[너나위] 10000명 넘게 만나며 항상 받아온 내집마련 FAQ TOP3

전문가칼럼
24.12.23

안녕하세요. 너나위입니다.

날이 갑자기 엄청 추워졌네요. 다들 잘 지내고 계신가요?

저는 한창 24년의 마지막, 25년의 첫 내집마련 기초반 강의를 통해 많은 분들을 만날 준비를 하고 있습니다.

대출부터 각종 규제, 시장 분위기가 짧은 기간 급변하는 걸 많이 느껴요.

그런데 너무 걱정하실 필요는 없습니다.

돌이켜보면 10년 투자 생활 중에 상승장에서나 하락장에서나 매번 분위기가 급변하고 규제가 등장하며 사람들 마음은 요동을 쳐왔거든요.

그래서 저는 해당 시점의 이슈가 과장되게 표현되는 뉴스의 헤드라인보다, 긴 시간 검증된 내집마련과 투자의 방식을 잘 이해하는 것이 중요하다고 생각합니다.

흔들리는 중에도 흔들리지 않을 수 있는 뿌리 깊은 나무가 되어야 합니다.

그래서 오늘은 제가 여러분들께 특별한 글을 하나 써볼까 합니다.

바로 10000명을 넘게 만나면서 알게 된 내집마련 관련 FAQ TOP3와 그에 대한 답변입니다.

가장 많은 사람들이 궁금해하는 내집마련 관련 질문과 그에 대한 제 답변이 내집마련 준비를 고민하시는 분들께 미약하나마 팁이 되길 바라면서 시작해보겠습니다.

가장 많이 묻는 내집마련 질문 첫번째. 지금 사야 되나요?

ㅎㅎㅎ 저도 적으면서 웃었습니다. 여러분들도 ‘역시 이 질문이지’싶으셨을 거에요.

일단 제가 만난 분들은 생업이든 육아든 하루 종일 부동산만 들여다보는 저와 다르게 보통 만기가 다가오거나, 형제나 친구가 내집마련을 했다거나, 아니면 원래 내집마련이란 주제를 아직 다 못한 숙제처럼 생각해서 그런 당면한 문제를 해결하고자 하는 분들이 많았습니다.

그 분들이 내집마련에 관심을 가지게 되면 상황은 보통 둘 중 하나입니다.

아파트 값이 오르고 있거나, 아니면 떨어지고 있거나.

오르고 있으면 ‘꽤 오른 것 같은데 사는 거 맞아요?’, 떨어지고 있거나 분위기가 안 좋으면(지금처럼) ‘심상치 않은데 사는 거 맞아요?’라고 물어보십니다.

제가 자주 말씀드리듯 저는 신이 아니라 ‘오늘 사면 안 되고요. 한 129일 정도 뒤에 사시는 게 좋겠어요’와 같은 답은 드릴 수가 없어요 ㅠㅠ

그러나 한 가지 원칙은 제시할 수 있습니다.

‘인구사회적 변화를 감안하고서도 10년 뒤에 지금보다 더 비쌀 것으로 보이는 집을 이왕이면 가격이 이전보다 낮아진 시기에 사서 거주 가치와 장기적 가격 상승을 누리세요’

집의 가치는 통상 떨어집니다. 왜냐하면 낡거든요. 그런데도 자꾸만 자꾸만 오릅니다.

집이 가지는 가치가 높아져서가 아니라, 여러분들이 쓰는 돈의 가치가 떨어지기 때문입니다.

돈이 예전보다 흔해지니 그것으로 할 수 있는 것들이 줄어드는 것입니다.

그래서 부동산은 우상향 해왔습니다. 그리고 대한민국이 망하지 않는 한 이런 일은 계속될 것입니다.

인구가 준다고요?

제가 한 가지 질문을 드려보겠습니다.

출생아가 줄어드니까… 유모차 가격이 떨어질까요? 아니면 유모차 회사 중 경쟁력 없는 회사는 망하고 남는 회사가 화폐가치 하락으로 인한 유모차 가격 인상을 할 자격을 가지게 될까요?

후자입니다. 아파트도 똑같다고 보시면 됩니다.

좋은 아파트를, 이왕이면 가격이 이전보다 떨어진 지금 같은 시기를 기회 삼아 접근해보시길 권합니다.

이번엔 다르면 어떻게 하냐구요?

이 영상은 정확히 2년 전 2022년 12월 21일에 저희 채널에 올린 영상입니다.

전국 모든 아파트 가격이 적게는 25%, 많게는 50%씩 떨어진 시점이었습니다.

저 때 저는 “긴 시간의 흐름 속에서 가격이 이전보다 낮아졌다는 건 아주 매력적인 것”이라고 말씀드렸었습니다(엄청난 악플을 만나긴 했지만 ㅎㅎ)

그리고 이제는 시간이 흘러 22년 말, 23년 초는 역사적 기회였음을 우리 모두 알고 있습니다.

제가 마치 ‘저는 이럴 줄 알았다’고 여러분들께 신(神) 행세를 하려는 것이 아닙니다.

저는 저 때가 저점인 것을 절대 미리 알 수 없었습니다.

다만, 앞서 말씀드린 원칙인 ‘인구사회적 변화를 감안하고서도 10년 뒤에 지금보다 더 비쌀 것으로 보이는 집을 이왕이면 가격이 이전보다 낮아진 시기에 사서 거주 가치와 장기적 가격 상승을 누리세요’ 중 ‘이왕이면 가격이 이전보다 낮아진 시기’였다고 생각하고 용기를 내어 말씀드렸을 뿐입니다.

지금은 어떤 시기냐고요?

23년 1월 만큼은 아니어도 여전히 이전보다는 가격이 낮아진 시기이지요 ㅎㅎ

“어?! 너나위님, 그러면 지금 사란 이야기죠?”라고 외치시는 분들 아직 안 끝났습니다 ㅎㅎ

어쩌면 시기보다 더 중요한 사항이 있거든요.

그것이 바로 두 번째 질문입니다.

가장 많이 묻는 내집마련 질문 두번째. 어디가 좋을까요?

집은 두 가지 기능을 합니다.

첫번째로는 주거를 제공하는 기능, 두번째로는 돈을 저장하는 기능입니다.

사람들이 주거를 제공하는 기능만 보거나, 심지어 주거를 제공하는 기능만 ‘봐야 한다’고 말하지만, 그건 현실을 부정하는 시각입니다.

모두를 설득해야 하기 때문이지요. 모두가 부동산, 아파트를 주거를 제공하는 기능만 봐야 한다고 하면 여러분은 쉽게 받아들이실 수 있을까요?

따라서 우리는 이 두 가지 기능을 모두 감안해서 내집마련을 해야 합니다.

주거를 제공하는 기능은 주관적 관점에 의해 결정됩니다.

돈을 저장하는 기능은 객관적 관점, 다수의 관점에 의해 결정됩니다.

내가 테라스 하우스를 좋아하면 주거 기능에서는 테라스 하우스가 답답한 아파트보다 우위가 될 수 있습니다.

그러나 돈을 저장하는 기능은 테라스 하우스보다는 아파트가 우위입니다. 왜냐하면 나와 달리 타인들은 아파트의 편의성을 더 높게 치기 때문이지요.

내 시각이 아닌 타인의 시각으로 봐야 합니다.

내가 살 수 있는 집들 중에서도, 내 시각이 아닌 타인의 시각으로 보았을 때 더 좋은 집을 사야 돈을 저장하는 기능에 충실한 집을 살 수 있습니다.

한 가지 말씀드리고 싶은 점은, 둘 중 하나를 포기해야 한다는 게 아니라는 것입니다.

세상엔 집이 꽤 많아서 내 예산 안에서도 주거 기능과 돈 저장 기능의 합이 최대치인 집이 꼭 있게 마련입니다.
그런 것들을 잘 골라낼 줄 아는 안목이 있어야 합니다.

내집마련을 고민 중이시라면 이렇게 점수를 내보세요.
A 후보 : 주거 기능 50점(나의 주관적 선호도) + 돈 저장 기능 40점(대중의 객관적 선호도)
B 후보 : 주거 기능 30점(나의 주관적 선호도) + 돈 저장 기능 70점(대중의 객관적 선호도)
이런 식으로요.

만약 여러분들이
C 후보 : 주거 기능 80점(나의 주관적 선호도) + 돈 저장 기능 0점(대중의 객관적 선호도)를 고르게 된다면,

완전히 내집마련에 실패할수도 있습니다.

그리고 매번 그런 분들을 너무나 많이 만납니다.

좋은 시기에 내집마련을 했음에도 그 기회를 못 살리시는 분들 정말 너무 많습니다ㅠㅠ

(여러분들 주위에도 2016,2017년 그 좋은 시기에 집 사시고도 후회하시는 분들 많지 않나요?)

그러므로 어떤 집을 살지 아는 것은 성공적 내집마련에 있어 핵심 중 핵심입니다.

가장 많이 묻는 내집마련 질문 세번째. 이 어려운 와중에 대출 받고 집 사도 되나요?

나라도 어수선하고 뉴스에서는 매일 불황이 온다는 기사들이 쏟아집니다.
이런 상황에서 대출 받는다는 게 걱정이 안 될 수가 없죠. 너무나 당연한 반응입니다.

그러나 한 가지 아셔야 하는 것은, 대출은 천사도 악마도 아니라는 것입니다.

대출을 쓰는 사람이 잘 못 쓰면 대출은 악마가 되고, 잘 쓰면 천사가 되는 것을 잊어선 안 됩니다.

가만히 생각해보세요. 혹은 주위를 둘러보십시오.

대출에 대해 과한 두려움이나 걱정을 하고 있는 분들 중 상당수가 본인 또는 가족의 대출로 인한 어려움이 경험으로 남아 있는 경우가 많습니다. 아니면 어릴 적부터 대출을 부정적으로 보는 환경에 노출되었을 수도 있습니다. 제가 10000명을 넘게 만나며 참 자주 느꼈던 부분입니다.

무리한 대출만큼 위험한 것이 대출에 대한 지나친 두려움입니다.

그 적정 범위를 찾아내셔야 하고, 그 기준은 남들이 보는 금액의 크고 작음이 아니라, 내 소득과 지출 구조로 해당 대출 상환을 충분히 감당해낼 수 있는가입니다.

2억 대출 받아야 할 분이 4억 대출 받는 것도 정말 큰 문제지만, 4억 대출을 활용할 수 있는 분이 2억 대출만 하려고 하는 것 또한 안타까운 일입니다.

남들의 시선이나 평가가 아닌 본인 스스로 대출이란 녀석을 냉정하게 평가해보세요.

그래야만 ‘이왕이면 가격이 떨어진 시기’에 ‘어렵게 골라낸 좋은 집’을 사실 수 있습니다.

보너스. “너나위님, 그래도 너무 어려워요”

집 사도 되는 시기인지. 어떤 집을 사야 하는지. 얼마만큼 대출을 써야 하는지 위에서 말씀드렸습니다.

없는 시간 쪼개어 나름 열심히 적어봤는데… 아마 그래도 어려우실 거에요.

왜냐하면 제가 이런 설명을 드렸을 때 많은 분들이 제게 주시던 네번째 FAQ가 바로 “너나위님, 그래도 너무 어려워요”였거든요 ㅎㅎ

그런데 저도 참 어렵습니다. 이런 저런 조언들 많이 해봤거든요.

단지를 대놓고 말씀드리면 ‘거긴 너무 비싸요’, ‘이것보다 좋은 건 없나요?’, ‘전 부동산 가는 것 자체가 힘들어요’

대출을 O억 정도 받으시라고 또 대놓고 말씀드리면 ‘그 돈으론 이거 못 사는데요?, ’저 그거 너무 부담되요', ‘나중에 금리 오르면 어떻게 해요?’ 등등.

경험이 있으신 분들이야… 이 정도만 말씀드려도 잘 하실 수 있겠지만, 그렇지 않은 내집마련 초보자 분들은 ‘아는 것만 많아지지 실제로 하시기 쉽지 않겠다’란 생각이 들었습니다.

그래서 어떤 집을 사야 하는지, 그 집을 어떻게 찾아야 하는지, 내게 적절한 대출은 어느 정도인지를, 모든 사람들에게 적용할 수 있는 일관된 기준과 세세한 과정으로 설계해서 알리려고 마음 먹고 강의를 시작했고, 그 시간이 무려 6년이 흘렀습니다.

6년이 흐르는 동안 내용은 더 탄탄해졌고, 많은 분들에게 내집마련의 결과를 안겨드렸습니다.

제가 위에 글로 말씀드린 개념들이 이해가 되었지만 실제 행동으로 저것들을 어떻게 해나가야 할 지 어려우시다면, 불필요한 시간과 비용을 낭비하거나 내집마련 과정 중에 손해를 보고 싶지 않으시다면.

그리고 무엇보다 ‘남들이 안된다고 할 때가 왠지 기회인 것 같아’ 라고 느껴져 무엇이라도 하고 싶지만 실수가 두렵고 걱정되는 분들이라면.

내집마련 기초반을 통해 저를 꼭 만나보셨으면 좋겠습니다.

저는 설레는 마음으로 여러분들을 기다리고 있겠습니다(진짜 좀 설렙니다. 왜냐구요? 좋은 때니까요 ㅋ)

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