[전세 승계 조건으로 매각 시, 선 통보하고 임차인은 계약 해지를 선택할 수 있다] 라는 특약에 대하여

안녕하세요 보스입니다님. 말씀하신 특약을 넣어달라는 건 처음 들어보긴 하는데, 결국 임차인이 갑자기 꺼내쓸 수 있는 카드를 쥐고 있다는 상황 자체는 임대인에게 유리할게 없어 보이긴 합니다. 저 특약이 작동하는 상황을 생각해보면 보스님 매수 후 나중에 세안고 매물로 매도를 하는 경우겠네요. 역전세 상황에서 매도할 때 매수인 입장에서는 시세대로 맞춰야 한다는 점 때문에 매물이 우선순위에서 밀릴 수 있겠습니다 (그만큼 가격 네고가 들어오겠죠, 안팔리거나). 그 외 매도 시 세입자가 저 특약대로 한다면...협조가 잘 이뤄지지 않을 수 있기 때문에 계약해지 시 신규 임차인을 구하는데 협조하는 내용이나, 신규 임차인 구할때까지 3개월의 말미를 두는 등 잔금 없이 신규 세입자를 맞출 수 있을만한 장치를 마련해두는 것도 좋아 보여요. 해당 단지 전세 거래 분위기가 어떤지 잘 모르지만 매물 수는 꽤 많네요. 임차 우위여서 어쩔 수 없이 특약을 받아주게 된다면 그 특약 받아주는 대신에 어떤 특약을 얹을 수 있을지 생각해봐야할 거 같습니다. 제 경험만으로는 저 특약이 불러올 리스크가 앞에 이야기한 것 외에 어떤게 있을지 잘 모르겠네요. 다른 분들 답변도 궁금합니다.

안녕하세요 보스입니다님! 작성하신 글을 보았을때 보스입니다님께서 두정역해링턴 25평을 보유하고 계시고, 새로운 전세 임차인을 구하고 계신중에 말씀하신 특약을 요청하신것 같습니다 이는 임대인의 변경시 전세 승계에 대한 거부권을 임차인께서 행사하실수 있느냐의 문제로 보이며, 유사한 표현으로 소유자 변동시 임차인의 계약 해지권은 민법이나 주택임대차보호법에 의해 인정되는 권리가 아니라, 대법원 판례상 인정되는 권리로 알고 있습니다 대법원은 "임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정)"고 판시하고 있고, "임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차 보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.(대법원 2001디 64615 임대차보증금)"고 대법원 판례상 인정된 권리이기도 합니다 따라서 임차 계약을 원하시는 새로운 임차인께서 말씀하시는 특약은 부동산 사장님께서 말씀하신 것처럼 절대 문제가 되지 않는다고 보는 것보다, 대법원에서 인정된 권리를 특약으로서 계약서에 명문화하여 임차인의 권리를 보호하고자 하시는 것으로 보이며, 이는 보스입니다님께서 해당 물건 매도시 매수인과 임차인 간의 원만한 협의로 해결하셔야 할 것으로 사료됩니다 (전세 승계로 매수를 원하는 투자자가 매수한다면 협의, 실거주자가 매수한다면 협의 불필요) 보다 정확한 답변은 꼭 법률 전문가와 상의하시기 바라고, 임대차 계약도 원활하게 진행되시기를 응원하겠습니다 보스입니다님 빠이팅!!!

보스입니다님 안녕하세요^^ 벚꽃호랑이님께서 관련한 법규에 대해 정말 자세히 알려주셨습니다 ! 임대인 입장에서 불리한 조건일수도 있고, 유리한 조건일수도 있다는 생각이 듭니다. 만약 전세 보증금이 매도할 당시의 시세보다 낮게 형성이 되어 있다면 오히려 현 세입자가 계약을 해지하고 나가는 것이 투자금을 줄이는데 더 좋은 방향이 됩니다. 계약을 해지하고자 하는 특약을 넣고 싶은 이유를 한번 슬쩍 여쭤보면 좋을 것 같습니다. 분명 임차인이 원하는 것이 있을 것입니다. 혹시 본인의 보증금을 돌려 받지 못할까봐 그런 것이라면, 보증보험에 적극 협조하겠다는 의사를 표현하셔도 좋을 것 같습니다. 이야기 잘하셔서 원만하게 해결되시면 좋겠습니다 !