📌[새벽보기]

수도권vs지방, 투자 지역 선정할 때 꼭 고려해야할 1가지 인사이트

✔ 전국에 영향을 미치는 공통요소

-대외 경제환경, 정부 정책, 금리, 공급, 가격

✔ 대내외 경제환경

대내외 경제환경은 수도권과 지방에 관계 없이 우리에게 영향을 미칩니다.

단, 대외 경제환경이 좋지 않다고 해서 아파트 가격이 올라가지 않는 것은 아닙니다.

지난 2008년 서브프라임에서 수도권은 떨어졌지만, 지방은 오른 사례가 있고

지방 도시들은 해당 도시가 가진 일자리 산업의 호황 여부가 가격에 영향을 주는 것이 더 컸습니다.

(예시: 울산, 창원 2008~2012년 상승)

따라서 대내외 경제환경은 모든 경제환경은 모든 지역에 영향을 공통적으로 주고

일반인분들의 심리에 영향을 미치는 요소이므로 (예시: 경제가 안좋은데 누가 집을 사겠어?)

가치와 가격을 비교하는 진또배기 투자자라면 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

✔ 정부 정책

앞으로 지방도시 별로 핀셋 정책이 나올 가능성이 높습니다.

이미 시행된 인구 감소지역에 세컨 하우스 사면 취득세 감면이 시행되었죠.

압여목성(압구정, 여의도, 목동, 성수)에 걸려있는 토지거래허가구역도 핀셋 정책의 일부입니다.

현재 양극화되고 있는 분위기가 이어진다면,

상급지는 상급지대로 규제의 핀셋 정책이, 하급지는 규제 해제의 핀셋 정책이 나올 것입니다.

정책은 예측이 아니라 대응의 영역입니다. 미리 어떤 정책이 나오기 때문에 그것을 예상하고

행동하기보다, 나왔을 때 그것에 대한 효과를 생각해서 행동하셔도 전혀 늦지 않습니다.

✔ 금리

저는 금리는 공급, 가격과 더불어 부동산에 영향을 미치는 3대 요소라고 생각합니다.

금리는 아직 내려올 상황이 아니라 투자 지역을 선정하실 때 금리의 방향은 고려하시지 않으셔도 됩니다.

✔ 공급

금리보다는 공급의 시대

수도권은 공급이 많지 않고 서울은 매우 부족합니다. 인천은 공급이 있지만 내년 이후엔 엄청나게 줄어듭니다.

수도권 시장은 공급과 반비례로 움직이진 않습니다.

수도권 시장은 금리, 공급, 가격, 정책, 경제 환경 등이 심리를 만들어내서 그 시림에 의해 움직이기 때문입니다.

지방은 상대적으로 공급에 정직한 편입니다. 공급이 있으면 가격이 내려가고 공급이 없으면 가격이 올라갑니다.

현 시점 투자지역을 결정하실 때 주요하게 생각하셔야할 부분은 공급입니다.

공급을 잘 보시고 공급이 없는 지역, 적정한 지역을 중심으로 의사결정 하시길 바랍니다.

✔ 가격

아무리 강조해도 지나치지 않을 가장 주요 요소입니다.

위에서 공급을 말씀드리면서 지방은 공급에 따라 가격이 움직인다고 말씀드렸는데요.

주의하실 것은 공급이 없어도 가격 수준이 높다면 무조건 올라가지 않는다는 것입니다.

가격 수준은 매매, 전세 모두 해당합니다.

매매 비교만 하시는데 전세 비교도 하셔야합니다.

일부 도시에서 공급이 없다고 해서 그럼 전세 올라가고 매매 올라가겠내~ 생각하시면 안됩니다.

그곳 도시의 사람들만 돈을 더 버는 것이 아닌데, 공급 없다고 계속 올라가지 않기 때문입니다.

따라서 가격 수준이 중요하고요.(매매전세 모두) 가격 비교하실 땐 비슷한 규모 도시끼리 비교해 보십시오

다만 현재는 공급이 없는 곳들이 가격 수준이 높지 않기 때문에 공급 없는 곳들을 봐도 좋다는 것입니다.

가격은 투자지역을 결정할 때 가장 중요한 요소입니다.

잊지마십시오 가치와 가격을 비교하고 가치보다 가격이 낮을때 산다는 것을요

싸투감. 가격 싸고 투자금 적당하고(수익률) 내가 감당가능한 것을 산다가 제 투자 원칙입니다.

✔ 수도권 vs 지방 투자 지역 결정하는 것

저는 2024년 3월 현시점에서,

수도권과 지방 투자 지역을 결정할 때 반드시 알고 선택하셔야 하는 것이

수도권 전세가격 vs 지방 매매가격 라고 생각합니다

✔ 왜 수도권 전세 가격인가?

많은 분들이 수도권이 많이 조정되어 있다는 것을 알고 계십니다.

그래서 사려고 하시죠, 가격이 싼 것이 가장 큰 호재니까요.

여전히 낮은 전세가율을 생각해보면 쉽사리 매매가가 올라가긴 어렵습니다.

올라가더라도 다시 내려올 것입니다. 본래 가치에 맞게요(적정 전세가율)

전세가율이 낮다보니 문제는 투자금이 많이 들어간다는 것입니다.

투자금이 많이 들어가면 투자 수익률이 낮아지죠.

내가 투자한 아파트 가격이 1억 올랐을 때 투자금이 5천만원이면 수익률 200%, 1억이면 100%입니다.

투자자로써 낮은 수익률은 반가운 것이 아닙니다.

다만 우린 월급쟁이 투자자들입니다.

안정적으로 오래 보유하면서 자산을 끌고 가서 51 vs 49의 꾸준한 승리를 거둬야합니다.

그런 측면에서 '내가 돈이 있다면' 큰 투자금을 넣어 수익률은 낮더라도 좋은 자산에

투자해놓고 매매는 오르지 않아도 낮은 전세가를 바탕으로 긴 기간 동안 물가 상승과 같이

전세가 올라오는 것을 기다리고 전세가 오르면 재투자하는 방식을 하고자 수도권에 넣는 것입니다.

따라서 수도권에서 중요한건 내가 투자할 아파트의 전세가가 얼마나 오를까?입니다.

✔ 왜 지방 매매 가격인가?

지방은 공급에 정직한 편입니다. 그리고 소도권에 비해서 훨씬 가격이 싸죠.

전세가율도 수도권보다 훨씬 높기 때문에 투자금도 적게 듭니다.

가격이 싸고 투자금이 적게 들며 공급이 적다? 라면 지방도 매력적인 투자처임에 틀림없습니다.

다만, 지방을 산다는 것은 수도권에 비해 자산적 가치는 상대적으로 낮을 수 있기 때문에

이 부분에 대해 고민이 되실 수 있습니다. 저는 수도권,지방 모두 매도해봤는데요.

아파트 매도하는 것은 무척 힘이 듭니다. 적절한 매도 타이밍 잡기 참 어렵기 때문입니다.

따라서 지방을 산다는 것은 높은 수익률, 빠른 수익을 볼 가능성이 수도권보다 훨씬 높지만

작은 자산가치, 매도 리스크를 같이 고려하셔야합니다.

그렇기에 내가 지방을 투자할 땐 나에게 가장 큰 수익률을 줄 수 있는 물건을 고를 수 있어야 합니다.

가장 큰 수익률을 준다는 것은 가격이 그 도시안에서 상대적으로 빠르게 오른다는 것이고

그렇다면 매도 타이밍 잡기도 좋을 것입니다.

✔ 정리

정리하면 상대적으로 역종적 시장인 지방에 가서 내가 돈을 적극적으로 불릴 것이냐

수동적이지만 확실하게 서울에 투자할 것이냐는 결국 지방의 매매가격 vs 수도권의 전세가격 둘 중에

어떤 것이 내 상황에 맞을까를 고민해보세요.

뭐가 먼저 오를까? 라는 것은 정확히 알 수 없습니다. 그저 계속 시장을 볼 뿐이죠.

서울의 아주 작은 공급량을 기반으로 서울의 전세가 먼저 오를 수도 있고

지방의 낮은 매매가격이 먼저 반응할 수도 있습니다.

다만 서울전세가는 제 경험상 생각보다는 빠르게 올라오지 않고 있습니다.

제가 서울 전역을 트래킹하는데, 물건이 많지 않아 전세 시세를 못따는 단지들이

심심치 않게 나오는 것 대비 가격 오르는 것이 더딥니다.

통상 이정도의 물건 갯수라면 전세난이 오는 수준일 것 같은데도 그렇진 않습니다.

아무래도 월세 전환, 상대적 고금리가 전세 상승을 막고 있는 것 같지만,

이 역시 물건이 부족해지면 상승할 것입니다. 단지에 따라 몇천 오른 단지들도 많습니다.

다만 속도가 과거와는 또 다를 수 있다는 것입니다.

고금리는 매매 시장에도 영향을 미치기 단순히 전세에만 불리한건 아닙니다.

그렇기에 여건이 되는 투자자분들이라면 전세대출금리, 매매 주택담보대출 금리의 추이를 봐야합니다.

시장 움직임에 힌트가 되기 때문입니다.

어쨌든 이런 행동들은 미래를 예측하기 위함이 아니라 시장을 정확히 파악하고

시장의 현재 움직임을 파악하기 위한 것들입니다. 이 부분 혼동하지 않으시길 바랍니다.

📌 B.M

할 수 없는 것과 할 수 있는 것을 구분하고 할 수 있는 것을 하자

내가 할 수 있는 것은 앞마당을 늘리고 가격이 싸고 투자금이 적절하고 내가 감당 가능한 물건을 찾는 것.

수도권 투자시 전세가가 중요하며 투자금이 많이 들어 수익률이 낮을 수 있다는 점을 알고 투자하며

내 투자금이 얼마에 기간동안 얼마정도에 금액이 회수 될지를 생각하고 투자한다.

지방 투자시 지방에 매매가가 현재 저렴하고 공급이 적은가를 파악하고 가.투.감으로 찾고 투자한다.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️