실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 56기 47조 감자곰]

임장 보고서 ≠ 과제

임장 보고서 = (나를 위한, 객관적 판단을 위한)투자 보고서

근거 없는 생각으로 하는 투자 = 임장(투자)보고서 쓰지 않고 하는 투자 = 반 쪽 짜리 투자

[임장 보고서 초보(=나) 숙지 사항]: 매일 꾸준히 하루 한 장이라도 쓴다!

1. 임장 보고서 작성 기본 단위 = 구
2. 지역 정보 → 입지 분석 → 시세 확인 → 투자 결론 순으로 임보 작성
3. 지역 정보: 해당 지역의 전체적인 정보 + 주변 지역과 인접성 등에 대한 정보
4. 입지 분석: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 → 가치 판단
5. 시세 확인: 평당가, 랜드마크 시세, 시세지도 → 투자 가능 여부 판단
6. 투자 결론: 단지 분석, 매물 검토, 투자 결론 → 투자 여부 판단

지역 정보

1. 일반 지도, 지편도, 위성지도, 법정(행정)동 (+지형지도, 로드뷰)활용
2. 주변 지역, 주요 지역 인접성 파악
3. 지편도를 통한 직장기능 파악
4. 구 내의 동 별 특징 파악
5. 사람들 연령대
6. 분위기
7. 정비 상태
8. 동 별 특징 파악 후 2~3줄 정도로 느낌 정리하고 내가 살고 싶은 순서로 순위를 매김
9. 인구 = 주택 수요
10. 인구가 빠지는지 들어오는지 파악 (추후 전세 및 매매가에 영향을 줄 수 있음. 대전-세종)
11. 빠진다면 어디로, 들어온다면 어디에서 들어오는지 파악
12. 세대당 인구수로 어떤 사람이 많이 살겠다 파악 가능 (세대당 인구수 ↑: 가족단위)
13. 연령대별 조합으로 선호도 파악 가능(미취학+30대: 신축선호, 학령기+40대: 학군+장기거주+환경 선호)
14. 가구 소득 = 주택 구매력, 주변 지역과 위상 파악
15. 소득이 높으면 주택 구매력이 높음 (선후관계는 모호)

입지 분석

1. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이 입지 분석을 하는 기준
2. 5대 광역시: 인구수, 직장, 학군
3. 중소도시: 인구수, 직장, 환경
4. 직장이 많다 = 인구가 많다(유입↑, 유출↓)
5. 직장의 퀄리티를 파악해야 한다 = 연봉 = 가구 소득 = 주택 구매력
6. 교통 = 강남(업무지구, 지방은 주요 일자리)과의 인접성
7. 지방: 자차 10분=S, 자차 20분=A, 자차 30분=B, 그 외 C → 내 기준 30분 넘으면 그냥 X
8. 따라서 지방은 주요 직장의 위치를 파악 해 놓아야 함
9. 학군 = 좋은 초, 중학교가 있어서 들어오면 n년 간 나가기 어려운 곳 = 수요가 계속 몰리는 곳
10. [조모임]: 저학년 학생수<고학년 학생수 인 지역이 좋은 지역
11. 생활권, 단지 에서도 평가를 할 수 있음 (크로바, 목련 vs 둔산 생활권 내)
12. 학교+학원+주거가 몰려있으면 제일 좋음 (둔산동)
13. 환경 = 생활 편의(둔산), 환경적 균질성(탄방), 택지의 쾌적함(도안) / 제일 중요, 지역마다 다르지만 교통 조금 불편해도 환경 좋으면 선호도 높음
14. 백화점, 스타벅스, 대형마트 입점 여부 판단을 하는 이유는 우리보다 똑똑한 사람들이 입지 분석 다 해서 여기에 들어가도 손해가 없겠구나 하는 곳에 들어가기 때문. 아무데나 들어가지는 않는다.
15. 선호/비선호 상권 파악, 환경의 균질성 파악 (월평역 역전/역후)
16. 공급 = 해당+인근 지역의 공급은 전세 및 매매가 흔드는 요인 중 하나
17. 호재
18. 상승장 호재는 시너지, 하락장or보합장 호재는 큰 관심 없음
19. 호재
20. 교통의 획기적 개선: 주요업무지구 접근성 확보
21. 극적인 환경 개선: 신규 택지, 재개발, 재건축
22. 일자리의 획기적 증가: 외부 수요 유입

시세 확인 (네이버 부동산, KB 시세, 전화 임장)

1. 평당가 확인
2. 인근 동, 인근 지역
3. 전세가 확인
4. 지방에서 적정 투자 전세율은 80%
5. 저평가된 개별 단지를 찾아야 함
6. 랜드 마크 시세 = 지역 시세 견인 = 가장 빨리 오르고 가장 빨리 내림
7. 모든 단지의 시세 조사가 필요함.
8. 초보자는 국평 위주, 내가 좋아하는 단지 위주로 해도 괜찮음. → 하는 게 중요

투자결론

1. 단지 분석 시 해당 단지에 대한 기역을 뚜렷이 남겨야 함.
2. 입지분석, 시세확인 한 자료를 기반으로 투자 여부를 결정하는 것. 내 생각, 내 느낌이 중요
3. 임보 작성이 익숙해 지면 특징, 선호도 등 deep하게 들어가기
4. 저환수원리 중요
5. 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 관리가 다 부합하는 경우에 투자한다.
6. 전국 1등 뽑는 게 아님. 내가 투자하고자 하는 지역에 1등을 뽑는 것 1등 안되면 2등이라도 뽑는다.
7. 소거법으로 뽑음
8. 탑층, 저층 제외 / 물건 가격으로 필터링 / 고점대비 하락율로 필터링 등
9. 내 투자금이 준비 되지 않은 경우 2등에 투자하면 됨
10. 좋은 단지, 물건 위주로 봐라