🌸우주(cosmos)의 기운을 모아 부자가 될 코쓰모쓰입니다🌸
실전투자경험
안녕하세요?우주(cosmos)의 기운을 모아부자가 될 코쓰모쓰입니다. 지난 겨울 투자를 준비하면서매물 무조건 많이 봐야지!부동산 털어서 장부물건 찾아야지!하고 달려갔던 임장지에서큰 수확없이 돌아왔었습니다. 우리의 시간은 소중하기 때문에무작정 떠나면 안된다는 다랭 튜터님의말씀을 가슴에 새기고♡주중에 전화임장에 몰입한 결과여러 번의 급매를 만날 수 있었는데요. 투자를 준비하시는 분에게조금이라도 도움이 되었으면하는 마음에 글로 남겨봅니다. # 전화임장의 순서 1. 전임할 생활권을 정합니다.자신의 투자금보다 2~3천 정도 더 높게 투자금을 설정하고 생활권내투자 대상 단지들을 선정하세요. 2. 34평/낀평형/25평으로 나누어 매물을 정리해요.매물이 너무 많다면 한 단지만먼저 정리하고 빠르게 전임시작★ 효율 point★ 필터 사용부동산으로 필터링하여사장님이 가진 매물 한번에 물어보면전화임장 시간을 확~ 줄일 수 있습니다.(양식은 맨~ 아래에 있습니다^^) 3. 선호단지, 큰 평형부터 전임하고투자금 내에서 투자 가능한지, 급매인지,협상 가능성이 있는지를 파악합니다. 급매 point★ 저층이어도 전화하기ex) 코쓰: 사장님 이거 저층인데 몇층이에요?부사님: 그거 7층이에요. 단지 조경뷰가 이뻐요.너무 높은 것 보다 이런것도 좋아요~ 급매 point★ 전세, 월세 세낀물건도 다 전화하기ex) 사장님 이거 세낀 물건인데 만기 언제에요?계약갱신청구권 쓰셨나요? 전세,월세 얼마에 들어가 있어요?이사비 드리면 미리 나가실 생각 있나요? 급매 point★ 광고개수가 많으면 여러 군데 전화해서매도자의 사정을 제일 잘 아시는 분을 찾습니다.ex) 사장님 이거 광고 15개나 올려놓으셨는데급한 물건인가요? 왜 파시죠?부사님 : 매도자가 00광역시에 분양받은 새 아파트 입주해야하는데3주택이라 취득세 때문에 잔금도 못치고이자만 계속 내고 있어요. 이거 꼭 팔아야해요.(※ 주의사항 한 매물에 여러 번 전화할 경우매도자에게 자주 연락이 가면 손님이 많다고 생각하여 네고가 어려울 수 있음.) 4. 나의 매수 조건 말하고,사장님 매물 추천받기 급매 point★ 조건은 구체적으로, 거래하겠다는 확신 드리기ex) 사장님 혹시 급하게 잔금 해야하는 물건 있나요?ex) 사장님 전세대기자 있나요? 00물건 사서 세 놓고 싶어요.ex) 사장님 매매가 0억, 00년 0월(새아파트 입주장) 만기 아닌 세낀 물건 있나요?조건 맞으면 00단지 사고 싶은데 그런 매물 나오면 꼭 연락주세요~ 일잘러 사장님이시면 바로 매물을 추천해주시기도 하나,당장의 추천 매물이 없어도조건을 분명하게 말씀드리고같은 조건으로 2~3번 전화드리면먼저 급매 연락받으실 수 있습니다. 5. 급매를 찾으면서 전세셋팅도 준비1) 수리 상태 결정 2) 적정 전세가 파악3) 전세경쟁물건 파악(수리or옵션상태, 입주가능일) ex) 코쓰: 사장님 25평 투자하려는데, 시스템 에어컨 설치하면 전세 빨리 나가나요?부사님: 25평은 2in1 에어컨 이면 충분히 전세나가요. ex) 코쓰: 사장님 00단지 매수해서 00억에 전세놓으면 나갈까요?부사님: 이 동네는 시스템 에어컨 설치해야해요. 그러면 0억을 받을 수 있어요.시에 설치하려면 잔금쳐야하는데, 잔금가능해요? ex) 코쓰: 사장님 전세 0억에 나와있는거는 왜 이렇게 싸요?부사님: 그거는 임차권 등기명령 걸려있어요. 지금 세입자 전세금 못 받아서 뿔났어요. ex) 코쓰: 사장님 0동 0호 옵션이 이렇게 많은데 전세가 0억이에요?부사님: 화이트톤 수리에 풀옵션인데 이사날짜가 고정이여서 손님 맞추기 쉽지 않네요. 6. 인디언 기우제: 급매 나올때 까지 한다. 사실 그 어떤 방법 보다도'매일 투자물건 반드시 하나를 찾는다'는 생각과 전임 n개가 목표가 아니라'이 단지 매물 모조리 다 전화한다'라는 생각으로 퇴근 후 매일 2시간씩 전임 루틴을 진행하였습니다.그러다 보니 몇 번의 급매를 만날 수 있었는데요. 전임 후에 앞마당과 비교하여 급매라고 생각이 들면 1) 바로 등기부등본 확인하고 2) 매물문의서 미리 쓰고3) 다음날 지체없이 달려갔습니다.(급매 뿐만 아니라 2~3등도 같이 예약하여 '이거 아니면 저거' 대안 매물도 준비하는 센스♥) 덕분에 소중한 시간과 임장비를 더 뾰족하게 쓸 수 있었습니다.급매를 만나는 첫걸음전화임장 응원 드리겠습니다.꼭 만나실 거에요♡ 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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안녕하세요?우주(cosmos)의 기운을 모아부자가 될 코쓰모쓰입니다. 최근 왕복 6시간 이상 걸리는 지역에서투자자가 몰리는 와중에 빠르게 매물을 털고투자 기회를 잡을 수 있었는데요. 저도 첫 투자를 할 때 매물터는 방법을몰라 많이 헤매었던 적이 있습니다. 한 지역에 90개 넘는 매물을 봤지만우선순위도 없이 중구난방으로 매물을 보다보니 후보물건은 커녕 투자물건도 겨우 찾아매코를 넣었다가 매코 받는 사이에가계약금이 들어가면서 매물을 날렸던코쓱머쓱했던 초초보 경험이 있는데요. 딱 하나!의 투자물건을 만나기 위해임장지에서 고군분투하시는 조원분들을 생각하며도움이 되었으면 하는 마음으로 글을 남겨봅니다♥ 1. 출발 전! 사전조사가 반이다 한 지역내에서 투자 가능성이 있는우선순위 단지 3~4개 정도를 정합니다.(양식은 맨 아래에 있습니다) 가기 전에 전화임장을 통해서단지내에 있는 모든 매물들의'상상가(상황/상태/가격)'을 정리합니다.(투자 1~3등에 해당하는 우선순위매물은 등기부등본도 미리 확인해보아요!) 상세하게 정리할수록현장에서 빠르게 판단을 할 수 있고,사장님과도 의사소통이 잘 진행됩니다! 그리고 전임하면서 내편이 되어줄사장님도 함께 찾아요~ 2. 매물예약 스케쥴은 어떻게? 보통 2~3시간 간격으로 예약하는데요.막타임은 비워두고 5시전까지매임을 마무리하려고 합니다. # 어느 부동산에 예약할까? 정해진 시간 안에많은 투자 후보 매물들을 보기 위해- 많은 매물을 갖고 있는 사장님- 최저가 매물을 갖고 계시는 사장님을 우선적으로 부동산 1~2곳에매물이 겹치지 않도록 예약합니다. # 어느 단지 부터 예약할까? 투자 가능성이 높은 단지부터오전에 예약을 잡습니다~! 마지막에 비워둔 타임을 활용하여현장에서 잡히는 매물을 예약하거나부동산 문이 닫혀있었던 곳을 다시 방문해요! # 매물 몇개를 예약할까? 지방이라면 매매 최저가에서 +3,000만원 정도수도권이라면 +5,000만원 정도까지볼 수 있는 매물들을 최대한 예약합니다.( *매물 개수와 지역에 따라 상이할 수 있어요 ) 3. 사장님보다 매물 빠삭하게 아는매물털기 방법 # 어느 부동산을 방문할까? 모든 부동산을 다 가보면 좋겠지만다음 매물임장 예약시간 전까지가능한 부동산을 방문해주시면 되는데요. 한 부동산에서 5~10분 정도 시간을 잡고단지와 가까우면서(단지내 부동산은 반드시 방문)매물을 많이 갖고 있는 부동산부터 갑니다. 네이버 부동산 어플에서 매물을 많이가진 부동산을 확인할 수 있어요.부동산에 들어가기 전에사장님께서 갖고 계신 매물을매매와 전세까지 미리 확인하고 들어갑니다! # 방문해서 무엇을 이야기할까? 초반에 방문하는 부동산에는시간을 들여서 매물 정보를 얻고뒤로 갈수록 시간을 줄여나가는데요. - 부동산에 들어가면 인사하고 일단 앉습니다!(사장님께서 매물 장부를 꺼내오셔서반대편에 앉으실 때까지 기다려요.) "사장님, 제가 00단지 투자하려고 하는데요.매물은 몇 개 보긴했어요.가격 협상 가능한게 있으면 바로 투자하려는데,사장님 갖고 계신 매물중에 가격이 싸거나투자하기에 좋은 매물 있나요?" - 이미 본 매물이더라도매물 상태와 상황에 대해 설명 듣습니다.(본 매물은 봤다고 솔직히 말씀드립니다.) " 00동 00호는 매물 언제 내놓으셨어요? "" 가격 협상들어간 적 있나요? 언제요? "얼마까지 된다고 하셨어요?"" 물건은 왜 파시는거에요? "" 거래 되었는데 실거래 안 뜬 거 있나요? " 이렇게 여러 부동산을 방문하다보면집주인에게 집을 매수해주신 부동산 사장님세입자 전세를 맞춰주신 사장님도 만나면서한 물건에 대해 다양한 히스토리를 들을 수 있는데요. 사장님들보다도 매물에 대해더 잘 파악하고 있으면추후에 협상에서 강력한 무기가 됩니다. 부동산에 나와서 매물시트에 내용들 정리하고,다음 부동산에 가서 똑같이 반복하되점차 시간을 줄여가면서 매물을 텁니다. # 전세경쟁 매물도 함께 파악해요 매수 이후에전세셋팅까지 해야하기 때문에매수할 물건을 찾으면서전세 매물 정보 함께 정리합니다. " 사장님 이 물건 사서 전세 놓으려고 하는데요.사장님이 갖고 계신 전세 매물 0동 0호는집 상태가 어때요? 입주는 언제에요?그럼 제가 매수하려는 집은 상태가 더 좋은데,0.0억에 전세 나갈까요?전세 찾으시는 분(전세 대기자) 있나요?혹시 전세 더 나올 매물도 있어요?" (양식은 맨 아래에 있습니다) 전세 물건의 가격, 상태, 입주일자을 여쭤보고전세 경쟁 매물도 파악하면서희망회로를 돌리기 보다적정 전세가도 설정할 수 있어요. # 부동산에 사장님이 안 계시다면? 주말에는 부동산 사장님들께서매물 소개하시러 가신 경우가 많아부동산이 비어있는 경우가 있는데요. (부동산에 사장님이 안 계실 경우)" 사장님 저 부동산 앞인데요. 멀리 계시나요?언제 오실 수 있나요?" (멀리 계실 경우)" 00단지 0.0언 이하로 가능한 매물 있나요?" (꼭 만나야할 사장님이라면 다시 방문)" 사장님 5시 이후에 오시면 부동산 계시나요?" 부동산 앞에서 짧게 전화라도 드리고다음 부동산으로 이동합니다. 4. 진짜 기회는매물을 털고 나서 부터다! # 사장님께 확신을 드리는 엔딩포즈(사장님 저 이 단지 꼭 살거에요! 저한테 먼저 연락주세요!) 매물에 대해 모두 이야기를 나눴다면저는 일어나기전에 그 자리에서사장님께 바로 전화를 걸어요. " 사장님 0.0억이하(목표 매수가)로 가능한 매물 있으면or 전세 대기자 생기면이 번호로 꼬옥~~~! 연락주세요. 바로 올게요" 마지막으로 '맑은 눈의 광인 눈도장'을 찍고인사드리고 나옵니다. 매물털기 이후에도비싸든 싸든 NEW 매물이 업데이트 되거나기존에 광고하던 매물이 없어지거나하면사장님께 바로 전화드리는데요. 꼭 살 사람이라는 확신을 드린다면누구보다 기회를 빨리 잡으실 수 있을 겁니다. 매물털기 화이팅입니다 ♥ [ 매물털기 양식 공유 ] https://docs.google.com/spreadsheets/u/0/d/1DMM0yf-sTzfDviNA_nJAjYirDerdpG3yHXEEuUSWR5A/copy?gid=1852504072&pli=1#gid=1852504072
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안녕하세요우주(cosmos)의 기운을 모아부자가 될 코쓰모쓰입니다. 하락장에서 투자한 1호기에역전세로 종잣돈 대부분이 투자금으로묶여 있었는데요. 감사하게도 세입자분께서계약갱신권을 쓰시지 않고 나가셔서1억이 넘는 전세금을 올려 받게 되었습니다. 1억 초반의 금액으로 광역시 투자해야겠다는 생각으로광역시 매물만 바라보다가 결과적으로수도권 신축급 33평을 매수하게 되었습니다. # 광역시 신축 vs 수도권 구축의 결론은? 1억 초반의 금액으로 투자물건을 찾다보니광역시 신축과 수도권 구축이투자 범위에 들어왔습니다. 저는 광역시 신축을 매수해서빠르게 종잣돈을 회수하고 싶은 마음에수도권 투자를 우선적으로 고려하지 않았는데요.♥양파링멘토님♥께서 더 좋은 것까지'여한없이~!!' 보면 좋겠다는 피드백 주셨습니다. 한 달간 지방에서 수도권 여러 지역을 돌아다니며투자금 보다 조금 오바하는 단지들도 보다보니수도권에서 구축이 아닌 단지들도 가능하더라구요. - 재테크 기초반에서 해지하라고알려주신 남편 종신보험 0원- 투자코칭에서 해지 허락 받은10년 넘게 넣은 주택청약통장 0원- 잔금기간까지 성과급 포함 미래소득 0원 있는 돈 없는 돈(?) 모두 긁어 모으고미래 자금 흐름까지 계산한 덕분에제가 생각하지 못했던수도권 신축 투자를 하게되었습니다. 광역시 신축 vs 수도권 구축에서답을 정해놓고 고민하는 것이 아니라 1. 투자란 같은 돈으로 더 가치있는 자산을 취득하는 것2. 내가 쓸 수 있는 무기와 카드를 낱낱이 알고 있으며3. 한계없이 모든 앞마당을 들여봐야 된다는 점 이번 투자를 통해 다시 배웠습니다. # 선택을 옳게 만드는 과정 역전세 물건을 보유하면서많이 헤메고, 많이 배웠습니다. 1) 역전세는 실패인걸까? 역전세를 맞으면서 저의 종잣돈을1호기 투자에 전부 넣고나니소액로 투자 성공한 동료들이 정말 부러웠습니다. " 왜 하필 역전세 시장에 투자를 했을까?나는 무엇을 잘 못했을까?"라는 자책감과 후회가 먼저 들었습니다. 22년 말에 전세대출 금리가 7%를 넘으면서전세 손님이 뚝 끊길지 아무도 몰랐습니다. 다행히 잔금가능한 선에서 투자했고,대출없이 투자금 내에서 1호기를 마무리 했습니다. 사기만 하면 오르는 상승장만 보고투자공부를 시작했던 저에게 투자는 불확실성에 대한 대가로 돈을 번다는 점,그래서 리스크 대비가 중요하다는 것을가장 먼저 배운 경험이었습니다. "성공적인 투자에는 대가가 따라붙는다.그 비용은 달러나 센트가 아니다.변동성, 공포, 의심, 불확실성, 후회의 형태로 지불해야 한다.돈의 심리학" 2) 동료는 서울투자했다고 하던데..역전세 물건 팔아버리고 싶다... 24년에 서울 투자를 하는 동료들을 보면서아직은 수익구간이 아닌 지방 1호기에서묶인 돈을 꺼내 서울 투자를 하고 싶었습니다. 결과적으로 수익 구간이 아니기에 보유했고,운이 좋게도 세입자가 2년 만에나가시겠다고 하셔서 투자금을 회수하였습니다. 현재는 수익구간으로 넘어가면서추후에 매도를 통해 수익을 예상하고 있습니다. 24년 초반에는 저의 1호기가팔아야만 하는 못난이 처럼 보였고,24년 후반에는 저에게 전세상승분을 주고수익이 나면서 감사한 물건이 되었습니다. 물건을 보유하면서제 스스로가 돈 벌 자격이 있는지끊임없이 시험하는 시간이었습니다. 완벽한 선택을 하려고 하기보다선택을 옳게 만들기 위해투자 이후에 기다림의 시간을 어떻게 보내는지가더 중요하다는 것을 배웠습니다. "완벽한 선택이란 없습니다.선택을 하고 옳게 만드는 과정이 있을 뿐입니다.여덟단어" # 시작이 없으면 결과도 없다.(첫 투자가 있었기에....) 1호기 투자 당시에는 힘들었다고 생각했지만지나고 나서 보니 누구나 겪는 투자의 싸이클 중에서좋은 시기보다 어려운 시기를 먼저 겪었다고 생각합니다. 역전세 시장을 먼저 겪으면서 욕심 부리기보다투자기준을 철저히 지키며 투자하고 있습니다. 제 선택을 옳게 만들기 위해 저에게 떳떳하지 않은앞마당이 없도록 임장 게을리 하지 않았습니다. 첫 투자에서 전세셋팅을 많이 배운 덕분에다른 분들을 도울 수 있을 때 참 감사합니다. "투자 공부하고 1년 안에 1호기 한다"라는나와의 약속을 지킨 덕분에투자 할 수 있을 때, 제가 할 수 있는 최선의 투자를꾸준히 이어나가고 있는데요. 매수와 보유 그리고 매도까지저의 선택을 옳게 만들기 위해앞으로도 과정에서 노력하겠습니다. 매수를 앞두고, 보유하면서매도의 과정에서 어려움이 있으신 분들도선택 이후에 과정이 더 중요하다는생각으로 함께 힘내시면 좋겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다♥ 투자자로 첫발을 내딛을 수 있게 해주시고투자자의 삶 그자체를 알려주시는 ♥제주바다 멘토님♥ 저의 한계를 열어주시고최선의 투자하게 해주신 ♥양파링 멘토님♥ 늘 옳은 선택할 수 있도록방향성 잡아주시는 ♥한가해보이 멘토님♥항상 감사합니다.
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