🌸우주(cosmos)의 기운을 모아 부자가 될 코쓰모쓰입니다🌸
실전투자경험
안녕하세요?우주(cosmos)의 기운을 모아부자가 될 코쓰모쓰입니다. 지난 겨울 투자를 준비하면서매물 무조건 많이 봐야지!부동산 털어서 장부물건 찾아야지!하고 달려갔던 임장지에서큰 수확없이 돌아왔었습니다. 우리의 시간은 소중하기 때문에무작정 떠나면 안된다는 다랭 튜터님의말씀을 가슴에 새기고♡주중에 전화임장에 몰입한 결과여러 번의 급매를 만날 수 있었는데요. 투자를 준비하시는 분에게조금이라도 도움이 되었으면하는 마음에 글로 남겨봅니다. # 전화임장의 순서 1. 전임할 생활권을 정합니다.자신의 투자금보다 2~3천 정도 더 높게 투자금을 설정하고 생활권내투자 대상 단지들을 선정하세요. 2. 34평/낀평형/25평으로 나누어 매물을 정리해요.매물이 너무 많다면 한 단지만먼저 정리하고 빠르게 전임시작★ 효율 point★ 필터 사용부동산으로 필터링하여사장님이 가진 매물 한번에 물어보면전화임장 시간을 확~ 줄일 수 있습니다.(양식은 맨~ 아래에 있습니다^^) 3. 선호단지, 큰 평형부터 전임하고투자금 내에서 투자 가능한지, 급매인지,협상 가능성이 있는지를 파악합니다. 급매 point★ 저층이어도 전화하기ex) 코쓰: 사장님 이거 저층인데 몇층이에요?부사님: 그거 7층이에요. 단지 조경뷰가 이뻐요.너무 높은 것 보다 이런것도 좋아요~ 급매 point★ 전세, 월세 세낀물건도 다 전화하기ex) 사장님 이거 세낀 물건인데 만기 언제에요?계약갱신청구권 쓰셨나요? 전세,월세 얼마에 들어가 있어요?이사비 드리면 미리 나가실 생각 있나요? 급매 point★ 광고개수가 많으면 여러 군데 전화해서매도자의 사정을 제일 잘 아시는 분을 찾습니다.ex) 사장님 이거 광고 15개나 올려놓으셨는데급한 물건인가요? 왜 파시죠?부사님 : 매도자가 00광역시에 분양받은 새 아파트 입주해야하는데3주택이라 취득세 때문에 잔금도 못치고이자만 계속 내고 있어요. 이거 꼭 팔아야해요.(※ 주의사항 한 매물에 여러 번 전화할 경우매도자에게 자주 연락이 가면 손님이 많다고 생각하여 네고가 어려울 수 있음.) 4. 나의 매수 조건 말하고,사장님 매물 추천받기 급매 point★ 조건은 구체적으로, 거래하겠다는 확신 드리기ex) 사장님 혹시 급하게 잔금 해야하는 물건 있나요?ex) 사장님 전세대기자 있나요? 00물건 사서 세 놓고 싶어요.ex) 사장님 매매가 0억, 00년 0월(새아파트 입주장) 만기 아닌 세낀 물건 있나요?조건 맞으면 00단지 사고 싶은데 그런 매물 나오면 꼭 연락주세요~ 일잘러 사장님이시면 바로 매물을 추천해주시기도 하나,당장의 추천 매물이 없어도조건을 분명하게 말씀드리고같은 조건으로 2~3번 전화드리면먼저 급매 연락받으실 수 있습니다. 5. 급매를 찾으면서 전세셋팅도 준비1) 수리 상태 결정 2) 적정 전세가 파악3) 전세경쟁물건 파악(수리or옵션상태, 입주가능일) ex) 코쓰: 사장님 25평 투자하려는데, 시스템 에어컨 설치하면 전세 빨리 나가나요?부사님: 25평은 2in1 에어컨 이면 충분히 전세나가요. ex) 코쓰: 사장님 00단지 매수해서 00억에 전세놓으면 나갈까요?부사님: 이 동네는 시스템 에어컨 설치해야해요. 그러면 0억을 받을 수 있어요.시에 설치하려면 잔금쳐야하는데, 잔금가능해요? ex) 코쓰: 사장님 전세 0억에 나와있는거는 왜 이렇게 싸요?부사님: 그거는 임차권 등기명령 걸려있어요. 지금 세입자 전세금 못 받아서 뿔났어요. ex) 코쓰: 사장님 0동 0호 옵션이 이렇게 많은데 전세가 0억이에요?부사님: 화이트톤 수리에 풀옵션인데 이사날짜가 고정이여서 손님 맞추기 쉽지 않네요. 6. 인디언 기우제: 급매 나올때 까지 한다. 사실 그 어떤 방법 보다도'매일 투자물건 반드시 하나를 찾는다'는 생각과 전임 n개가 목표가 아니라'이 단지 매물 모조리 다 전화한다'라는 생각으로 퇴근 후 매일 2시간씩 전임 루틴을 진행하였습니다.그러다 보니 몇 번의 급매를 만날 수 있었는데요. 전임 후에 앞마당과 비교하여 급매라고 생각이 들면 1) 바로 등기부등본 확인하고 2) 매물문의서 미리 쓰고3) 다음날 지체없이 달려갔습니다.(급매 뿐만 아니라 2~3등도 같이 예약하여 '이거 아니면 저거' 대안 매물도 준비하는 센스♥) 덕분에 소중한 시간과 임장비를 더 뾰족하게 쓸 수 있었습니다.급매를 만나는 첫걸음전화임장 응원 드리겠습니다.꼭 만나실 거에요♡ 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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안녕하세요?우주(cosmos)의 기운을 모아부자가 될 코쓰모쓰입니다. [규제 시리즈]🌸9.7. 부동산 대책 '대출 규제' 주용 내용 정리 (보도자료 원문 포함)🌸[대출 규제 시리즈] 현금 세입자 찾아 투자하는 방법🌸[대출 규제 시리즈] 세안고 물건 매수 전에 꼭 확인하세요!🌸[대출 규제 시리즈] 주인 전세로 투자하는 방법, 이렇게 해보세요!🌸[대출 규제 시리즈] 전세 승계로 투자하는 방법 규제 시장과 상관없이 누군가는 꾸준히 돈을 벌고 있습니다.현재 시장에서 실질적인 투자 방법 안내서를 시리즈로 작성하고 있습니다.순서대로 읽으시면 이해가 더 쉽습니다. 규제 시리즈 마지막편은 전세셋팅 전략입니다.물건을 매수하여 신규로 전세셋팅 해야하는 경우어떤 순서로 의사결정 내리면 좋을지정리 해드리겠습니다 ♥ # 전세셋팅 난이도 6.27 이후 소유권 이전 조건부 전세 대출 막히면서소유권이전과 전세대출이 동시에 불가능합니다.두 시점을 분리하는 방식으로 매수할 수 있는데요. 신규 전세셋팅 시 난이도는주인전세 → 전세승계 순입니다. 주인전세와 전세승계 조건에서는주인전세 후 신규 전세셋팅이 유리합니다.*주인전세는 매도인이 짧은 기간(6개월) 전세 사는 경우 해당 전세 승계 방식의 경우매도인과 세입자가 전세계약서를 쓰고전세대출 이후 소유권을 이전하는 방법인데요. 전세대출 이후에도 소유권이 이전 되는지모니터링 하는 은행들이 있기 때문에전세 승계 방식보다는 주인 전세 방법이 더 안정적입니다. # 근저당이 있으면 난이도가 더 높아요! 근저당이 있는 집의 경우 또한전세대출이 제한적입니다. 중도금으로 대출을 갚고근저당을 말소할 수 있어야 전세셋팅이 가능합니다. 근저당이 있다면- 매수인의 중도금- 매도인의 현금- 전세 계약금 or 전세 중도금등으로 근저당을 말소 해야 합니다. 또는선순위 말소 조건부 전세 대출이가능한 은행을 지점 단위로 잘 찾아야 합니다.(간혹 있긴 하지만 세입자가 원하는금리나 조건이 아닐 수 있어요!) # 3가지 질문을 해보세요 위 내용을 정리해보면 전세셋팅을 할 경우전세승계보다는 주인전세 조건이 수월하고,근저당이 없을 경우 수월합니다. 전세승계의 경우 잔금을 6개월 이상 길게확보하는 조건이 필요합니다. 3가지 질문으로전세셋팅 전략이 결정이 되는데요. 1) 주인전세 가능한가?2) 잔금 길게 가능한가?3) 근저당이 있는가? 빨간 화살표 아래로 갈수록전세셋팅의 난이도가 높아집니다. 난이도가 낮은 조건으로 협상하거나물건을 찾는 것이 투자에 유리합니다. # 조건을 만들기 위한 협상 원하는 조건을 만들기 위해협상은 어떻게 할 수 있을까요? 먼저 비용이 들지 않는 방향으로최대한 협상을 해보는 것이 먼저입니다. 가격은 싸지만 투자하기에 어려워 보이는 물건들도비용을 지불하면서 조건을 만들수도 있는데요.이럴 경우 편익과 비용을실제로 계산할 수 있어야 합니다. 이때 어떤 기준점을 갖고 계산을 해야할지고민이 되실텐데요. 조건을 만드는 비용과 전세가를 내릴 경우발생하는 비용을 직접 계산해보세요. 전세가를 내려서 현금세입자를 잡거나전세를 빠르게 셋팅할 수 있는 상황인지,비용을 지불해서 전세셋팅에 리스크를줄이는 조건을 만드는 것이 좋을지의사결정을 내릴 수 있습니다. 실제로 지금도 세안고 물건뿐만 아니라현장에서 다양한 방법으로물건을 만들어서 투자하고 있는데요. 규제 시장의 기회 '월세 낀 물건' 놓치지 마세요!https://weolbu.com/s/HGvT080VgM 조건이 완벽한 물건보다 다양한 조건을 던지면서물건을 만들어보시길 응원드리겠습니다. 시리즈 응원해주시고 읽어주셔서 감사합니다 ❤️
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.안녕하세요?우주(cosmos)의 기운을 모아부자가 될 코쓰모쓰입니다. # 미래의 내가 나를 돕는 법'성공일기' 작년 10월 월부콘에 참석했는데요.월부콘 마지막 시간 25년의 성공일기를 함께 적었습니다. 샤샤튜터님께서 월부 송년회에서 적은 미래일기를한 해 동안 모두 이루셨다고 했습니다.완벽한 확신이 든 것은 아니지만 월부안에서그 목표들을 하나하나 이루었다는 말씀에 용기를 얻었습니다. 저도 떨리는 마음으로 이대로 라면 더 할나위 없겠다 싶은25년의 꿈 세 가지를 적었습니다. [월부콘 10조 코쓰모쓰] 부자들과 소통하는 콘서트! 월부콘 후기https://cafe.naver.com/wecando7/11262173 이번 달 저는 25년의 성공일기에적은 꿈들을 조기 달성하였습니다. 24년의 수도권 투자, 25년의 수도권 투자그리고 2번의 투자를 통해서 겪은 시행착오들을 바탕으로"규제시장에서 기회를 찾고 대응하는 투자 방법" 이라는 주제로월부학교 선배강의를 하는 감사한 기회까지 얻었는데요. 작년 10월의 저는 수도권 투자를 해본 적이 없었습니다.전세 상승분은 역전세 난 기존 보유 물건을다시 전세셋팅 해야지만 받을 수 있는 상황이었습니다.강의는 제가 너무 하고 싶은 일이긴 했지만남들에게 보여주기에 쑥스러운 꿈이기도 했습니다. "이게 될까?"라는 생각이 잠시 들었지만월부콘에 온 만큼 동료분들과 함께멘토, 튜터님들을 따라 성공일기를 적었습니다.그리고 매일 보는 바탕화면에 띄워 두었습니다. 그 이후에 어떻게 목표 달성을 했을까요? # 보이지 않아도 자라고 있다 성공일기를 적었다고 해서단숨에 현실은 바뀌지 않습니다.결과는 순간이지만 과정은 매일 이었거든요. 시간과 노력을 쏟아 붓는데도성과가 눈에 보이지 않을 때도 있었고,주변 사람들의 뚜렷한 성과에비교하는 마음이 들기도 했습니다. 저는 이럴 때 '코쓰모쓰'가 아니고'나는 모소 대나무다!'라고 생각합니다. 모소 대나무는 처음 4년 동안은 단 3cm 밖에 자라지 않습니다.겉으로 보기에 아무런 변화가 없는것 같지만사실 땅 속에서는 깊고 단단한 뿌리를 뻗으며성장의 발판을 만드는 중 입니다. 5년차가 되는 순간 불과 6주 만에 15m 이상 자라는데요.폭발적인 성장에는 긴 시간의 뿌리내림이 있었기 때문입니다. 매일 열심히 살고 있지만 성과는 안 나올때우리는 스스로를 자책하곤 합니다.우리는 뿌리를 내리는 중이지실패하고 있는 것이 아닙니다. 눈으로 보이지 않아도 자라고 있는스스로를 먼저 믿어주는 사람이 되세요."버텨온 시간이 전부 여러분의 힘입니다." # 혼자서 성공하는 법은 없다. '원씽' 책에서는 누구도홀로 성공할 수 없다고 하는데요. 제가 25년의 목표를 조기 달성한 이유는다른 분들의 시간을 쏟아주셨기 때문이라고 생각합니다.월부 환경에서 늘 멘토님과 동료분들이 계셨습니다. "길이 보여야 앞을 갈 수 있는 게 아니에요.최종 목적지만 생각하세요.- 양파링 멘토님 " 가보지 않은 목표를 이야기하면길을 알려주시는 멘토님이 계셨습니다. "여러분들이 잘 했으면 좋겠어요.투자를 잘해서 빨리 부자가 되면 좋겠어요.- 한가해보이 멘토님" 제 일을 자신의 일처럼 함께 해주는분들이 항상 곁에 있었기 때문입니다. 1) 결국 환경 안에서 함께 하면서2) 매일의 과정에 집중하면모두 목표를 달성할 수 있고순서의 차이라는 생각이 듭니다. 동료분들이 그랬던 것처럼25년의 남은 시간은 다른 분들의 꿈을 위해서저의 시간을 아낌없이 쏟아보겠습니다. 25년이 딱 3달이 남았는데요!100일 남짓 남은 지금하루하루가 모이면 무엇이든할 수 있는 시간이라고 생각합니다.남은 기간 동안 25년 다 같이성공일기를 달성하면 좋겠습니다♥ 크리스마스에 손녀를 위해 노력하는 할아버지 감동 영상https://youtu.be/yGl-jufx6uA?feature=shared
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