안녕하세요 동대아입니다.
드디어 오늘 월부학교 첫 반모임을 진행했습니다.
임장을 같이 다녀왔지만 완전체는 처음!!
그리고 우리 잔쟈님 튜터님과 함께하는 첫날이었습니다 ㅎㅎ
첫 시작은 역시~ 사전임보 발표 시간이 되겠습니다.
프리아님, 조모니님, 기제이님 3분께서 엄청난 임보를 발표해주셨습니다 ^^
느낀 것도 BM하고 싶은 것도 많지만 최소만 기록해서 다음 임보에 반드시 적용하기.
프리아님
-임보를 작성하면서 기사를 지속적으로 찾고 장표에 넣으면서 팩트 확인
(현장 느낌을 받으려고 한다)
-최근 기준으로만 생각하면 한 쪽으로 생각이 들 수 있으나 랜드마크 2년마다 체크하면서 선호도의 흐름이 어떻게 되는지 판단해보기
(외곽 택지가 생겨서 수요 및 선호가 다 이동하는지, 원도심의 선호도가 유지되는지 체크)
-동별 시세 및 특징 파트에 거주 수요/ 전세 수요를 함께 생각해보기
튜터님 피드백)
⇒ 밸런스가 좋은 임보(입지요소 별 중요도에 따라 양을 조절, 학군과 환경의 중요성이 떨어짐 → 직장, 공급 비중 크게.
EX) 수성구는 학군 배정에 따라 가격이 차이가 난다. 그러면 학군의 비중을 높여서 어느 단지가 어디 학군에 배정되는지 등 세밀하게 작성해야 함.
-전세가는 지역의 선호도를 판단하기 수월하다.
-수도권은 가격을 조금 더 주더라도 좋은 것(가치 있는)을 하는 걸 우선으로 하되 지방에서는 조금 후순위에 가더라도 덜 오른 단지를 투자 대상으로 볼 수 있다.
기제이님
-인구, 직장, 학군, 공급 등 전체를 계속 인구 이동이 큰 지역과 비교하면서 영향을 확인하며 내 투자와 연결시키기(나는 너무 임장지만 보며 좁게 생각함)
-공급에는 대규모 입주가 있을 때 대표 단지들 전세가 하락 등을 살펴보면서 어느 생활권까지 영향을 주는지 판단하기
-연식/면적별 평당가 흐름을 보면서 23년 초 저점 기준 상승하는 연식 및 면적 등을 판단하여 투자 우선순위로 연결시키기
튜터님 피드백)
⇒ 의문점을 가지고 시작했던 것을 임보에 녹여냄(목표가지고 풀어가려는 노력)
생각을 담는 흐름으로 목표를 검증하는 과정에서 임보의 질이 좋았음.
-종합소득 및 근로소득(거주지) 비교하는 것. 어느 지역은 근로소득 측면에서 데이터로는 질이 좋지 않을 수 있으나종합소득을 살펴보면 찐 부자라는 걸 보여줌. 지역을 이해하는 데 추가적인 도움이 될 것.
-생활권 별로 입주 영향이 다를 수 있고 전세 빠지는 정도가 다를 수 있다. 실제 투자 검토시에는 생활권 단위로 투자 검토할 때 전세 소진 되는 것이 다르다는 점 인지하기.
-매매/전세가 같이 움직이는 시장인데 현재 전세가 싸다면 매매가 또한 싸다고 생각할 수 있음. 반대로 전세가 올라야 매매가 역시 오를 수 있다. 우리가 투자하고 난 뒤 얻는 리스크는 역전세 리스크인데. 그런 부분은 해소됐다고 볼 수 있다.
조모니님
-궁금해여왕님~/ 예측해보는 것도 좋음. 가설 및 검증 good
-공단이 있는 지역이면 거주민들이 어떻게 받아들일까? 그리고 다른 제조업 기반 도시에서는 공단을 어떻게 바라볼까 이해해하기. 그리고 임장지에도 적용.
-맘카페에 검색해서 학군에 대해서 살펴보기 / 과밀초교 배정단지표를 작성해서 과밀초가 신축과 연관 있는지? 등 수요를 판단하기
-시세지도에 지역별 특징(선호도)를 따로 정리
튜터님 피드백)
⇒ 임보 그 잡채!! 데이터가 많이 있지만 다 현장과 연결, 투자와 연결시키는 과정을 다 했음.
-학군) 비평준화 고등학교가 있다면 거기는 대부분 기숙사를 가지고 있다. 그래서 직주근접이 중요하지 않고. 의대/좋은 대학을 가려는 아이들은 기숙사에 갈 것이다. 그래서 인근중학교 학업성취도가 낮을 수 있다.
-학군) 과밀초교는 중소도시 이하로는 크게 의미가 있다. 학령기 자녀를 지울 가정. 30~40대가 아파트를 매수할 시기기 떄문에. 도시규모가 작아질 수록 의미가 커진다. 학교가 있다는 건 자체로 의미가 있다.
-공급) 공급이 많을시기에 전세가 하락을 단지별로 찍어보는데 금액을 계량화하기 보다는 비율로 보면서 현재 시점에서 정도 얼마나 떨어질 수 있을까 생각하기.
임보 3인방의 발표를 듣고 튜터님 피드백까지 완벽한 시간을 보냈습니다.
동료들의 사전임보 발표와 튜터님의 피드백을 들으면서
목표를 가지고 그것을 검증해나가면서 임보의 질을 높이는 과정을 가져야 하며 투자로 연결시키는 임보를 써야한다.
그리고 해당 지역별로 특징이 있을텐데 거기에 맞게 임보 밸런스도 조절할 필요성이 있다는 점을 느꼈습니다.
그리고 비교임장 지역에 대해서 튜터님께서 브리핑도 해주셔서 비교임장지 및 임장지를 더 이해해보면서 출발합니다~~
점심 식사를 마치고 오후~ 임장타임!!
오늘은 임장을 하면서 튜터님과 개별 상담?ㅎㅎ 고민에 대해서 이야기 해보는 시간을 가졌습니다.
저는 큰 투자방향에 대해 질문 드렸습니다… 잠시 큰 방향성을 잃을 뻔한 저를 구해주셨습니다ㅋㅋ
팩트는.. 제가 할 수 있는게 별로 없다는 것.
결론은!! 지금 가지고 있는 종잣돈이 너무 소중하다는 점. 그리고 저축을 잘하면서 앞마당을 늘린다.
대출을 이용해서 매수하는 건 X, 1호기에 대한 역전세 등 대비로 야껴둬야 한다는 말씀을 주셨습니다. 반동료분들도 한분 한분씩~ 고민거리를 가지고 튜터님과 말씀을 나누면서 기분 좋아지는 모습으로 임장을 마무리 했습니다.
저녁 식사 시간에도 튜터링과 소중한 대화시간은 이어진다~
맛있는 식사를 하면서 튜터님의 경험과 좋은 말씀 들으면서 마무리가 돼었습니다.
첫 반모임인 만큼 조심스러운 봄왔투쟈니~ 앞으로
더 친해지길 바라!! ㅎㅎ
잔쟈니튜터님, 낙낙반장님, 몬부님, 기부님, 댁님, 복실님, 가치님, 의지님, 프리아님 감사합니다~
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