*입지평가
1.직장
C등급
대구 중구 사업체수 종사자수 87,743 사업체수 25,518
직장평가로 보면 등급이 낮으나 대구는 직주근접으로 단지나 입지를 평가하기보다는
거주민들의 선호도 있는 입지와 단지를 분석하는게 좋을거 같다
2. 교통
범어네거리
대구는 소비도시로 3차산업 서비스업에 초첨을 맞추고 직장 교통을 분석해야 하지 않을까 생각한다
앞으로 산업 공장은 어떻게 될지 모르는 상황이고 수업들으면 느끼는건 일단 잃지 않는 투자에 초점을 맞추려면 이렇게 하는게 맞다는 생각이다
대구역에서 경북 경남지역으로 출퇴근 하는 인구도 있고 다른구로 지하철이나 자차로 보통 이동한다
범어네거리를 대구의 강남으로 해서 중심으로 심플하게 분석하는편이 좋을거 같다
대구의 아파트 가격은 범어네거리를 중심으로 가까울수록 높은 가격대가 형성되는것이 일반적인거 같다
자차 이동시 15분
지하철 이동시 30분소요
3.학군
경명여자중학교 학업성취율 91.3% 특목고진학율 1.5%
침산중학교 학업성취율 84.1% 특목고진학율 1.0%
이정도면 공부 보통이상 아닌감
4.공급
공급 인근에 계속 입주가 많다
대구는 입주가 전체적으로 많기 때문에 전세를 맞출려면 시세 따라서 싸게 맞추는 방법밖에는 없을듯 하다
인근 중구 지역만 이정도이다
남구도 올해부터 내년 그리고 수성구 등등 입주가 전체적으로 많다
하지만 돈만 있으면 싸게 살수 있는 좋은 기회
과거시세
수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세: 서희스타힐스 34평 현재 매매 3.5 , 전세 2.4
10년내 고점 매입시 : 2021년 7월 매매 5.28 전세 4.45
10년내 저점 매입시 : 2013년 6월 매매 2.55 전세 2.2
*고점 매입시 수익율 -214% -17800만원
*저점 매입시 수익율 271% 9500만원
현재 많이 떨어진 가격이지만 10년전에 저렴할때 매수 했다면 1억정도 수익은 거둘수 있는 단지
21년 비싸게 매수했다면 지금 속이 쓰리는 단지
고점일때도 전세가가 높았던걸 보면 전세가 매매 가격을 밀어올린 영향이 컸다
현재 가격은 2017년 가격으로 매우 저럼하다 돈 벌어서 사야지
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