[열기65기 내 3(삶)의 앞날을 금빛으로 7해보조 당리왕] 부산진구 전포동 서면아이파크 1단지 수익률 분석 보고서

1.아파트 이름

서면아이파크 1단지 아파트

2.위치

3.입지평가

가. 직장 : 부산진구 內 사업체수 33,696개, 종사자수 : 170,046 / 업체별 종사자 수 : 약 5명

나. 교통

• 대중교통(지하철) 30분 이내 업무지구 : 서면중앙(15분), BIFC(16분), 연산·거제·시청권(24분), 중앙동(30분)
• 대중교통(지하철) 60분 이내 업무지구 : 센텀시티(37분)
  
• 특이사항 : 전포역(2호선)까지 도보이동 10분 소요(경사로), 자차 이동은 교통 체증이 심한 구역(부산진구)

<서롯아1 - BIFC> <서롯아1 - 연산·거제·시청권> <서롯아1 - 중앙동> <서롯아1 - 센텀시티>

라. 학군

• 중학교 학군 : 부산진여중이 가장 가까운 학교 79.9%로 학업성취도가 양호한 편이 아님.
• 고등학교 학군 : 부산동고등학교 학업성취율 93.7%, 대학진학률 85.3%, 하지만 남구에서 일부 똑똑한 학생들이 내신 확보를 위해 진학하는 경우가 많으며, 수시(내신) 성적 양극화가 심한 것으로 판단됨.

마. 공급

• 백양산롯데캐슬골드 2023.12 / 2,195세대
• 양정자이더샵SK뷰 2025.03 / 2,161세대
• 백양산부암서희스타힐스 2024.12 / 1,295세대
• 전포동 내 신규 공급없음, 인접 생활권(양정)에 대장급 단지 공급예정

4.과거시세

5.수익률분석(10년내 투자 타이밍)

• 현재시세 : 서면아이파크 1단지 아파트(25평형) 매매 5억 3천 / 전세 2억 9천
• 결론 : 저점은 올해 1월 지나갔음. 1월 대비 9천만원 상승 BUT 전세금 2,667만원 감소!

5.현장사진

5.결론

• 전포동 서면아이파크 1단지 아파트는 필요 투자금(최소 2억 4천) 대비 투자효율에 의문이 든다.
• 학군은 학업성취도가 낮은 학교가 인근에 많으며, 학원가가 인근에 없어 양호하지 않다고 판단됨.
• 직장은 대중교통으로 가까우나 도보이동이 필수적이고, 자차이동의 경우는 황령터널 진입, 동서고가도로 등 상습 정체구간이 인접해 있어 애매함.
• 환경적인 부분에서 일단 경사로 위에 있으며, 인접 지역에 전포 카페거리가 형성되어 있어 외부 관광객 등 유동인구가 많음. 젊은 부부가 살기에는 무난하나, 어린 자녀를 키우기에는 별다른 매리트가 없어보임.