지지 않겠다라는 생각이 들었다. 가장 큰 단점인 교통도 교통호재로 인해 충분히 보완이 될거고, 낙후된 곳은 신축으로 바뀌었거나 곧 바뀌게 될 예정이었기 때문에 사실 평북과 비산동의 생활권 순위를 엄청 고민하게 할 정도였다. 임장을 하면서 내가 선입견에 가로 막혀 있었구나를 정말 많이 느끼게 되었다.

#저렴하게사는 2가지 방법

그리고 가치대비 저렴하게 사는 방법 2가지에 대해서 말씀해주셨다.

- 전세가율은 낮지만, 쌀 때 사는 것

- 그리고 매매 가격은 좀 올랐지만 전세가율이 올라왔을 때 사는 것

#투자기준

그리고 투자 기준에 대해서 다시한번 강조하셨다.

우리는 오를 것을 사는게 아니다. 저평가된 물건을 사는거다. 그리고 수익이 큰 투자보다는 잃지않는 투자를 해야 한다. 수익이 크다면 위험부담도 크다. 저환수원리 기준에 맞으면서, 투자금을 최소한 줄이면서, 수익률을 높일 수 있는 잃지 않는 투자를 해야 한다.

#투자할수있다!!!

그리고 가장 중요한 것!!! 가격이 비싼 지역을 임장하더라도 포기하지 마라. 내가 생각보다 저렴한 가격으로 투자할 수 있는 단지를 발견할 수도 있다. 그리고 의미없는 임장은 없다. 지금은 내가 투자하지 못하더라도 나중에 언제 어떻게 투자할 수 있을지 모른다.

작년 12월에 아너스 혜택을 받기위해 어쩔 수 없이 서기반을 들었던 때가 있다. 이왕 간 김에 강남구를 가보자 해서 강남구를 임장했는데.. 사실 전혀 집중할 수 없었다. 재미도 없었다. 내가 넘볼 수 없는 곳이라고 생각했기 때문이다. 그냥 강남구 구경하는 느낌이었다.

물론 강남구는 넘사벽이긴 하지만, 그럼에도 내가 투자할 수 있는 단지가 없을까? 하는 마음으로 임장하는 것과 여기는 안돼 라는 마음으로 임장하는 것은 하늘과 땅차이.

지방 투자를 목표로 하고 있지만, 서울, 수도권도 중간중간 같이 임장하라고 말씀하셨듯이 항상 투자하겠다는 마음가짐으로 임장할 것을 다짐했다!!

#거인의어깨

그리고 주우이님께서 너바나님께 여쭤본 질문..

어떻게 하면 지역을 넓게 볼 수 있을까요?

임장보고서 10개만 쓰세요.

지금 하고 있는 활동 1년만 더 해보세요.

주어진 과제에 집중하세요.

알겠습니다. 저도 행동하겠습니다. 월부환경에 붙어있으면서 임장보고서 10개 만들어보겠습니다. 그리고 주어진 과제에 집중하겠습니다!! 선배님의 조언을 그대로 행동하겠습니다!!!

다시한번 양파링님, 주우이님 좋은 강의 해주셔서 감사합니다!!!