내집마련 중급반 - 서울 가장 좋은 곳에 내집마련 하는 법 | 월급쟁이부자들

코크드림님은 유투브채널에서 항상 유쾌하시고 눈물도 많은 공감,감성 풀로 따뜻한 분이신데

첫번째 강의로 만났을때는 내가 왕부린시절이어서 잘와닿지 않았는데

사람은 역시 아는 만큼 보이고 들린다는 옛말이 틀리지 않았다.

긴시간 동안 강의 내내 유쾌하게 열정적으로 

지방광역시, 중소도시를 전반적으로  알기쉽게 열강하셨다.

물론 모르는 도시는  다 기억나지 않지만,

조금은 아는 전주, 어느 강의에선가 본 대전은 지금은 비싸거나 조심해야할 도시로

대구, 부산은 싸지만 전세가가 낮아서, 향후 많은 오르겠지만 나같은 투자자의 입장에선 좀 어려운도시지만

내가 만약  실거주자라면 꼭 하고 싶다 생각했고

광주지역을  보면서 지난번 동생의 질문에 한마디 붙이고 싶었고

전국을 비교해서 중간중간 설명은 너무 명쾌하고, 부린이들에게 좋은 강사님이신듯 하다.

내가 좀더 건강하고, 조금만 더 어렸다면,

욕심내서 지방투자도 시작하고 싶게 만든 강의였다. 감사합니다.ㄴ

안녕하세요. 

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

코크드림님과 함께 한 내마중 2강은 서울을 끝판왕으로 정리해주신

밥잘 멘토님의 강의와 대조되게 지방 중점의 시장상황 정리부터, 

광역시부터 중소도시까지 각 지방의 입지 및 가격 분석, 

종잣돈별 내집마련 접근 방법에 대해 실거주, 거주보유분리, 갈아타기, 

그리고 내집마련 후 장기 로드맵까지 폭넓게 강의해주셨습니다.

  
내집마련은 내 상황과 예산에 맞는 것 중 더 가치있는 것 선택!
거주분리(투자)는 지역을 최대한 넓게 보고 아파트(입지+상품) 중 더 가치있는 것 선택!!

가진 돈이 적다면, 내집마련보다 거주보유 분리를 통해 자산가치를 키울 수 있는 선택을 해야한다는

내마중에서의 반복되는 개념을 더욱 확실히 할 수 있는 시간이었습니다.
 

특히 코크드림님의 투자관에 대해서도 느낄 수 있었는데, 

신용대출에 대해 설명하실 때, 

신용대출은 종잣돈이 아니고. 예상치못한 플랜B를 극복하는 수단으로 활용해야함을 강조하시면서

덜 벌더라도 다리뻗고 자는 투자를 해야하고 

이를 위해 최악을 생각하는 리스크 관리를 통해 잃지않는 것이 

무엇보다 중요하다고 해주신 부분이 인상적이었습니다.

수익만을 생각하며 냉정하게 판단치 못하고 긍정적으로만 행복회로를 돌리며 달려들 수 있을텐데  

그럴 때 일수록 냉정하게 판단하고 행동하는 것이 중요하겠습니다!

<BM>

• 인사이트(전체)

  - 대구에서의 1등 학군(수성구 범4만3)과 2등 학군(달서구)의 차이 큼. 학군은 단기간에 바뀌지않기에 입지독점성으로 외부수요를 끌어오고, 안정적인 장기거주를 원하는 수요가 많아 전세수요가 많기에 전세가도 높음

  - 지방 내집마련 = 인구수 & 입지 & 상품성(신축, 1군브랜드, 대단지, 중대형 구성)

  - 울산, 창원은 대기업이 많아 소득이 높고 집값을 감당할 능력이 되기에 광주보다 울산, 창원 우선!

  - 전고점을 자세히 봐야함. 뷰, 층에 따라 가격차이 천차만별!

  - 주복은 중층 이상부터, 지방은 4층보단 5층부터 투자대상으로 판단(환금성)

  - 초대형 단지들은 워낙 대단지에 0단지별로 가격대 차이 있으니 선호도 꼼꼼히 확인 필요(초품아, 역세권, 상권, 커뮤니티 유무 등)

   - 구축 전고가 높은 곳은 입지가 좋아 재건축 기대감이 나오면서, 그만큼 가격에 반영됨. 호재있는게 가수요가 빠지며 떨어질 때 더 떨어진다. 싸다면 지금이 기회!!

  - 오히려 입지가 좋고 세대수 적은 곳이 호가가 꽤 비쌀 수 있음. 수요는 많은데 공급은 적으니.

  - 지역별 1등 학군지 내에서도 구축은 단지 선호도를 섬세하게 봐야함

  - 중소도시 공급이 부족한 상황이면(전주) 가격상승 여력이 있으나, 중소도시는 빈땅이 많아 추후 공급이 늘어날 수 있고, 이는 가격을 끌어내릴 수 있는 리스크 있음 → 중소도시<광역시 

  - 전세 호가에 무조건 맞춰 생각하기보단, 최악으로 투자자가 들어오며 전세가 많아지고 전세가가 낮아져 투자금이 높아질 수 있음을 인지하고 신용대출 등으로 추가 투자금을 판단해야 함

  - 시세보다 전세가 비싸게 껴있을 때, 만기 시점 전후(2,3개월) 입주물량 확인하고 물량 많으면 역전세 대비 필수. 현 시세의 전세가를 기준으로 현 시세로 투자금이 들어갈 때도 살지 고민하고 선택해야함

  - 갈아타기 매수희망 단지가 정해졌다면 기존 거주단지 기준으로, 과거(전고) 대비 갈아타기 비용이 줄었는지 확인해서 줄어들었다면 갈아타기 검토! 아니면 시점이 아닌 것.

  - 중소도시는 입주시기에 전세물량 과다로 전세가 하락 등으로 잔금대비 안된 투자자들의 급매 속출되니, 실수요 매수 기회! 

   

• 지역분석 : 부산 / 대구 / 대전 / 울산 / 광주 / 창원 / 천안 / 청주

  1) 부산 : 현재는 전세가가 안 올라와 실거주로 봐야 의미있음. 절대적으로 매매가가 쌈. 전세가 오를 확률 높음. 

  실거주한다면 바로! 투자는 신축부터 지켜봐야함!

  2) 대구 : 전반적으로 전세 낮지만 전고 대비 가격 많이 빠짐. 학군 파워!

  3) 대전 : 대전 전체적으로 전고가 높이 찍혀 싸다는 느낌이 안듦. 입주가 많아 저렴한 단지가 적으니 공급이 지나가고 매수하는게 나을 수도.

  4) 울산 : 전세가가 먼저 많이 올라 꽤 높은 편이고 시간이 지나면 매매가를 밀어올릴 수 있음.