김포시 풍무동 길훈4차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 25조 샌드모스]

*아파트명

김포시 길훈4차아파트(22평-74제곱미터)

*위치(지도)

*입지평가

1.직장 (B)

김포 직장수 34,269/ 종사자수 176,235

2.교통 (C)

강남 1시간31분/여의도 1시간10분/서울시청 1시간12분

3.학군 (B)

풍무중학교 88.8%/ 양도중학교 77.9%

4.환경 (B)

트레이더스 홀세일 클럽 김포점/홈플러스 김포풍무점

*수익률분석(10년내 투자타이밍)

현시세 매매 1.95억 전세1.35억 투자금 0.6억

10년내 저점매입시 2019년6월 매매 1.4억 전세1.15억 투자금 0.25억

10년내 고점매입시 2022년7월 매매 2.14억 전세 1.7억 투자금 0.44억

고점매수시 수익률 -43% 순수익 -1.9억

저점매수시 수익률 220% 순수익 0.55억

보유세 약 9만8,030원

최대 중개보수(VAT별도) 80만원

등기비

취득세=매매가x취득세율=19500만x1%=195만

(저점매수했다고 가정했을때 초기비용이 적게 들긴 하겠지만 과연 세금, 중개수수료, 인테리어 등등 비용을 제외하고도 순수익이 발생했다고 볼 수 있을 것인가?

매매거래가 너무나도 적어 환금성이 많이 떨어진다. 전세금에서 욕심내지않고 역전세맞지않으면 수익성은 괜찮을수도 있다. 갭이 아니라 매매가격으로 봤을때 같은 가격으로 더 좋은 물건은 없는가? 교통이 나은 곳으로 찾아보자)