국과 송의 비전보드 달성을 꿈꾸며.(열정,수용,행동)
실전투자경험
요즘 현장에 나가보면아직까지 6월 불타올랐던상승장 관성이 남아있어서거래는 많이 되지 않지만매매가격을 조정해주지 않는그런 물건들이 대체로 많습니다. 그렇다보니 나는 O억 O천까지 맞춰야 살 수 있는데가격이 조정되지 않아서 많이 힘들 것 같아요.(다들 무더운 여름에 투자물건 찾으시느라 고생많으십니다) 하지만 이럴 때일수록매매가격보다는 매도자의 상황에 더 집중해보시고가격 또는 상황 협상 포인트로 이어지는 매물임장을 제안드리고 싶습니다. 오늘의 이야기는 상속 물건에 대한 이야기 입니다. 1. 점유자와 인테리어 상황을 비교해보기 종종 매물임장을 하다보면점유자분들이 어르신들이어서위 사진처럼 붙박이장 대신 자개농을 두시거나할머니집 느낌이 나는 매물들을 보실 겁니다. 하지만 단순히 어르신 집이구나~생각하기보다는 집을 보여주는 점유자분들을매칭한번 시켜 생각해보셨나요? 인테리어 소품들은 어르신들 소품인데집 보여주시는 분들이 50-60대 분들이시라면물론 취향일수도 있지만 대부분 아닐 확률이 높습니다. 바로 상속받은 아파트일 확률이 높은 것입니다. 그렇다면 매도자인 자녀분들은이 집을 정리하기 위해 내놓았을 것이고,상속받으면서 세금혜택을 받을 수 있기 때문에원하는 날짜가 있을 확률이 높습니다. 사장님께서도 세금에 대해서 잘 모르실 수 있고그리고 그 세금이 얼마나 나올지에 대해서 잘 모르시기에이런 요소들이 사장님을 설득할 수 있는 방법이 됩니다. 2. 매도자의 상황을 알기 위한 대화 협상이라는 것은 내가 이 물건의 가격을 깎기 위함보다는상대방이 원하는 것을 들어주고내가 원하는 것을 함께 협의해가는 과정이기에이런 상황들을 할 수 있다면 디테일하게 파악하면 좋다고 생각합니다.(그렇다고 사장님에게 캐묻는다면 오히려 경계할 수 있으니 적절한 질문이 중요합니다.) 그렇다면 사장님과 다음 질문으로 이어갈 수 있어요.“사장님 집보니까 자개장롱처럼 어르신 가구가 많은데 집보여주시는 분은 젊으시네요?”“ 어르신 물건이 많던데, 어르신은 어디가셨데요?”(탐정모드 말고 순수한 질문 모드 아시죠?저희랑 사장님은 처음 본 사이입니다 ㅋㅋㅋ) 그렇게 상속물건임이 확인 된다면,다음 2가지를 알 수 있으면 더 좋습니다.언제 돌아 가셨는지팔고 싶은 기간이 있는지 1번이 가장 중요한 요소인데요, 상속 후 6개월 이내 매도한다면 양도차액을 0으로 간주해 양도소득세 비용이 나오지 않기 때문입니다.수도권 아파트의 경우몇개월 전보다 가격이 다소 오른 시점에서매도자 입장에서 기다렸다가 더 올려 팔면 좋긴하지만또 시기를 놓쳐서 안나갈 양도세가 나가면 그것또한 아쉬울 수 있습니다. 2번 질문을 통해 매도자가급한 상황인지 아닌지 확인해볼 수 있습니다.때론, 상속취득세가 중과가 아님에도취득세를 못낼 사람이 있을 수 있고양도소득세를 내기 싫어서 팔고싶은 분도 있습니다. 그렇기에 위 질문을 너무 날카롭게 하기보다는부드럽게 잘 돌려서 얘기한다면 하나의 협상포인트가 될 것입니다. 원하는 날짜에 소유권을 이전하는 매도인의 니즈와아래 매수시나리오에서 우리의 조건을 들어주는 매수인의 니즈를충족시키는 하나의 키포인트가 되는 것이죠 3. 매수 시나리오 최근 상속받은 물건은 공실일 확률이 높습니다.실거주하실 분들은 정말 가격협상이 될 기회이지만, 투자자에게는 현재 매매 전세 동시진행이 불가능하기에매도인에게 중도금을 지급하여 계약을 확정하고매도자분과 전세계약을 선진행하는 방향으로 이어져야합니다.(최대한 잔금은 안치는게 좋으니까요) 매수자인 우리에게도 큰 리스크가 있습니다.매도자 입장은 상속 후 6개월 이내 소유권을 이전하는게 중요합니다. 그러므로 전세가 빨리 안맞춰지는 지역이거나전세대출 은행이 매수 후 몇개월 간 트래킹을 하는 은행이라면리스크가 있으니 다소 신중한 판단을 해야합니다. 만약 상속 후 시간이 꽤나 지난 물건이라면리스크가 있고 매도인도 조건을 안받아주실 확률이 높습니다. 그렇기에 저평가된 가격이고 저렴한 가격이라면전세를 빠르게 구해서 매도인과 연결해드리고매도인이 원하는 기간에 잔금이 될 수 있도록 진행해야합니다. 작년 비슷한 케이스로 매매가격을 많이 조정한 경험으로지금 시장에서 어떻게 적용하면 좋을지 생각해보았습니다. 실입주하실 분들은 정말 좋은 협상포인트가 될 수 있지만전세레버리지 투자자에겐 리스크와 난이도가 있기에더 좋은 물건이 우선적으로 없을까 고민해보는게 우선순위라고 생각합니다. 혹여나 매매전세동시진행이 가능한 시점에는상속물건 협상포인트 잘 잡아서 저평가된 물건을 더 싸게 사시면 좋겠네요❤️ 무더운 여름 다른 사람들이 안볼 때 우린 보기 때문에더 기회가 있다고 생각합니다.정말 지치고 힘들겠지만 꼭 투자하셨으면 좋겠습니다화이팅!!!
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무더운 여름에 임장하시느라 투자하시느라정말 고생이 많으십니다. 최근 저도 투자를 준비하고 있는 과정에서부동산 사장님과 소통하고 협상하는 과정에서 많이 도움이 되었던 행동들을 얘기해드리고 싶었습니다. 사장님들을 설득하고 알려드리기 위한 레슨 준비 철저히 하셔서 매임 현장에서야무지게 써먹으셨으면 좋겠습니다. 첫번째 레슨. 실거래가 갯수와 가격을 확인하기 6월 27일 규제가 생기기 전까지아파트 매매 거래가 엄청 활발하게움직이면서실거래가와 호가가 올라가는 상황이었습니다. 하지만 규제 이후 매매거래가 확연히 줄어들면서6월에 비해 압도적으로 거래량이 차이나는 것을 볼 수 있습니다. 앞으로 이런 시장 분위기가 이어질지그래서 다시 상승흐름이 올지 하락세로 돌아설지는예측하기 어렵다고 생각합니다. 하지만 우리는 이런 시장 상황을 이용해서급한 매도자의 물건을 낚아채야하고,이와 더불어 상승장의 기세와 관성을 최근에 느끼신부동산 사장님의 마음도 돌려놔야합니다. 그렇기 때문에 내가 보는 투자단지의매매 실거래 가격과 양상을 보는게 아니라내가 투자할 단지의 랜드마크와 앞단에 있는 단지의실거래 양상까지도 주목해야합니다. 그 이유는 2가지입니다.실제 하락의 신호가 먼저 오는 곳이 거래가 많이 되는 랜드마크나 앞단의 단지이며, 그리고 하락장이 아니더라도하락거래가 되거나 거래가 잘 되지 않는다는 사실로사장님에게 현재 적어도 상승하는 분위기가 아님을어필할 수 있기 때문입니다.(실제로 현장에 있는 사장님이 거래가 안되는 건 제일 체감할 것입니다.) 여기서 디테일을 더한다면해당 단지의 부동산에 전화를 걸어실제로 거래가 잘안되는지,최근 팔린 물건이 있는지 가격은 어떻게 나갔는지까지 파악하면 더 말할 때 자신감이 붙겠죠?? 두번째 레슨. 매도자의 사정에 대해 사장님과 함께 고민하기 이런 상승장 분위기에서도팔아야할 매물들은 팔아야합니다.하지만 매도인들도 가격이 오르는데싸게 팔고 싶지는 절대 않을 겁니다.조금만 더 기다리면 될 것 같은데라는 아쉬움이 있으니까요. 어떤 기간 안에 팔아야하거나급하게 현금이이 필요한 경우, 융자가 감당이 안되는 경우멀리 이사를 떠나야하는 경우 등등다양한 이유로 팔아야하는 속사정들이 있습니다. 그렇기 때문에 이런 점을 알아내서협상의 요소로 활용하여 매도자의 니즈를 충족시켜주면서우리 또한원하는 목표매수가와상황과 조건을 맞출 수 있습니다. 여기서 핵심은 혼자 고민하기 보다는사장님과 책상에 앉어서 함께 얘기하고 고민하는 것입니다.그 시간은 사장님도 깎을 만한 용기가 생길 수 있고나 또한 사장님의 의견을 붙여서 더 좋은 협상을 떠올릴 수 있게 됩니다.(아무래도 거래는 사장님이 더 잘해보셨으니까요~) 사장님도 가격이 올라가는데 매도자에게깎은 가격을 말씀하기 어려우실 거에요그럴 때일 수록 매도자가 팔아야하는 이유를함께 생각하고 고민할 수록 생각이 바뀌실 수 도 있습니다. 다음 글로 협상포인트를 잡아내는 요소도 써보겠습니다(상속, 1가구2주택 등) 3번째 레슨. 나 스스로 믿기 이렇게 열심히 매물을 보더라도찬밥신세를 당하거나무시하고 버럭 화내는 사장님도 계실겁니다. 너무 덥고 내치는 사장님도 밉고포기하고 싶은 마음도 들겠지만,그럴 때일 수록 좋은 물건이 꼭 생길것이다.얼마나 좋은 물건이 나에게 오려고 이렇게 힘들지?라고스스로 믿고 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다. 저 또한 투자를 준비하고 있기에우리 함께 더 많이 현장에 나가서더 좋은 물건을 찾으려고 노력해봐요!! <놓치고 싶지 않은 나의 꿈 나의 인생2> 구절"생각만 가지고는 두렵고 부정적인 감정을 없앨수 없지만행동으로는 없앨 수 없지만, 행동으로는 없앨 수 있다는 겁니다.일단 행동에 들어가서 공포를 무릅쓰고 어떤 일을 하면 공포라는 부정적인 감정은결국 사라지게 되요" 생각보다 사장님들께서는 관리하고 있는 단지에 대해서는 잘아시지만생활권 그리고 지역 전체의 분위기에 대해서는 잘 모르십니다. 그렇기 때문에 이점을 이용하여내가 더 시장 상황과 디테일한 거래 상황을 알고 있다면상승장을 계속해서 외치는 사장님을 설득하여매매가를 깎아주시려고 노력하는 사장님으로 생각을 바꿀 수도 있다고 생각합니다. 네이버호가에 집중하기보다는전화임장과 매물임장으로 더 깊숙하게 들어가서기회를 잡는 투자자가 되셨으면 좋겠습니다.(이어서 협상포인트 관련된 글도 써보겠습니다~❤️)
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매물임장을 잘하기 위해서는그만큼 기본적인 준비들과 더불어현재 시장 상황에 맞춘 준비들을 더해가야합니다. 충분한 준비를 하고 매물을 본다면정해진 시간 내에서 다양한 정보를 얻으면서효율을 극대화 할 수 있고,공부하러 온 사람이 아닌 투자자로서 사장님에게 각인시켜드릴 수 있습니다. 그럼 어떤 것들을 준비하고 가면 좋을지말씀 드려 보겠습니다.1단계. 동/층/평형/가격/점유자 사장님과의 전화예약을 통해어떤 매물을 볼 지 결정되었다면매물을 보러가기 전에 동/층/평형/가격/점유자와 같은기본적인 매물정보를 파악한 상태로 매물을 보는 것이 좋습니다. 예약한 매물의 평형과 가격을 아는 것과 더불어몇동인지 안다면 로얄동인지 아닌지 고민해보고 질문해볼 수 있고,몇층인지 안다면저층과 탑층이 아니라서 환금성이 있는 물건인지 알 수 있고,점유자를 안다면전세가 맞춰있는지 맞춰야하는지, 집주인인지 알 수 있습니다. 너무 기본적인거라고 생각할 수 있지만,미리 생각해보고 매물임장을 한다면내가 어떤 물건을 매수하려고 매물을 보고 있으며어떤 점유자가 있기 때문에 어떻게 매물을 접근해야할지 상상해보면서 투자에 대한 계획이 세워지게 됩니다. 만약 전화로 알아서 예약해준다고 하셨을 경우에는매물을 보기 전날에 사장님께 연락드려서어떤 매물을 볼지 문자로 부탁드려보면 좋을 것 같습니다. 여기까지만 하고 매물을 보아도이전보다 풍성하게 매물임장을 하실 수 있을 겁니다.하지만 여기서 시장상황을 더한 디테일한 매물임장을 해볼 수 있습니다. 2단계. 매물량과 최근 실거래가 매임할 단지의 매매,전세 실거래가와 더불어생활권 전반적인 전세 거래량과 앞 단의 더 좋은 단지의 실거래가까지 파악하고 가시면 좋습니다.그러면 사장님과 더 투자적으로 깊은 대화를 할 수 있습니다. 현재 수도권이든 지방이든 전반적으로 전세물건이 많이 없는 상황입니다.그렇기 때문에일시적 국지적 공급을 제외하고는 전세가가 올라갈 수 있는 가능성이 높습니다. 만약 주인전세를 하거나 전세를 새롭게 맞춰야하는 상황인데최근 단지 내에 실거래가 없거나 전세 물건이 나와있지 않다면얼마에 전세를 맞춰야할 지 애매할 수 있습니다. 그렇기 때문에 비슷한 가치의 단지의 전세 실거래가로 매임 단지의 전세가를 예상해보며 사장님과 소통해보고더 좋은 단지의 전세 실거래가를 사장님께 브리핑하며 전세 거래 상황을 알려드릴 수 있습니다. 현재 매매거래가 막 깎이는 상황이 아니지만 매매 거래량이 많은 상태가 아닙니다.선호도가 있는 A,B,C단지 임에도 6월까지는 거래가 잘되다가 7월부터는 매매 거래도 확연하게 줄어들고 거래가격도 보합되고 있습니다. 이러한 매매거래 상황도 미리 파악하고 사장님과 소통하면서 투자자로서 매수할 돈을 가지고 적극적으로 행동하고 있음을 보여주신다면 당장 투자할 사람으로 사장님에게 인식시켜드릴 수 있습니다. 그리고 나아가 기회를 잡을 수 있는 가능성을 만들 수 있다고 생각합니다. 3단계. 대출과 정책 현재 627 대출 규제로 인해 투자자로서 투자가 쉬워진 상황은 아닙니다.하지만 그만큼 올라가는 주택가격이 잠시 주춤하기도 한 상황입니다.이러한 위기를 우리는 기회로 만드려면 정책과 대출규제에 대해 조금 더 잘 알면 좋습니다. 매매 전세 동시 진행이 안되기에 집주인 물건을 주인전세와 같은 방법으로 접근해야한다는 것세낀 물건도 만기가 다가온다면 신규세입자를 맞춰야하기에 리스크가 있다는 것등여러가지 상황에 대해 관심을 가지고 공부하고 있어야합니다. 그리고 단순히 세낀 물건과 주인전세를 요구하는 내가 원하는 패를 다 오픈하는 투자자가 아니라매도자도 매수세가 줄어 매물을 팔기 쉬운 상황임을 알고실거주자도 갈아탈 단지가 올라서 갈아타기 어려운 상황임을 알고상대방의 입장을 생각하며 역제안을 할 수 있는 투자자가 되어야합니다.사장님이 잘 모른다면 알려드리면서 매도인까지도 설득하게 만들어서 투자할 기회를 만들어야합니다. 투자할 지역이 아니더라도당장 투자금이 없더라도지금부터 차곡차곡 연습을 하지 않는다면실전에서 실력이 나오지 않습니다. 지금처럼 규제로 인해 투자하기 어려운 시점일 수록더 많은 인풋으로 위기를 기회로 만드셨으면 좋겠습니다.
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