[서기10기 부사님, 2아파트, 내꺼라9요조 와이피와이피] 3주차 강의후기

안녕하세요

서기10기 부사님, 2아파트, 내꺼라9요조 와이피와이피 입니다.

드디어 서울기초반 마지막 강의!!

3주던 4주던 강의가 끝나갈때는 뭔가 후련(?)하기도하고 아쉽기도하네요

강의는 끝났지만 임보는 안끝났으니, 긴장감을 놓으면 안됩니다ㅎㅎ

3주차 강의에서는 서울의 동북권에 대해서 제주바다님이 디테일하게 분석해주셨습니다.

마침 이번달의 저희 조 임장지도 포함되어서

임장과 임보를 통해 생각했던 내용들이 맞는지 점검해볼 수 있었고,

더 재미있게 들었던 것 같습니다.

동북권을 투자로 바라볼 때 가질 수있는 고민과 그 고민을 해결 할 수 있는 분석들이 인상깊었습니다.

동북권 시장의 현재

서울에 앞마당을 만들었음에도, 익혀지지않았던 가격감..

현재 서울 매매 가격 평균 9~10억대!!

10억이 작은 금액은 아니지만

10년 전과 비교하며, 현재의 가격이 평균임을 받아들여야한다고 하셨습니다.

5~6년전 가격하고만 비교해도 지금이 비싸다고 느껴져

지금이 과연 정상적인 가격인걸까 라고 고민했었습니다.

10년 전-5년 전-현재의 과자 값 or 가격대비 양은 작아졌다고 생각하니

아 현재의 가격을 받아들여야겠구나 라고 생각하게됐습니다.

물론 급지별로 평균가는 다르지만, 전체적인 평균가를 머릿속에 넣을 수 있었습니다.

동북권 투자 핵심

구축이 많은 환경은 어떻게 봐야할까?

저희 조의 임장지는 신축이 매우 귀하고,

생활권 구분 없이 90%는 구축이라 연식은 상관이 없겠구나 라고 임장하면서 느꼈습니다.

하지만 생활권 별 또는 생활권 내에서도 연식 분포가 있다면?

구축이 많은 곳은 사람들이 오랜기간 거주해온 곳이기 때문에

상권이 잘 갖춰져있고 성숙해져있습니다.

그래서 임장하다보면 조금 낡아도 살기 좋은데? 라고 느낄 수 있지만

결국 사람들은 새것을 좋아하기에

상권은 약해도 브랜드 신축이 많다면, 당연히 우선순위가 되어야한다!

서울은 신축이 귀하기 때문에

학군과 같은 연식을 넘는 선호요인이 있는 것이 아니라면

같은 투자금, 매매가라면

신축을 우선 고려해봐야하는 것이구나 라고 느끼게 되었습니다.

손품과 데이터로 얻는 인사이트

지도를 보면서 위치만 보는게 아니라

'사람들이 이 지역을 거주지로 선택한 이유, 살아야만 하는 이유'가 무엇인지 고민하고

임장지의 수요를 고민하는 시간이 중요함을 알게됐습니다.

지도를 많이 봐야함은 들어서 알고 있었지만,

그 이유가 어디에 어떤 단지가 있고, 입지가 어떤지를 기억하기 위함도 있지만

제일 큰 이유인 '수요' 였음을 이제야 알게됐습니다.

강의를 듣고 지도를 다시 보면서

이달의 임장지는 어디와 연결되어있고

사람들이 어디로 이동할지,

이 지역의 장점은 무엇일지 생각해보게 됐습니다.

지도와 마찬가지로

데이터를 볼 때는,

눈으로 볼 수 없는 인사이트를 뽑아내야합니다.

어떤 사람들이 사는지; 거주민의 소득, 연령 분포

임장지 직장의 수, 규모, 그 직장에 근무하는 사람들의 소득 등..

임장가서 보았던 사람들과

내가 데이터로 확인하는 사람들을 연관지어서 생각해보아야합니다.

그래서 임장가기 전에 인구 데이터까지 보면

직접 다녀볼때 의문점을 조금 더 쉽게 알 수 있구나 느꼈습니다.

강의롤 통해 더 알아가는 앞마당

운이 좋게도 강의에서 분석할 동북권 지역과

저희 조의 임장지가 같아서

임장하고 임보쓰며 느끼고 생각했던 부분들에 대해서

잘 한건지 아닌지 맞춰보는 시간이었던 것 같습니다.

임장지의 학군이 생각보다 견고함도 확인할 수 있었고,

연식이 다른 단지를 어떻게 비교할지도 알 수 있었습니다.

또한 광진구는 면적도 작고 임팩트가 큰 것 같지 않은데

왜 2급지일까? 를 임장하면서도 뚜렷히 알기 어려운 부분이 있는데요.

이번에 제주바다님의 분석을 통해

왜 광진구가 2급지인지에 대해서도 알 수 있었습니다.

부자 친구 있다고 내가 부자가 아니듯이..

광진구의 위치 뿐만 아니라

사는 사람이 급지를 만든다!!

광진구의 소득수준, 사는 사람들의 수준이

2급지의 파급력을 만들기 때문에 광진구가 2급지임을 이해했습니다.

과거 뉴스를 찾아보면

광진구의 아파트가 강남보다 비싸던 시절이 있었다는데,

부유한 사람들이 많이 찾는 곳이었구나를 새삼 느꼈습니다.

마지막으로 투자 가능한 단지를 찾는 방법은

간략하게 설명해주셔서

몇번 돌려보며 다시 생각해봐야 할 것 같지만

어떤 과정으로 임장지와 앞마당 내에서 투자 1순위 물건을 찾는지 알 수 있었습니다.

이번에 임장보고서의 결론을 낼 때는

가격대별로 묶어서 판단하지않고

입지->가치->가격 순서로 해봐야겠다고 생각했습니다.

단지별 입지를 기준으로 가치를 매겨보고

가격을 매칭해서 내가 생각한 것이 맞는지 확인한다.

같은 가격이면 더 가치 있는 것으로!!

가격으로 천장을 정하지 말고 가치에 집중하기!

긴긴 강의시간동안 임장지, 임보, 입지와 가치요소에 대해서

물음표를 느낌표로 만들 수 있도록

강의해주신 제주바다님 감사합니다~!